广东
我是紫沐，这是我第429篇日记。
聊两个热门话题。
Q：招商林屿境卖爆了，怎么看？
A：说实话，不太看得懂。
要说2.6万卖爆，还能理解。
3-3.6万也能爆，那只能是广州楼市好起来了吧~
为什么说林屿境有点贵，大家可以看一个对手盘：
前段时间刚被绿城拍下的番禺广场地块。
这块地，是番禺广场地铁上盖，而且是3+18+22三线上盖。
如果你觉得林屿境的18号线很快很爽，那从番禺广场坐18号线只会更快更爽。
而且招商林屿境所谓的30分钟到珠城，那是投机取巧的广告。
30分钟，从横沥地铁站到冼村地铁站都勉强。
而且冼村附近能有几栋写字楼啊？
说白了，在广州东站开通之前，18号线的通勤效率都不高。
跟3号线比，跟珠江新城地铁站比，不在一个层面。
也就是说，不管现在还是未来，番禺广场地块都能在通勤上吊打招商林屿境。
而且番禺广场地块还有完善的配套。
过条马路就是永旺梦乐城，楼下还会新建大公园和商业。
文化配套也有新落地的番禺图书馆步行可达。
不靠大马路安静不吵住得舒服。
关键是，人家地价才1.69万，开盘卖3万+都有赚。
同样是3万，番禺广场要啥有啥。
招商林屿境呢，只有一块饼。
除了地铁18号线，林屿境周边现在人都没几个的。
别扯横沥的板块规划，过去广州经济起飞的时候，都没能把饼做出来。
现在广州都经济失速了，金融城琶洲都照顾不过来，哪有时间精力给南沙烧饼啊？
所以我不觉得2年后收楼，横沥能变成一个产业多牛逼的板块。
或者这么说，2年后横沥的基础配套，能有现在金洲蕉门那么成熟，我都觉得是意外之喜了。
本来以为这两年楼市下行，大家会变得理性吃饼。
没想到，开发商只是套了一层四代户型的包装纸，竟然就有人高价抢着吃。
或许广州楼市真的要爆了吧~
Q：明年楼市会怎么走？
A：看三样东西：政策、供需、基本面。
基本面是啥，主要是经济和就业。
大的经济会怎么走，我也不好说，问就是稳中向好。
但具体到广州，有些东西明眼人都看得出来。
就是广州的产业和经济实力，已经和一线城市渐行渐远了。
甚至和GDP十强城市比，也是增量+增速双倒数第一，大城市的吊车尾。
三级财政这块遮羞布，已经帮广州挡了很多年子弹。
真要深究，三级财政的广州，也就比二级财政的深圳，多上缴9%而已。
但2023年，深圳的一般公共预算收入，比广州高了足足2300亿。
要是大家财政实力相当，9%能有2300亿的差距？
说白了，广州就是产业没跟上，没能抓住金融、互联网产业转型。
像深圳总产值高的产业，都是计算机、通信和其他电子设备制造业。
而广州总产值高的产业，是汽车制造业，还是燃油车为主。
看看这两年的广汽，再看看这两年的比亚迪。
广深经济差越来越大，也就很好理解。
产业不行，高薪岗位变少，购买力实力和数量下降..
这个基本面，你说对楼市是利好还是利空？
而且基本面弱，还会导致一个问题。
广州会变得更依赖土地财政。
比如地铁，广州地铁第四期的总投资就要1720亿。
这个金额，都接近广州2023全年的可留用财政收入了。
没钱，还要花钱，钱从哪来？
回归土地财政呗。
为了展示诚意，老爷前几天甚至专门开了土地吹风会，给开发商金主们看库存。
金主不想要郊区？
没事没事，核心区大大的有，天河海珠随便挑~
金主想要稀缺一点？
没事没事，金融城ok吗，或者看看华景？再不行的话，琶洲整整也能用~
放心，地价是便宜的，得房率是新规的。
想玩高周转，也是能开绿灯的。
你敢信，在操盘手明确推动现房销售的这个时间点，广州还在带头玩高周转。
亲儿子越秀地产，前脚拿地后脚就能开盘，预售证都没有就能ppt卖房。
相当于大家都在努力，把一些不好的制度扔掉。
广州亲儿子，却在带头捡垃圾。
一线城市？国企担当？
真缺钱了，还不是为了赚钱操作变形。
所以你问明年广州楼市会怎么走？
政策、供需、基本面。
基本面这块，产业不行，经济不行，购买力不行，房价难有支撑。
供需这块，供应越来越多，下一块更核心，拿地就能卖房，永远买不完，没有稀缺性。
告诉我，楼市反转的契机在哪里？
唯一的变数，现在只剩下政策端。
如果明年政策利好持续派发，楼市还能稳住。
如果利好就这样结束，完全交由市场调节，那就得辛苦统计局的同志了。
你是相信广州楼市能脱离经济和产业基本面，走出独立行情。
还是觉得广州楼市还需要时间去修复失衡的供需和基本面。
考验认知的时候又到了。
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