广州买哪里能保值，海珠可以吗？

我是紫沐，这是我第420篇日记。

这篇依旧是板块分析系列啊，分两部分。

第一，聊聊买房保值的问题。

第二，聊聊海珠的竞争力和选筹。

有好几个粉丝问，几百万左右预算，投资买房有什么建议？

从乐观角度看，这是好事，证明楼市信心回暖了。

但真要我给建议，我建议别投。

投资，说到底，投的是稀缺性。

是供不应求，是不可复制。

那问题来了，你觉得几百万的房子，在广州稀缺吗？

不管是主城区，还是近郊板块，这两年供应最多的，就是这预算段的房子。

而且未来，还有很多同价位、产品更好、实用率更高的对手，参与进来。

别说供不应求了，看现在的去化，明摆着供过于求。

投资买入，你就成了二手房东。

后续要打价格战，未必打得过货源庞大的开发商。

产品力，就更不用说了。

这样的投资行为，赢面太小，我觉得没什么意义。

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几百万的预算，让我给建议，有两个方向：

如果你是刚需首套，就别考虑什么投资属性。

买方便工作通勤，学铁商基本面尽可能成熟的房子，就足够了。

如果已经有房，也别把这笔钱拿去做什么二套投资。

直接升级原有的房产，会更有意义。

比如把房子从600万，升级到1000万。

把地段、配套、产品，做一个迭代。

一套有稀缺性的核心资产，比两套易复制的普通资产，要保值得多。

买房选筹的思路，包含动态部分，和静态部分。

有些稀缺属性，放在什么时候都通用，都值钱，这就是静态部分。

比如说花园，大花园有两个固定优势。

第一，能打造大花园，地块体量不会小。

小地块，随便调一下控规，能变出来好几个。

但大地块，不是说变就能变的，复制难度很高。

所以大花园，代表着稀缺性。

第二，大花园本身，就很有价值。

会带来更好的舒适度，更好的私密性，甚至更高的逼格。

不管是300万的房子，还是3000万的房子。

有花园比没花园更值钱，都是通用的。

这就是选筹的静态部分，找到不变的优势。

那什么是动态部分？

经济好的时候，买房可以多关注预期。

因为兜里有钱，很多规划容易兑现，能带来红利。

但经济不好的时候，买房就得更关注基本面。

因为没钱，规划就是空中楼阁，只能看不能吃。

需要靠旧改、靠规划去改善的属性，很可能到你卖房，都未必能兑现下来。

这时候现有的城市界面怎样，学铁商配套怎样，就成为保值的关键。

所以你问我，现阶段买房想保值，要注意什么？

三点：

1.别分散投资，集中子弹，先搞一套有足够竞争力的自住房。

2.多关注基本面，少为预期买单。

3.固定优势越多，房子稀缺性越强。

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回到海珠。

我对海珠还是很偏爱的，之前专门写过一篇3000字长文。

如果想系统性了解海珠，建议先回顾一遍：海珠房价，是不是被高估了？

如果懒得看，这里简单总结一下：

1.琶洲是海珠最值得购买的板块，没有之一。

2.创新湾天花板不高，不建议投资买入。

3.海珠西二手，只需要看光大花园。

4.泛琶洲板块，广州塔潜力远超龙潭。

5.滨江东很难再创辉煌。

想知道具体原因，原文都有，不赘述。

具体到个盘。

中海大境之前有专门写过：中海大境，纯干货不废话分析

基本面没什么变化，算是不错的、称得上核心资产的产品。

它最大的优势，不是学铁商，而是体量。

在海珠，想再创一个中海大境这种体量的楼盘，难度很高。

这是它最强的稀缺性，也是最强的竞争力。

至于保利燕语堂悦和即将面世的广纸314地块，该怎么选，展开说一下。

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虽然同样是刚需-刚改定位，甚至配套和价格都差不多。

但现阶段，我觉得燕语堂悦更有竞争力。

虽然广纸314，是海珠西首个实用率120%的项目。

但说实话，实用率这东西，很容易被复制。

就当下这个时间，最新的实用率就已经迭代到130%了。

而广纸314又是标准的小地块，意味着控规稍微调一下，就会多出来几个产品力更强的竞争对手。

说白了，广纸314的强项，不够稀缺。

反过来，燕语堂悦虽然实用率低了10%，但它学位是确定的，是贴牌名校。

在各方面属性都差不多的情况下，学位明显比实用率更值钱。

所以如果你真对广纸314有兴趣，最好也先等等。

在广纸学位尘埃落定之前，它很难打得过燕语堂悦。

其实现在近郊板块慢慢成熟了，新规品质房也越来越多。

纯地段带来的红利，是在变弱的。

比如天河东，吉山板块那几个新盘，虽然名义上属于天河。

但居住舒适度，通勤珠城所需的时间，未必比得上老黄埔和万博的标杆新盘。

所以吉山的新盘，价格一直都上不去。

同样的道理，放到海珠也是一样。

就广纸314目前展现出来的综合竞争力，我觉得未必打得过荔湾和万博。

所以不管是买哪个板块的房子，及时更新选筹思路，才是保值的基础。

学会判断一个楼盘，客观优缺点是什么。

这些优点，未来是否容易被取代。

这些缺点，未来是会改进，还是会进一步放大。

规划的红利是什么，是否有严重溢价。

基本面是否成熟，是否契合当下的需求。

有时候多问自己几个问题，比无脑看软文，要有用得多。