穷人、大学生深圳“薅羊毛”住房攻略

昨晚的直播，做个记录分享。

借着经济面临的困难形势，我反而要讲一下穷人、年轻人在深圳的机会。注意，这里说的“穷人”是个中性、相对概念，实际上在能够买得起房的人，没有穷人，只是简略表述只能上车可售保障房的人群。

我认为自2023年以来到未来的2-3年里，对于留在以深圳为代表的一线城市的中低收入的穷人、大学毕业的年轻人，可能会是一个未来很多年难得一见的“机会窗”。并且，它未必能够持续很久。这个过程会产生一个阶段性结果：相当一部分穷人、年轻人群体，在深圳的生活成本，将没有你想象的高/或者说会显著降低，如果你利用好政策给到的“福利”的话。

我将之命名为：穷人、大学生深圳低成本薅羊毛生活攻略。

首先，谈一下原则与现实。

2018年尤其是2022年之后，深圳在租房买房问题上的政策跟随全国大势，出现了革命性的变化。2021年至今，深圳陆续推出大规模保租房、公租房，以缓解年轻人、穷人在深圳的立足成本。尤其是上个月，保租房首次以6折价格面向家庭配租。再从2022年底开始，深圳大规模推出可售人才房，并一直持续到现在。今年初，政府又开建了10几个配售保障房，最近又开始推共有产权房。预计到明年后年，深圳将有大量的低价、可售型保障房继续出现在市场上，无论是规模还是类型，在大城市中深圳都是非常“激进”的。

从原则的角度说，我个人的看法没有改变过——我不赞成深圳以及大城市推出太激进的可售住房保障政策。政府有责任提供“住有所居”，但未必有责任（也做不到）保障人们都能买得起房。那是一个太过于宏大、美好的社会理想，推行这种理想的大型经济体都失败了。长期看，这样的政策太“左”了（尤其是配售保障房），注定无力持续。

但人都是现实主义的动物，有这样的机会，不用白不用。我也主张穷人、年轻人利用好这样的政策机会窗，让自己在深圳的生活成本更低，从而可以存下更多钱。穿越历史看，这样的政策福利机会是有周期的，在2000年代之前有，但在2000年代以来的15-20年里，是很少的，我们那一代所经历的青年阶段，在租房买房问题上几乎是一个完全市场竞争的阶段。所以，今天的福利机会重现，更值得重视和把握。

其次，这样的机会窗不会太长久。

诚然，深圳增强保障房兜底有其历史与逻辑基础，（2022年之前）长期低于5%的住房保障率实在太低，增强有理由。但基于三个非常现实的理由，我判断这个可售型保障房的持续性不会太长久。

第一个理由，房地产市场的深度调整若持续下去，将可能阶段性改变政府的规则设计。参考当年香港的“八万五”故事，如果房地产深度调整，那么，政府继续增量供给会带来更大的资源浪费，可售型保障房增量供给将会愈发缺乏理据。由此，政府可能会调整为“存量优化”策略，比如通过收购商品房转为保障房，或者直接货币补贴，而不再增加新增供应。游戏准则的改变，会对可售保障房的未来供应带来重大影响。

第二个理由，经济困难若持续下去，可售保障房将面临财政难以支撑的挑战。当前的经济困难已经对地方政府财政的收支平衡造成了严峻挑战，如果未来趋势不能扭转（看起来大概率困难），那将势必严重制约政府向社会供给可售保障房、保租房的能力。因为现在的保租房、可售保障房，都是通过与商品房混建来得以实现，实质是开发商-买房人承担了最终成本。以目前开发商的群体境遇，已经丧失了配建能力——这些迹象已经显示出来，比如各地政府今年开始出让的土地，都已经在纷纷取消保障房配建。

第三个理由，基于以上两者，未来某个时刻关于保租房申租、保障房申购的条件可能会收紧。目前所有的保租房、各类型可售保障房，对于补助对象的申请条件有一个共同的条件：对申请人收入财产均无要求。这意味着在当下时期，它的福泽范围很大，只要你无房，基本上就有机会去申请。持续下去，未来在理论上是非常有可能会出现一种情况的：“现金千万吃保障”。比如一个家庭提前5年卖了房，等你的保障房/保租房，因为没有收入财产划线，所以他很有可能会满足条件。是以，未来政府无论是出于财政压力，还是出于对潜在丑闻的担忧，政策必在某个时刻收紧。

其三，把握好低成本薅羊毛的生活策略。

让我们来认真算一下，假如你在深圳觉得生活越来越吃力，或者假如你的孩子刚刚来到深圳找到了工作，或者是未来1年他毕业想留在深圳。那么，这个历史少见的反向薅政府羊毛的阶梯策略，我认为作为家长是值得看看的。

第一步：先去申请保租房。这都不需要你是深户，你只需要满足深圳核准类入户的条件+1年社保就可以（深圳入户条件也很宽松）。最新的消息是，深圳在11月20日首次推出面向家庭的保租房（以前都是针对企业的），租金为市价的6折，项目为安联尚璟府、电建洺悦鹏著、龙光玖瑞府、安居凤桐苑、等六个商品房小区，以65平米算，月租大概1500左右。1500块可以住商品房小区，以单项支出占比20%（舒适区）内，小两口月收入如果能到1.5万块就可以非常舒服，有机会可以存下更多钱。唯一折腾的就是，离上班地方可能会比较远。

第二步：再去申购可售保障房。保租房住个2-3年，努力工作、努力攒钱。然后去申请可售保障房，类似这周正在申购的鸿荣源珈誉府，2万多块/平米、首付20来万、月供5-6千，就能买一套属于自己的房子（使用公积金组合，月供收入比也偏合理）。未来几年可能没有共有产权房了，但是有配售型保障房，价格也不会贵。反正也别想着靠房子涨价赚钱了，就是个住，一直住。这个过程还是要继续努力工作、努力攒钱，再等个几年，手里钱多了，就把贷款全结清。

记得：这个过程一定要确保，不要买房子（无房是最重要的一个申请条件），任何类型的房子都不买，不穷也得装穷，反正就是拼命省钱攒钱。遇到合适的，能早结婚就早结婚，生不生娃无所谓，因为结婚就没有年龄限制，但你若是单身，申请这些房子得满30-35岁才行（30岁都得排后面），太不友好。

总结下来就是：月租1500、首付20万，如果把握的好，就有希望会是这么个成本。

当然有人说，如果未来房价都不涨了，还买房子干啥，一直租就是了。喏，回到上面第一步，一直租保租房也很OK。但是很早前回答解释过这个问题，《》，需求的多样性如同天上繁星，有人租有人买，全看自己的生活追求。

我个人对这些毫无兴趣，在原则与理念上，我也反对激进的保障房思路，还是老问题，因为最终很可能这些宝贵的住房资源流不到应该被保障的人群手里。但是在现实中，我能够体会到年轻人、穷人在深圳生活的不容易。所以，八仙过海各显神通，不要讲那么多的理念，谁能抢到就谁赚到。之所以写这些，是因为我们的保障房政策这几年变化太频繁了，政府对外的宣讲完全达不到广而告之的目的，许多人别说对这些形形色色的保障房分不清，连一些基本的概念和信息都搞不明白。权当我是在做一点普及，希望有点帮助。

具体人才、安居、共产、配售这四类可售型保障房的细致比较，回头找时间再说了，就先写到这吧。之前几日建了一个“《朱罗纪》共有产权房交流群”，目的是减少信息差，目前还有效，有需要的童鞋可以扫码加群。备注清楚：共有产权房入群，必须要同步关注微信公众号才可。

楼市交流，加微信号：budao2000。