总价王、单价王，深圳“双料”住宅地王于2024年大熊市里诞生

都说熊市里才蕴藏着好机会，2024年的楼市大熊市，深圳卖出了新地王。

下午，后海总部基地地王地块出让，2家房企——招蛇VS华润中海联合体，295轮竞拍，最终后者以185.12亿的总价拍下，溢价58.6亿，溢价率46.31%，折合楼面地价70387.83元/平。

在我看来，这是深圳最新的历史单价地王。2015年泰禾以57亿元的天价在深圳拿下了院子项目，当时两宗地块楼面价分别为79907元/平方米、51331元/平米，也一直牢牢占据了深圳单价“地王”榜首。但是由于是同一家开发商拿下，算总账，当时这两块地容积率分别为2.1、1.6，当时卖地时候的建面加总才约9.2万平米，故综合计算楼面价大约是6.2万/平米。如此，两相比较，9年之后，后海这块超过7万/平米的地块，可以说是刷新了深圳历史以来的单价宅地王。

总价来看，这也是深圳历史上第9宗过百亿的地块。但如果严格一点按主导功能算（后海地块主导功能是居住），也可以说是深圳历史上总价第一高的住宅地王。看下图，当初的世茂深港国际中心、会展湾地块都没有住宅。所以，说它是深圳事实上的总价、单价“双料”住宅地王，是成立的。

若这块地未来可以实现的市场价值大约350亿计算（以住宅均价约15万/平米、公寓均价约10万/平米计算），地售比为53%，稍微偏高。不过还好，我本来预计的地价天花板是在193亿-210亿，最后止步在185亿。

实现这个185亿的地价，竞争烈度算一般可上，地价偏合理值中上。

其一，核心城市的核心资产依然抢手。熊市里抢资产能抢成这样，实属不错。一方面说明了最近的市场回温提振了开发商的拿地意愿，但主要还是说明了，开发商依然对深圳这样的城市表达谨慎乐观的态度，尤其是核心地段的项目，依然是信心满满。

其二，接近300轮激烈的拼抢，恰恰验证了楼市的分化行情。好地块依然可以卖出好价钱，好楼盘依然可以日光。当然，华润联合中海，一部分原因也是要捍卫自己的后海霸主位置，某种程度上，也可以说是后海和蛇口两家地头蛇的鏖战。

其三，三家央企的拼抢，是“老故事”了，因为调整市场玩家显著减少，非国企纷纷退场。玩家多的话毫无疑问可以拍到更高，侧面也能看得出来，房地产市场其实越来越无趣，可以说的越来越少，国家队自己玩吧。

其四，真实楼面成本低于深湾玖序。深湾玖序地块去年6月出让，楼面地价6.03万元/平方米，看起来后海地块更贵。但如果扣除租赁部分，真实楼面价达到约8万/平米。相比之下，后海这块地很简单，主力就是住宅、公寓，全可售，大体来算真实楼面成本是低于深湾玖序的。但是求简单算，我觉得历史还是会把这块地列为最高单价地王。

结合地块本身的条件，应该说，最大的优点是取消了限价（当然90·70户型政策也一并取消），这要比深湾玖序有更大的价格空间——后者在今年6月销售，毛坯备案限价在13.3万/平米。而且还可以受益于住宅新规，有更大的设计空间，这是两大优势。也就是说，在这块地上，开发商可以有机会通过更具创新性的产品打造，去实现更高的价格抱负。这是我认为非常值得期待的地方，深圳可以出现一个极其有突破力的创新超高层住宅，令人兴奋，但这需要开发商愿意沉下来去做产品研发才行。从过往看，在红树西岸、深圳湾壹号之后，深圳基本上再没有什么独步性的产品出现。这个项目我个人估计实现突破的概率五五开，做成一个平庸的快销复制品也能理解，市场环境的确也不太支持。

项目的产品条件这部分，我之前谈过，和超总相比，其实地块的先天禀赋都差不多，稍好一些。都在商务区，居住氛围弱一些（后海这块地要好一些）；都是超高层，市场的可接受度还是有挑战；中低层都会受到一些景观遮挡（后海这边写字楼更疏朗，遮挡会小些）；地块配套看起来学区是在深圳湾学校，这个学校当然很不错，全深圳极其罕见的小班制，但必须说市场预期太高了，还没达到，估计也追不上当初发誓要超过的“四大”了；都有超级稀缺的景观价值（包含海景+公园），后海这块地未来可以通过连廊走到人才公园，夜景怡人。

能否走得好，主要取决于产品的规划设计，我认为这个项目应该不至于再全部搞最小180平米起步的大户型。近两年的市场验证，超高层+纯大户的产品配置，市场接受度并不那么好。原因无它，太贵了。整体消费降级的环境下，不排除有一小部分人会升级，但是那个量太小了。有钱人只是有钱，但又不傻。如果单套起步价都要2500万以上，会显得比较冒险，悦府当年在市场大牛市中也没有那么大胆。当然，华润做顶豪产品的口碑，在深圳这些年是远超中海的，以其产品能力和在深圳高端客群的积累，也许会更有机会完成产品创新的挑战——最起码它不会不设计个阳台吧。

最终能卖多少钱，谁知道呢，还是要看届时的市场环境。

就市场影响来看，我刷了一些观点，大都认为这块地的地王价，能够有效提振市场士气，也说明市场要开始好起来了。

在我看来，对的成分有，但不多。的确豪宅地块的成交对市场构成一个利好，有助于市场信心的提振。但是，主要部分还是一个过往的传统想法，大家都习惯于的通过“地王”来营造气氛。今天的市场环境已经变了，回到上面说的，这更多展示的是“分化”，上海在今年的展示是最典型的。过去2年，以及未来我们会看到越来越这样的“火与冰”，好卖的能让你羡慕的牙根儿痒痒，难卖的也能让你郁闷得茶饭不香。因为这样核心区的、压箱底的宝藏项目，太少了，太稀缺了。它反映出，即便在熊市里，超级城市+超级地段+超级豪宅，也是人人梦寐以求的最为保值的长期资产储蓄所。

所以，我还是重复我好多遍的观点：好盘好卖，好卖只说明它是好盘，除此之外，什么都不说明，好盘与大势之间的关联性越来越弱。我的意思是，市场的变化要求我们去顺应，去做颗粒度更细的分析和研究，才有希望把决策做的更对。

本次成功出让的后海地块，是深圳今年卖的第四块住宅用地（还是第五块，我实在记不清了哈哈），也宣告了深圳2024年全年卖地的结束。故，深圳2024年累计实现住宅用地出让收入大约是331.66亿，略微超过去年全年的312.5亿，但比2022年的737.27亿相比，怒劈55%。预计明年，深圳会拿出来更多的核心区域的宝藏地块，以确保来自土地这部分收入的稳定。

说完10几万/平米的超级豪宅，再补充说一个超级便宜的非豪宅。我昨天发了深圳首个共有产权房配售《》，异常火爆！“刚需三宝”的地段配套，2.3万多/平米的价格，与周边商品房相比低到不足5折。建了群已经满了，如果对这个价格有兴趣、有需要的小伙伴，扫码下方微信号入群。

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