可能没有小阳春了

市场连续大跌，情绪释放已然完成，接下来就是春节红包行情了。每年的春节前都有一波吃饭行情，为了帮助还有亏损的铁粉回血，强烈推荐一位实战派选手～老方。

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以下为正文：

01

现在的楼市，很多卖家都在观望小阳春，我可以比较明确的告诉大家：

春节后会有一个成交小高峰，但不是小阳春。

为什么这么说？因为小阳春的本质，是秋冬季需求滞后的累积。

冬天气温冰冷，出门看房不易，尤其是买房这种大事，很难凑齐一家人看房。而过年后，气温回升、春暖花开，喜气洋洋的人们走出家门，手里有年终奖（工资）结账，也容易凑齐家里的六个钱包共同支持买房，叠加开发商的宣传效应，共同造就了地产“购房节”小阳春。

从这里我们可以知道，我们过去习以为常的小阳春，主要参与者是购房者、卖房者（二手房）、开发商（新房）。其中，又以购房者的力量为主导。

然而，现在情况变了：

第一，去年9月底开启的新政买房潮，已持续了3个月，目前肉眼可见已显现凉意。

换句话说， 小阳春是需要去年秋冬季的需求积累的，但去年秋冬季一波热销，不仅没有积累需求，反而将很多购房意愿提前刺激了出来。

时至如今，单看过去成交，确实很火爆。比如北京深圳最近三个月的二手房成交量，那气势是不输以往任何一个小阳春的。 其中北京12月成交超过2.1万套， 录得 近21个月以来的新高；深圳成交8千多套，连续三个月站上5000套的荣枯线。

然而，仔细分析之后才会知道，二手房网签有滞后效应，12月的网签成绩单，主要还是10月、11月的成果。

想要看市场热度，还得看市场的实时成交量。

例如北京的二手房 ，很多成交都是10月和11月敲定才来网签的。大中介的实时签约量其实从10月下旬开始，一直都在不断走低。

▲从图中可以看到，北京二手房大中介的每周签约量，从10月下旬之后一路下滑，到了年底第52周，居然以最低签约量收尾。

还有北京的新房，网签一直徘徊在4000-5000套之间，即便按全年看，北京2024年新房网签也不过5万套出头，创了近6年最差成绩。

类似情况还有深圳。深圳自新政以来，11月的新房销量（8076套）居然超过了二手房（7125套），当然12月新房销量又回落到了 6769套，环比11月的8076套减少16% 。

这其中最根本的原因是， 9月-10月新房有便宜折扣，由于新政初期市场火爆，10月新房销售暴涨（对应的是11月的新房网签），折扣被开发商收回，但市场并不认可新房变相涨价，所以11月新房销量下跌（对应的是12月新房网签），部分客户转向去了能讲价的是二手房（所以12月深圳二手房网签创近期新高）。

所以现在去看深圳楼市的热度，重点还是看新房。从库存数据看，11月底深圳一手预售新房库存有约39000套，12月底新房库存约38500套，一个月时间新房库存仅降低了1000多套。再加上新入市的3654套，12月深圳新房去化仅约5000套，这意味着，1月的新房网签大约就是4500-5500套之间，整体热度处于下行走势。

而网签量开始下跌，这也意味着， 9月底开始爆火的楼市，把急刚需的需求消化得差不多了，也把市场上相对好的房源，包括有便宜折扣的新房和诚心卖可讲价的二手房，都消化得差不多了，如今剩下的买房需求，都是不那么着急的，同时好卖的一二手房源，相对9月10月的价格也有所上涨。

如果说，当前的市场仍是一个以价换量的市场，那么便宜的房子已经被买掉，贵一点的房子，很多买房人又下不去手——这，便是我认为春节后可能没有小阳春的核心原因。

02

除了上述的核心原因，我认为春节后没有小阳春，第二个原因是：

挣钱局面仍没有改观。

昨天晚上美帝那边出了一个乌龙，说老特上台后会对部分产品少加征关税，为此A50直线拉升。随后老特辟谣，坚持关税政策不变。

在这样的“关税大棒”下，虽然近期各种数据显示9月新政后市场一度改观，但我们当下的挣钱局面，其实仍然非常艰难。

为什么？最近还有两个新闻，非常有代表性，一个是公务员据说要加工资甚至发年终奖了（当然加的不多），另一个，则是长春某房企，居然用消费券发工资。

▲工资拿消费券抵，问题是消费券在市场上仅以3-5折回购。就这样的市场环境，连工资都得不到保障，何谈年终奖呢？

事实上，根据我的网感，今年年底是大家晒年终奖最少的一年。

03

当所有人都在期待小阳春，那就没有小阳春。

虽然从房价角度看，确实无论北京还是深圳，都有部分二手房源涨价的情况。比如北京好的学区次新房，相比9月底之前大概涨了10%；比如深圳的豪宅盘，比如华润城、宝能城、海纳公馆、玖龙台，价格都有点稳中向上的走势。

但是，从1月最新的实时认购数据看，深圳新房认购已经大幅下降到日均130-150套了，而它的高点位置是日均300-400套！甚至反映12月成交的网签数据也下降了（北京一二手网签环比下降了40-50%），你要知道春节是这个月的月底，现在还是月初第7天，按照去年的网签数据看，去年春节前网签是没有降得今年这么厉害的。

因此，综上这些角度看，虽然我也承认春节后的确会迎来一波成交小高峰，但却不再是以往开发商欢欣鼓舞的小阳春，而是买房人和原业主僵持不下的“小羊春”。

或者说，真正的小阳春，其实已经提前到9月新政后的那一波了。

毕竟，当下的市场，你不可能一直期待楼市连续3个月高潮后，短暂休息一个月又来几个月的高潮。

楼市的购买力是有限的，除非北上深再打一波鸡血，全面放开限购，才可能会有一波像样的小阳春。