戚老板又有干货输出，头部地产民企滨江要这么干

放地产行业里看，滨江是一家值得被记录的公司，戚金兴是为数不多称得上企业家的房企老板。

如果没有几把刷子，滨江断然不会在如此惨烈的行业情形下，还能成为民营房企里的NO1。或者，我们换一个词语来形容：

地产民企之光。

走到今天，滨江离不开戚金兴的企业家精神。

企业家精神是什么？有人说是硬币的两面，一面叫悲观，另一面叫乐观。悲观是面对山呼海啸般不确定性时候，能向死而生。乐观是看得到曙光，抓住机会起飞。

从“卧倒论”、“苹果论”到“池塘论”等，每年，特别是在年末交流会上，戚老板总是能输出各种金句。今年也不例外。可以提炼出来的有“马上站起来论”、“潮水论”等。

金句背后，是戚金兴的极致清醒和经营智慧。

外界很少知道的是，过去的差不多半年时间里，滨江进行过内部的大决战。

今年6月29日，滨江召开了成立32年来第一次长达11个小时的内部会议。会议从早上9点开到晚上22点。从城市到项目、从内部管理到合作，滨江都进行了全方位的深度排查。

现在大决战基本结束，戚金兴说，滨江2025年的核心战略是马上能站起来，为此滨江做足了准备。

以下的这份戚氏语录值得细品。

看当下和未来

——很多人问我钱塘江的潮水什么时候最大？

我说要具备三个条件，一是八月份，那是潮水最大的时候；第二最好那个时候上游的河水满一些；再加上有东风，最好还是有台风的东风，那是潮水最高的时候。

现在是最好的阶段，最好的天时地利人和。

——2022年有人在杭州友好饭店问过我对行业的看法。传统的说法是，没有倒闭的行业，只有倒闭的企业。

现在，我从另外一个角度来说，没有永远好的行业。但行业不管是在春天、夏天、秋天还是冬天，不同季节各有各的好，各有各的坏。

一家企业，不管大形势怎么变，有三条生存之道——看得清形势，摆得正位置，抓得住机会。

哪怕是社会最基层的环卫工人，只要位置放得准，也有机会成为劳模。垃圾桶里就算没有金子，也可以创造出财富。

——地产要健康长期发展，做法就是中 央提到的要止跌回稳。

如何止跌回稳，我认为是供求平衡、提质控量。什么时候做好这两点，老百姓的信心就会变强。

现阶段，有一些具体政策没有完全落地。比如白名单，还是蜻蜓点水。再比如预售监管资金，对于绿城、滨江等一些企业，是否能够按照一城一策做适度监管就好。像滨江被监管的有240亿。

如果能把排在行业前面的央国企、民企的预售监管资金释放一部分，对于企业来说，活钱就来了。

我相信政府还是非常有智慧，中国经济很稳健。房地产止跌回稳可持续发展是一个非常关键的问题。

——现在还在舞台上的有央企、国企以及混合制央企、混合制国企和民企。大家都会碰到有问题的时候，但不管在任何情况下，要保证健康的现金流。现金流断了，什么品牌、经营、规模就没有了。

就跟财富和身体关系一样，身体没有了，就什么都没有了。

——有人也问过我，处在困境中的房企会不会站起来。

我从另一个方面回答，现在站着得要想倒下去很容易，但是倒下来了的要站起来不容易。现在的行业排名已经为未来定了格局。

2025年滨江打法

●战略核心：马上站起来

现在，客观条件上已经满足，只要政策落地性和有效性更强一些，滨江就能马上站起来。

●2025年滨江核心关键词：稳、降、升

1、稳销售规模：1000亿左右。幅度大一点，750亿到1250亿；幅度小一点，上下浮动100亿，也就是900-1100亿。

2、稳名次：继续保持在15位之内。今年一不小心进了前十，但是为了保持稳健，滨江的定位还是在15位之内。

3、稳比例：继续保持销售金额占全国总销售额的1%或以上。

4、稳布局，在最熟悉的城市、最熟悉的地段，做最熟悉的项目，然后和最优秀的企业合作，让城市里的业主买到称心如意的产品。能够像今年一样，做到拿的所有杭州地块都完成去化销售，甚至达到摇号程度。

