362亿！历城区的雄心壮志都藏在洪楼了....

其实这篇文章昨天就撰写完毕了。

不过今天我又想了想，很多朋友对住宅比较了解，但是对纯商业项目感知比较有限... 所以这篇文章的内容我又增加了一些。

如果你对于济南洪楼片区的城市更新很关注，可以好好看看。

昨天受邀参加了洪楼城市更新项目招商大会，这也是首次从领导的口中得到了洪楼更新的全貌。

看了看宣传片还是感觉很震撼的，很多人把洪楼更新看作是传统的商业综合体，我认为这很明显是小瞧了这个项目。

从个人角度讲，能与洪楼更新相比对的应该是华山景区。

华山景区过去什么样大家很清楚，经过数年的投入规划调整，成为了济南全新的文旅地标。

其商业内容承载能力超出了普罗大众的最初想象。

比如半程马拉松的举办，比如赶集风俗，再比如很多艺术方面的书画写生，比如诸多商业综合体的环绕，等等等等，绝不仅仅是爬山。

所以说，洪楼更新项目，我大概总结三点。

一是规划方面的国际性：

这点不但包括外立面建筑元素的构造，还包括了对于街区对于围合空间的前沿理解。

洪楼教堂是哥特式的，关于欧式建筑的把控，还得国际公司来。

二是商业内容的承载力：

比如大型酒店入驻，最大的考量的是交通条件和商圈覆盖人群。

更为高端的酒店，则可能对商业建筑的形态观景有很高的要求， 不同朝向的房间，他们的价值是不同的..

比如旋转餐厅，可能全济南只有那几个高楼能搞，因为对层高有要求。

三是场域想象力，不单单是商业：

理论就不多说了，比如无人机低空表演，现在国内外很火爆， 这东西早就成产业链了。

其应用范围极其广泛，比如济南成立了低空经济发展集团。

洪楼更新项目不但能给予表演场地支持，而且对于低空经济的发展有很深的作用。

再比如路演广场、文化市集等等，可能有些地方搞不定，但是在洪楼这，大概率是如火如荼的。

所以，综合三点看：

总投资额362亿的洪楼更新项目，是有心气在的，也承载了历城的雄心壮志。

除了让百年洪楼再度大放异彩之外，更为全济南的城市更新项目打个样。

情绪渲染完毕，结合现场发放的小册子，给大家聊聊“国际性、承载力、想象力”的外在表现。

不过这小册子有点反光，图片拍出来有些糊..

01

洪楼更新项目，按照历城区“4+8+N”城市更新体系，洪楼广场片区是最早启动的城市更新片区。

片区用地总面积4平方公里，总投资约362亿元，总体量约51.2万平方米。

将打造以洪楼教堂为核心的全福河特色景观轴，以及传承结合山东大学的文化和洪楼商圈的特色的国际化TOD商业街区。

建成后将辐射周边3公里范围内的常住人群，并成为济南重要的商业新地标和网红打卡地。

它的整体规划思路是： 环山大产业创新圈“一廊、两轴、三核”

一廊：沿全福河打道绿色生态长廊，滨水休闲连廊、城市科创走廊

两轴：沿二环东路金融，科创、商务集聚轴；沿花园路承古配今、文旅商贸展示轴

三核：围绕洪楼广场站形成文旅商贸核；圈绕洪家楼站形成现代商务核；围绕七里堡站形成智慧社区核

项目一共是3大地块，分别是大润发地块、邮局地块和全福河两侧地块。

大润发地块，更新后命名为“洪楼1905”。

地块建筑面积约7.7万平方米，规划地上5层，地下2层，规划打造国际商业步行街。

这里面的亮点有几个。

一是国际元素的设计运用，外立面的镂空，给人更多闲暇休憩的视觉空间。

建筑上还巧妙运用对景设计，不管你是坐下休息，还是步行逛街，洪楼教堂都是绝佳的背景板。

再加上层层退台和内部的围合设计，让整个场地的互通更加便捷，而且有利于商业内容的植入。

很多地方实际上更像公园，而不是单纯的店铺。

这类空间在设计界应该被称之为“灰空间”，伴随着商业内容的不断演化，它有可能变成这样：

你坐在三楼品尝咖啡，目光还能欣赏网红表演，不得不说挺有意思。

用小册子的话来说：

结合地铁洪楼广场站及洪家楼站，打造为地铁上盖TOD，形成人群步行的无障碍高效通达的融洽多元空间。

估计这里未来会成为比肩大明湖的济南必逛网红打卡地。

再来看邮局地块，它位于洪楼广场的正南侧，建筑面积约7.8万平方米，规划地上15层，地下3层。

主要规划为五星级酒店，目前五星级君澜大饭店已签约。它的商业部分将利用紧邻轨道交通站的优势，与洪楼步行街、聚隆广场形成互动，致力于打造区域性的文旅体验中心。

它同样也面向洪楼广场做了层层退台的设计，与大润发地块交相呼应，相得益彰。

这酒店我在网上搜了搜，主打中国文化，看起来的氛围很不错。

02

这三个地块来说，我个人最喜欢的是全福河两侧地块。

如果说济南市打造酒吧一条街的话，可能没有比这更合适的地方了...

规划商业总建面约35.7万平方米，整体以塑造开放活力的全天候街区为核心理念，围绕丰富的滨水步道与景观节点，规划商业街区、酒店、公寓、办公业态。

这个地块明显在建筑容量上进行了克制，而且在内容承载上有独特的想法， 绝对是经过大量实践调查的产物。

比如这个小地方，长得就有点像水会酒店的样子。

在整体设计上还完美嵌入了“低空+”产业，特别注意，低空经济是写在济南政府工作报告里面的。

重视程度可见一斑。

从起飞到降落，再到产业孵化植入全都给安排的妥妥的，前面提到的无人机表演其实其中很小的一块。

引用一段话，大家可以看看：

发展低空新业态，济南有着高度符合自己实际的路数——将加快推进低空监视服务系统研发，提升低空飞行器运行轨迹、行驶速度、高度等数据获取处理能力；围绕平阴榆山机场，打造济南低空产业示范基地，推动低空监视服务网在航空救援、航空护林巡查、无人物流、空中旅游观光等领域示范应用；积极创建国家级民用无人驾驶航空试验基地（试验区）、城市空中交通管理试点，逐步完善覆盖全市域的起降点，支持企业开展医疗救援、飞行培训、低空旅游、物流运输、航空运动等业务，打造“低空+”新业态，培育低空消费……

第二个亮点就是滨河亲水设计

不管是水秀看台、路演广场、滨水活力公园，还是酒吧阳台、游船码头，围绕全福河和河上的桥梁打造的一连串亲水活动空间，真正把滨河的资源给整活了。

有见识的朋友都知道，水景对于商业的加成价值有多大，这点不赘述了，只是说一句。

要知道在主城区能有如此国际范的滨水步行街区，这在济南可是独一份。

小亮点也很多，比如垂直动线设计，1-3F设置了各类主理人品牌等等。

其实大家从品牌图上的感受不怎么清晰，现场放了段航拍视角的宣传片，我只能说想象力太足了。

03

毕竟这文章也不是广告，最后说一下品牌运作和签约情况。

这项目是由历城城发集团和中能建华东建设投资公司合资的济南市历城区全福河投资开发有限公司开发建设的。

除了前文提到的君澜酒店外，现场还签约了最美酒店的钟书阁。

至于更多的我就不讲了，毕竟大幕才刚刚拉开，大消息好消息以后会层出不穷的。

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