房贷利率2.75%！买房，还能考虑黄埔吗？

我是紫沐，这是我第419篇日记。

这篇文章分两部分。

第一部分，聊聊最近的市场。

第二部分，聊聊黄埔现在还值不值得买。

在一大堆利好支持下，10月份市场活跃度上涨明显。

但对比去年，其实还是跌的。

因为利好而开始观望的人，远比因为利好而出手的人，要多不少。

而且本质上，这个成绩是以价换量的结果。

特别是二手，火了大半个月，挂牌比月初还多了300套。

不割肉，依然是无人问津。

现在的楼市，有点偏向政策市。

热度高不高，全看利好尺度大不大。

就像前段时间，“楼市组合拳”消息出来，市场信心立刻飙升。

但看到力度不如预期，又开始哀鸿遍野。

而今天，LPR降了25bp，广州首套房利率降到2.75%。

预计又会像之前那样，带来一波信心。

但这波信心消化之后，如果没有新利好出来，能不能稳住，是未知数。

归根结底，这就是筑底尚未完成的表现，波动太大。

楼市真想止跌回稳，短期看政策，长期还得看供需。

需求取决于经济。

经济复苏，就业回暖，大家兜里有钱，自然会爆发需求。

供应取决于土拍。

广州的供应量大不大，接下会不会克制，明眼人都懂。

这种供过于求，其实对广州房价影响很大。

如果不是有“实用率”这块遮羞布，广州这轮房价回调，会更夸张。

因为实用率从100%-130%，虽然明面上价格没变。

但说白了，就是种变相降价。

很难想象，如果后续利好不能持续。

为了维持现在的房价，实用率会放宽到多少。

150%，70㎡做四房，或许不再是梦。

有粉丝问，楼市怎样才能回到从前？

关键在信念。

大A跌了两年，个个都说不会再碰股市。

但只要来一波暴涨，大家还是疯了一样冲进去接盘。

买涨不买跌，才是去库存的终极武器啊。

给再多利好和优惠，不如让大家知道，晚买1年，白干3年。

让大家看到买房能赚钱，人家主动就会加杠杆。

可惜，现在的楼市，信念破得很彻底。

房价可以慢涨，可以不涨，但不能暴跌。

因为房子自带3.3倍杠杆。

房价下跌30%，六个钱包三代人的积蓄都会清空。

过去这波过度调控，让大量中产瞬间返贫，伤痕太深了。

所以想把信念捞回来，想楼市回到从前，很难很难。

等待经济复苏，供需重新平衡，让房子拥有保值能力。

能做到这一步，就已经难能可贵。

说回黄埔。

黄埔和万博一样，都不适合投资。

光是今年的新增供应，明年都不一定能消化完。

而且还有庞大的存量市场，上一代的三剑客，加起来也是天量。

供过于求的地方，是没有投资属性可言的。

所以买黄埔，建议是地缘性买家，比如在东部上班，自住还不错。

如果是在中部，比如天河这种地方上班，其实更推荐万博。

毕竟在城市界面、商业成熟度上面，万博更胜一筹。

买黄埔，不建议买二手。

这种新增供应巨大的板块，肯定是买新不买旧的。

就算价格差不多，更高的实用率，也代表更高的性价比。

而且要考虑到退出机制，供过于求的板块，产品越好，出手越容易。

实在是需要现房，建议也是买次新。

比如城光和富颐，淘笋去买，没笋就等。

还是那句话，供过于求的地方，别担心没有笋盘。

具体到个盘，这里主要分析两个盘：

未来方洲和黄埔润府。

中央公馆之前写过了，基本面没啥变化，不赘述。

而再往东，去到海丝城，地段差异又太大。

像黄埔这种不缺房子的板块，肯定是越靠近核心区域鱼珠，保值能力越强。

未来方洲的优点是全面。

总建面接近220万㎡，足够大的体量，能做出来不错的花园和配套。

玻璃幕墙+120%实用率+近地铁，产品和通勤，也算是第一梯队。

而且引进了九年一贯制的华师附，有学位价值，房价就不容易崩。

这点可以参考万博和樾府，和樾府明明综合素质不错，但却被万博润府压一头。

本质上不是产品和地段落后，而是学位不确定，带来了硬伤。

在边郊板块新房普遍配建名校的背景下，有好学位不一定能加很多分，但没有好学位，一定会扣很多分。

未来方洲最大的缺点，我觉得是地段，离老黄埔核心，还是远了点。

而地段这块，恰恰是黄埔润府的优势。

更靠近鱼珠，更靠近地铁，更靠近现有的商业体，就是它的核心竞争力。

但黄埔润府的硬伤也很大。

至少在现阶段，我觉得黄埔润府的竞争力不如未来方洲。

第一个硬伤是学位。

就像刚刚说的，在边郊板块，没有好学位，一定会扣很多分。

第二个硬伤是体量。

黄埔润府的地块太分散，首开区就两栋楼。

这注定很难做出足够大的花园，丧失了稀缺性，容易被后面新出的、产品力更强的小地块取代。

如果单纯只有体量硬伤，黄埔润府还能和未来方洲错位竞争。

但在学位还没确定的当下，确实缺点意思。

如果对黄埔润府有兴趣，建议还是蹲一下楼盘后续的学位走向。

像黄埔这种增量市场，是没必要担心晚买会吃亏的。