1、降有息负债：今年降到300亿，明年降到300亿之内。

2、降利息：继续确保降0.1%—0.2%，明年确保降到3.3%，争取降到3.2%以内。

3、降直接融资比例：继续把直接融资占比控制在 20%以内。

4、降库存：2024年重难点项目库存降低了50-60亿，2025年继续下降，降到企业非常健康的范围内

5、降低在不确定城市拿地。明年拿地战略上会相对防守。省外原则上除了上海之外，其他城市都是从正规军改成游击队；省内，原则上是在一般的城市和县城减半，杭州继续保持。

1、提升经营能力、管理能力：做到部门少、管理严谨、人员少、战斗力强的滨江模式。

2、升产品力：成本控制在不限价时代里，只是一般优势，产品力才是核心优势。提升产品力之外，还要提升产品的附加值，让产品给所在区域、所在城市带来附加值。

3、升去化力：对于重难点项目、销售压力大的城市，进一步提升去化。

4、升综合服务能力：三分建设七分管理，综合服务很重要。

5、升好房子战略：营造精致、舒适、实用的好房子。

●为2025年马上站起来做的准备

1、进行内部大决战。

2、在优质城市做稳、做好产品。

3、把有问题的城市、城市中有问题的楼盘，抓紧去库存。

4、坚持三条品质原则：交付的产品与样板房一致；交付的产品与合同内容一致；交付的产品与政府备案材料一致。

5、看清国内外政治经济形势，看清行业、市场、竞争对手等都看清。

6、发挥公司“1+5”的优势，人员、品牌、品质、融资、成本、合作等方面的优势，以及滨江灵活把控和抉择的优势。

7、聚焦杭州，因为杭州同规模城市里经济活力最强的城市、人才最向往的城市、最容易就业城市、政策和营商环境最好的城市、宜居程度最好的城市。

8、为业主锦上添花：不少项目即便交付后，也追加投入提升品质。

9、每个企业在每个阶段对每个事物的判断都不一样，但滨江还是做自己熟悉的领域。滨江坚持以住宅开发为主，同时涉足租赁、酒店、养老以及适度的AI投资。

滨江的好房子论和品质论

——一个优秀的企业，毫无疑问要尽可能做到没有问题，但是很难做到完美。

如果在工程上达不到完美，滨江一定会做到两点：一是问题比别人少，二是出现问题及时解决。

——什么是品质，不能单单以材料本身的高低来评判。

不能简单理解为用大理石的一定是高品质，用砖的就不是高品质。即便是一般的材料，但搭配一流的工艺，也是能做成一流的产品，这是一种能力。把钻石加工成钻石是基础，但如果能把水晶做出钻石的感觉，那才是真正的水平。

——好房子广义看7方面：城市好、地段好、品牌好、品质好、外部配套齐、内部服务好，最后一个是性价比高。

不是只有像杭州武林壹号这样的才是好房子，滨江在杭州临平区单价1万多的滨杭滨纷城也是好房子，因为它能满足市场需求。

就单个项目来说，好房子主要是室内和室外两大方面。

室内上，精致、舒适、实用：材料精致、工艺精致；布局、配套人性化、户型合理分布；实用是让东西有地方放，滨江是国内第一个提出房子收纳空间要达到10%以上的。

室外上，精致、美观、功能全：铺装、架空层等都要精致；环境美观，一棵树一个草坪也要美观，还要跟建筑的色彩都搭配起来；小孩、老人等都要有休闲锻炼的地方，功能全。

——单靠一个优质楼盘不能代表一个城市的品质，滨江要做的不仅仅是做好楼盘的品质，还要把区域和城市的品质提升。

为什么要提质控量。提质是满足各个层面、各个板块客户的感受，控量就是定位重复的产品，不再建。

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