10万亿化债，究竟能化解掉什么？对房地产行业的影响究竟几何？

　　这两天，10万亿化债的消息刷屏了。

　　有网友问十一郎，10万亿这数听着巨大，都说这钱是在给地方政府减轻地方债务的，那到底什么叫化债？ 这10万亿化债对房地产市场有什么样的影响？

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　　DICHAN SHIYIYAN

　　先来看官方的消息。

　　在11月8日全国人大常委会办公厅举行的新闻发布会上，财政部部长蓝佛安介绍，从2024年开始，中国将连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元，专门用于化债，累计可置换隐性债务4万亿元。

　　再加上这次全国人大常委会批准的6万亿元债务限额，直接增加地方化债资源10万亿元。

　　同时也明确，2029年及以后到期的棚户区改造隐性债务2万亿元，仍按原合同偿还。

　　蓝佛安表示， 2028年之前，地方需要消化的隐性债务总额从14.3万亿元大幅下降至2.3万亿元，化债压力大大减轻。

　　以上消息，打个不太恰当的通俗的比方就是：

　　爸爸给儿子做担保，要求银行给儿子再宽限几十年，同时降点利率，让他慢慢还。

　　这里的爸爸是中央，儿子是地方。

　　至此，直指地方债务和楼市高库存两大核心症状的货币政策和财政政策都已出台，十一郎认为，未来，地方债与房地产行业都会逐步企稳。

　　为什么这么说呢？

　　10万亿化债，本质上是以低息债务替换原有高息债务，同时，拉长还款周期，债务没有消失，还债主体也没变。

　　什么意思呢？

　　其实就是爸爸给儿子借的钱降点利息，原来儿子贷款的利率可能是5%，现在给降到了1.5%，然后再把还款的时间拉长了，原来是要10年还清，现在告诉儿子可以20年还清。 大概就是这么个意思。

　　这样做有两个好处：

　　1.儿子的债务并没有消失，这样他依然是有压力的，所以以后花钱不敢那么大手大脚，动不动就给宠物买苹果手表。

　　2.儿子感受到了爸爸的温暖，不再破罐子破摔，心里重新搞事业的干劲又被燃起来，有了奋斗的动力。

　　这样的“化债”手段可比直接给儿子还债，要更健康。

　　所以，官方才说，这一化债举措意在减轻地方财政压力，促进城市基础建设。当然，这在很大程度上对房地产行业也会产生积极的影响。

　　为什么这样讲？ 10万亿元只是开始。 财政部部长蓝佛安在新闻发布会上还表示，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。

　　隐性债务置换工作，马上启动。

　　发行特别国债补充国有大型商业银行核心一级资本等工作，正在加快推进中。

　　专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在推动加快落地。

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　　DICHAN SHIYIYAN

　　话说回来，先看看10万亿化债方案到底怎么回事，十一郎给大家划重点。

　　首先，经过本轮债务置换之后，游离于一般公共预算体系之外的隐性债务将彻底“显化”。 同时，中央还将对地方政府可能出现的新增隐性债务进行大力度督察，未来地方政府的举债将持续规范化。

　　十一郎了解到，这是政府部门首次披露政府全口径债务规模，此前从未公开隐债。 蓝部长提及，“2023年底全口径负债85万亿，国债30万亿， 地方债40.7万亿，隐债14.3万亿，政府负债率67.5%。 ”

　　隐性债务是什么？ 地方政府可以直接发债，但有限额，地方发展所需资金不能完全满足，地方政府就会向各种有关联的平台、公司、企业融资借钱，债务不透明，就很难受监管，形成隐性债务。

　　现在通过债务置换的方式，让地方政府通过正规渠道发债获得资金，把这些隐性债务该还的都还了后，通过发债券形成的债务就透明，可监管了。

　　第二，是化债，不是消债，最终大量降低利息支出成本，拉长还款周期。

　　隐债规模降至2.3万亿元，每年节约利息接近1700亿元。 蓝部长提到“2028年之前，地方需消化的隐性债务总额从14.3万亿元大幅降至2.3万亿元，平均每年消化额从2.86万亿元减为4600亿元，不到原来的六分之一，化债压力大大减轻”。

　　降低利息成本方面，十一郎了解到，十年期国债利率一般在3%这个水平区间。 但是，形成地方政府隐性债务的融资渠道五花八门，银行贷款、资管计划等等不一而足，这些融资渠道的利率远远高于政府债券，7%、8%利息不罕见，10%左右的也有，而且还款周期还短。

　　蓝部长提到五年累计可节约成本6000亿元左右，由于化债降成本具有累积效应，我们按照五年2.8、2.8、2.8、0.8、0.8万亿节奏估算，最终化债完成后，每年节省的利息成本接近1700亿。

　　其本质，是通过提高地方债务限额的方式，用专项债资金，置换地方政府原有的隐性债务。 用这些资金，地方先把到期应该偿还隐性债务还了，然后地方政府未来再去偿还这部分新增债券。 债务并没有消失，偿债主体也仍然是地方政府。

　　考虑到与今年以来稳健偏宽松的货币政策营造的低利率和充裕的流动性相配合，本次财政增量政策在实际中的执行效果还将更好，宏观政策取向一致性的要求得到了很好的贯彻。

　　第三，地方债务风险的释放能够为未来政府举债，特别是中央政府举债创造更多空间，提升经济抵御外部风险挑战的能力。

　　10万亿化债方案落地后，地方政府拿着发债筹集来的钱，把金融机构的结构化融资、高息短债等很大部分隐性债务债务清掉，拆掉金融系统的炸弹，化解金融领域的风险。 这样一来，地方政府举债就有了更大空间。

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　　DICHAN SHIYIYYAN

　　了解到以上内容后，相信大家对此次10万亿化债对房地产可能产生的影响就有了更深的理解。

　　十一郎认为，直接的影响有两个。

　　第一，专项债资金可以用于收购闲置土地、收购存量房源，债务限额调整后，地方可发行的专项债额度变高。

　　第二，国内房企融资成本会降低，缓解现金流压力。

　　这将有助于房企增加融资渠道，降低融资成本，利于房地产企业的资金周转和项目开发。 而这在未来势必有利于消化楼市存量。

　　更多的影响是间接的。 政策方面，房地产市场的政策空间更大了，未来更多更重磅的政策会加码落地。 部分城市特别是一二线城市逐渐见底，市场快速企稳将是趋势。

　　供地方面，926政治局会议对房地产明确提出严控增量。 这点能落地的话，楼市增量降低，存量消化就会好些。 此前地方政府大量供地，很大一部分原因是卖地还债。 而10万亿化债方案落地，地方政府单位时间内偿债压力减轻，卖地还债的必要性就降低了。

　　城市发展方面，地方财力不足，交通、能源等基建工程必然放缓。而房地产行业又特别依赖于城市有效资产建设的进度，且房地产业作为支柱性产业，稳定的楼市对于地方财政收入的重要性越来越大。

　　有了化债方案，地方政府对于城市基础设施建设、规划落地的进度会加快，这对房地产行业的价值无疑是很大的。

　　此次10万亿化债方案，不仅力度空前，并且能够接续发力，将为房地产市场信心回稳和经济向好注入强大动力。

　　——The End——