越秀忙“调仓”，前11月完成销售目标68.7%

文/地产金融视界

“金九银十”后，本以为是波澜不惊的11月，却不想被越秀地产刷了屏。

12月4日，越秀地产公布，已转让其间接全资附属公司广州宏城发展有限公司全部股权（“广州宏城”），将广州环贸中心的办公空间及停车场（“ICC”）卖给广州仁耀经济资讯咨询有限公司，该公司由中信证券发行的资产支持证券计划持有，成交价格10.92亿元。

ICC是天河中央商务区（CBD）的地标商业，此次出售之后，越秀地产预计录得8.76亿元的税后收益。据了解，这也是市场上首单商业物业持有型不动产ABS。

除了卖资回血，11月末，越秀地产还公告了两宗退地事项的最新进展。11月27日，越秀地产连发两则公告，称向股东寄发了关于广龙地块及暨南大学北侧地块二的土地收储相关事项的通函，旨在说明土地收储的进一步详情及估值报告。

根据公告，被收回的广龙地块补偿金额70亿元（具体金额待最终评审确认），暨南大学北侧地块二补偿金额50.03亿元，两块土地的补偿方式均为提供等值的应付票据。

再加之11月13日公布的广州大干围地块，越秀地产在年内就退回三宗土地，合计回笼资金约135亿元。

“调仓”回血的同时，越秀地产也在扫货“加仓”。刚进入12月，越秀地产就以19亿元竞得海珠区东晓路东侧AH0215007地块，继续“加仓”广州大本营。

而在10月和11月，越秀地产共入手7宗土地，分别为广州1宗、北京4宗、成都1宗、上海1宗，拿地权益金额达111.59亿元。

多策略“调仓”的背后，是越秀地产达成年内销售目标的挑战。

年中业绩会上，越秀地产董事长林昭远曾信心坚定地宣布，“尽管目前市场环境下，要实现全年1470亿元销售目标的压力非常大，但管理层研究决定对全年销售目标不作调整。”

据其12月3日披露的数据来看，1月至11月，越秀地产累计合同销售金额约为1010.2亿元，同比下降约24.0%，占2024年销售目标的比例为68.7%。

也就是说，2024年前11个月，越秀地产仅完成年度销售目标的七成，以12月一个月冲刺剩余三成目标，约460亿的销售额度，恐怕不容乐观。

1.卖股、退地、融资，越秀地产加速回血

作为市场上首单商业物业持有型不动产ABS，越秀地产出售广州ICC项目公司事项引起了业内广泛关注。实际上，早在3个月前，越秀地产就已经在积极谋划筹备这笔大宗资产交易。

9月9日，越秀地产发布公告称，一直在考虑包括涉及ICC项目所有权的潜在交易，并透露了可能采取的交易形式，包括在招标程序后将持有该物业的公司转至由中国持牌机构设立及管理的资产支持证券，并仅由专业投资者认购。

10月25日，广州宏城100%股权以10.92亿元的低价，在广东联合产权交易中心挂牌。10月28日，中信证券-越秀商业持有型不动产的资产支持专项计划在获深圳证券交易所审批通过，并于11月20日完成发行。

买方将动用发行所得款项收购标的公司全部股权，资产支持证券持有人则将享有该物业所产生的经济利益。

越秀地产于公告中表示，出售事项将录得8.76亿元的税后收益，所得款项将用作对其核心业务营运发展的再投资用途。

除了这笔收入外，越秀地产下半年还退回了3宗土地，回笼资金超百亿。

具体来看，越秀地产在8月末退回了广龙地块（位于广州市白云区），代价为70亿元，补偿等值应付票据，可用于广州新出让的市本级土地。9月初，又宣布了暨南大学北侧地块二被收储的消息，代价50.03亿元，补偿方式为等值的应付票据，但此次收储所获得的应付票据，仅能在广州番禺区范围内使用。

11月13日，越秀地产公告，旗下公司佰城投资同意将广州大干围地块的土地使用权交由广州市土地开发中心收储，代价为15.29亿元，以现金补偿。

资料显示，广州大干围地块位于广州海珠区工业大道南大干围，包含AH101533和AH101534两幅地块，总面积约1.55万平方米。

目前，该地块已经在广州公共资源交易中心挂牌。根据规划，该地块已被调整为二类居住用地，挂牌起始价20.234亿元，折合起拍楼面价3.35万元/平方米，将于12月23日竞价出让。

仅这三宗退回的土地，越秀地产就回笼资金约135亿元，而据中指研究院发布的1-11月房企业绩榜，百强门槛值约70亿元，越秀地产这笔资金，已经超过约35家百强房企的业绩。

除此之外，11月份，越秀地产还签订了两份融资协议，以获得更充沛的资金支持。

11月11日，越秀地产发布公告，披露了两笔融资协议的详细情况。首份融资协议乃有关最高达5亿港元的循环贷款融资，贷款期由第一份融资协议日期起计364天。第二份融资协议乃有关30亿港元的定期贷款融资，贷款期由第二份融资协议日期起计3年。

至此，越秀地产快速回血，可谓弹药充足，而其调仓策略，也在近几个月拿地的节奏中逐步体现。

2.聚焦核心城市，拿地节奏减慢

2024年初，林昭远为越秀地产定下了400亿元的拿地目标，称要“保持适度的投资强度”。

进入12月，越秀地产加紧了拿地的步伐。12月4日，越秀地产签下ICC项目卖契的同一天，就斥资19.01亿在广州中心城区海珠区拿下了东晓路东侧AH0215007地块，折合楼面价约32198元/m²。

