10万+老炮回归京楼！金茂铁粉又能入住三环了

沉寂了2年的金茂出手了！拿下指导价10.75万/平的丰台东铁营棚改0010、0015地块。

不少人第一反应：啥情况？？？金茂就拿了这么块地？？？

但其实这块地只有金茂能拿，金茂最适合拿，而且金茂看到了这块地的价值远比大家看到的要多很多。

北京，是政治中心，经济中心，文化中心。

当潮水褪去，回归中心是最正确的选择。

最新一批地里，最能承接3个中心的，非东铁营莫属。

今年我们看到了酒仙桥的崛起和爆火，那么下一个会不会是东铁营？

城市更新的难点在于拆，而新兴板块的难点在于资源兑现。是等翻新更容易，还是等规划落地更现实？这是个问题。

回顾过往10万+甚至更贵的豪宅，都是底子够好——天生的资源优势，环线优势，到中心的优势。

东铁营也是一样的，在地图上拉几条线，我们不难发现，东铁营到文化中心，和经济中心的距离都是非常近的，一下就拥有了绝对的资源优势，包括人口，产业等等。

回顾金茂过往的豪宅史，以CBD为核心，基本都围绕在三环和四环之间。

想当年广渠金茂府也是这么成了广渠路和CBD之间的纽带，强环线-强产业-强产品-高净值人群，一条多完美的闭环。

分钟寺三兄弟里最早卖空的东叁金茂府，也是一样的逻辑。

再看这次的东铁营，到南三环的直线距离约400米，到5号线刘家窑站和10号线宋家庄站直线距离约900米。

我们好像一不小心发现了金茂拿地的秘密。

3条地铁+1条三环+国贸为中心半径10公里，完美适配金茂的选地公式，与其说是金茂出手东铁营，不如说金茂在等东铁营上架，原来如此。‍

提到东铁营你们可能还有点陌生，但方庄大家都知道。

方庄是北京最早的富人区，在北京遍地平房的时候，方庄已经高楼林立了。‍

90年代便引入了香港的塔楼设计，最知名的就是方庄的“古城群星”，芳古园、芳城园、芳群园、芳星园，其中张国立、刘晓庆、大山、宋丹丹等明星都曾在芳城园居住过。

这个板块是被“老钱们”验证过的。

只不过随着时间的洗礼，方庄里的房子越来越老了，塔楼这种建筑形式也成为了时代的眼泪。

对于方庄，一些人选择了离开，而住惯了的人选择坚守，这些隐贵们也确实在等一套好房子出现。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

所以，板块内的次新还是比较抢手的，楼龄稍微新点的首开璞瑅公馆，只有15套在售，且二手挂价在10.8万/平。

咱old money聚集的板块，是不缺购买力的，缺的是好房子。

这种供需不对等的情况，甚至可以放大到整个东南片区。贝壳CBD板块二手房中，10年以内的次新房不足0.3%，更多的是30年以上楼龄的老小区。

就在东南片区的高端需求无处释放的时候，擅做豪宅的金茂出现了。

方庄的隐贵们终于等到了那套好房子，同时，CBD的精英们也不必非得在CBD老破大里挑挑拣拣了。

这就是东铁营的意义，金茂拿地真正要去解决的居住痛点。

说到这儿，肯定有人会杠，东铁营城市界面不行，板块新旧混合没发展。

但u1s1，放眼咱内城的豪宅，中信城、中海凯旋哪个没点烟火气？

况且东铁营的城市翻新已经提上日程了，更新优化道路、教育……

关于《北京市丰台区FT00-0519 街区控制性详细规划（街区层面）（2022年-2035年）》（草案）的公示中，东铁营为首都高品质宜居生活的重点住区。

从今年的供地就能发现，北京已经启动了新一波的内城更新。

北有酒仙桥，南有东铁营。

东铁营棚户区改造既是北京市重点民生工程，也是丰台城市更新高质量发展的样板，重视程度不言而喻。

推动的速度也是相当的快，早在今年的7月底就已经完成改造核准，由中国铁建一级开发，投资高达212亿元。

改造完成后，将完成“一环三园四地标、横七顺八十街坊”的空间布局，从城市道路、医疗、养老、文化、体育、教育、商业、社区服务等多维度服务城市与人。

从控规方案里拿出两张图，大家提前感受一下，未来不一样的东铁营。‍‍

第一个进场的才能吃到完整的板块发展红利。

显然金茂就是看中了这点，拿下了东铁营老街旧板块中第一个出让的住宅地块。

在东铁营百废待兴中，金茂将率先绽放出花朵，成为了这个板块第一个合伙人。

当然也为这个板块定了基调，一个凝聚城市精英的宜居住区的基调，一个10万+高端改善产品的基调。

金茂非常擅长高端板块养成。

当年的宋家庄，北京金茂府凭借一平方公里的城市理想，硬生生把板块价值提升了一个level ，高端居住的引入，商业资源的协调，在短短几年内完成了城市界面的升级。‍‍‍

金茂在内城更新，缝合城市肌理，塑造内城高端人居是如此轻车熟路。

再来到这两年的奶西板块，望京樾的大获全胜，从众多泛望京板块中脱颖而出，品牌对于一个板块的赋能功不可没。

拥有板块价值魔法师之称的金茂，这次出手东铁营，会不会带来新的惊喜？我们一起期待一下。

最近小区的规划图已经公示里，里面满满的信息量，给大家拆解一下。‍‍‍

非常负责任的告诉大家，这次的金茂的产品是相当颠覆！！！相当炸裂！！！

彩蛋一：配超大会所，内含3个下沉庭院‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

大胆想象一下，2000平会所都能有点啥？

泳池、健身房、瑜伽室、私宴、KTV、书吧，是不是还能有点共享办公什么的。

彩蛋二：三环首个架空层出现了！

我受邀去过重庆很多豪宅项目，很多都配了架空层，一部分会所的功能可以挪到架空层，实现双会所，不知道这次金茂会怎么搞？‍‍‍

除了两个彩蛋之外，我们也从总规上看出了一些门道。‍‍‍‍

1-一共南北两个地块。

北侧0010地块更规整，5-16层的洋房+小高，地块面宽条件相当不错，应该能出不少四面宽的产品，户型偏大。

南侧0015地块容积率更高，12-18层的高层，从总规图能看出来南地块产品的面积段会小一些，总价更低。

2-这次大概率不是金茂府，而是全新的“璞”系产品，我猜案名叫璞逸xx。

大家可能对这个产品系没什么概念我找了个成都项目你们先瞅瞅，据说外立面和精装为了配合内城气质，会加入不少新中式元素。

这次有了金茂的加入，东铁营要洋气了。‍

3-指导价10.75万/平，楼面价5.75万/平，这个楼面价预示着金茂有空间做出更好的产品，当然售价也能期待一下。

总之，1000万起步买三环金茂，会打动很多买房人。