11月，越秀地产分别在北京、上海出击，拿下两块高溢价的土地。

11月2日，越秀地产通过其全资附属公司武汉康景实业投资有限公司获取北京海淀区功德寺地块，总付土地价款63.59亿元，溢价率达到15%。

11月28日，越秀地产与华润、中能建联合体以78.97亿元总价成功摘下上海市浦东区杨思地块，以27.55%的实际权益付款21.76亿元，该地块的溢价率更是高达40.37%。

在北京、上海入手的2宗地块，总拿地金额达到85亿元。

近年来，越秀地产扩储速度不断加快。据中指研究院统计，2021年，越秀地产斥资了428亿元拿地。此后两年间，越秀地产逆势扩张，在土地投资上分别花了346亿和376亿。

然而，今年以来，越秀地产拿地的节奏减缓了不少。据中指研究院数据，2024年1-11月，越秀地产权益拿地金额175亿元，离年初定下的400亿拿地目标还有超过一半的差距。

不过，从其今年拿地的分布也不难看出，越秀地产投资侧重点更突出了，“以销定投，聚焦核心城市。”

以今年越秀地产频频出手的北京市场为例，上半年，越秀地产在北京销售额55.53亿元，成为继广州（230.51亿元）、杭州（92.84亿元）后，第三个销售额超50亿元的城市。

这给了越秀地产持续加码北京市场的底气。如前所述，11月5日，越秀地产以63.83亿元竞得功德寺地块，再往前的10月22日，以18.93亿元拿下了北京昌平区小沙河板块三幅地块。

据年报显示，截至2024年6月末，越秀地产拥有总土地储备约2503万平方米，94%分布在一线城市和二线城市。其中，大湾区和广州土地储备占比分别为41.2%和36.7%。

3.前11个月仅完成7成目标

年中业绩会上，林昭远宣告，越秀地产年度销售目标不减。

理想很丰满，但现实却很骨感。12月3日，越秀地产公告披露，11月单月，合同销售金额约为100.21亿元，同比下降约15.6%；合同销售面积约为33.46万平方米，同比上升约0.7%。

整体来看，2024年1月至11月，越秀地产累计合同销售金额约为1010.2亿元，同比下降约24.0%，占2024年销售目标的比例为68.7%。

业绩会上信誓旦旦的宣言，如今来看，也成了一个巨大的挑战。

值得关注的是，往常坐在林昭远身旁的原越秀地产总经理、越秀服务董事会主席林峰这次业绩会却没有出席，取而代之的是越秀地产联席总经理及执行董事朱辉松。

林峰最后一次以地产人的身份公开露面，是在3月的业绩会。据官方披露的公告，业绩会后不久，林峰就辞任地产板块的所有职务。

4月25日，越秀地产公告披露，林峰已辞去在越秀地产及其子公司越秀服务的所有职务。辞任原因是越秀集团内部的工作变动需要，而据后续披露的消息，林峰的去向也浮出水面。

越秀发展官方微信公众号于12月5日发布消息中，称林峰为“越秀发展临时党委书记、副董事长、总经理”。资料显示，越秀发展原名越秀食品，始建于1949年，现为越秀集团下属二级企业，聚焦物业经营、食品流通、劳务输出、休闲食品等业务发展和土地资源盘活。

这位在越秀地产就职三十年的“老将”，这一次完全卸下了地产行当的担子。

而在林峰辞任消息公告的同时，越秀地产也公布最新的董事会成员，4位执行董事为林昭远（董事长）、朱辉松（联席总经理）、贺玉平、陈静、刘艳，非执行董事张贻兵，独立非执行董事余立发、李家麟、刘汉铨、张建生。

同时，朱辉松获委任为越秀服务非执行董事及董事会主席、提名委员会、投资委员会、环境、社会及管治委员会各委员会主席以及薪酬委员会成员。

朱辉松今年49岁，曾就职于广州市城市建设开发有限公司（越秀地产前身之一），后调入越秀地产，至今也有16年。不过，此次管理层的调整后，越秀地产似乎想踩一脚刹车了。

如上所述， 1-11月，越秀地产权益拿地金额175亿元，离400亿拿地目标差距不少，而前两年房地产筑底、房企大幅收缩的日子，越秀地产逆势而上，在很多土拍中都战斗到了最后。

但高强度的拿地也为去化和盈利带来压力，尤其在去年，越秀地产虽然销售规模超过1400亿，但归母净利润却大降20%，而据今年的数据，销售目标难以完成的同时，当期归母净利润更是同比下降15.9%至18.3亿元，盈利能力的下滑，肉眼可见。

业绩会上，越秀地产的管理层表示，下半年，在投资上坚持以销定投，稳健投资，同时要做精准投资，保持对核心城市、核心板块和客户的研究，总体来说以效益为先。这或许昭示了越秀地产下半年一系列回血操作的原因。

在市场持续调整的过程中，越秀地产的表现已经是行业内靠前水平，此番连续不断地回血“调仓”之后，是调档变速，还是蓄势待发？新的管理层又会为越秀地产带来什么变化，仍有待时间来证明。