怎么看待杭州今天卖出7.7万/平米的地王？

杭州今天卖出了地王，楼面单价7万7。

我的朋友老潘表达了他的看法，他的看法我都赞同，大家有兴趣推荐去关注“潘不二说楼市”。

我也谈一些我的看法。

首先，我在粉丝群里观察到，这个7.7万/平米的楼面价，对深圳童鞋来说，有冲击，叠加上之前DeepSeelk的冲击，觉得杭州都把深圳（早年的地王纪录）比过了，深圳不行了。

我倒是不那么看，没那么严重，深圳去年底不是也出了地王嘛，这个不说明什么。（下面会详细解释）。

单说这块地，我总的看法是：1）7.7万的地王价，这不是个值得担心的事，反而是个好事。地价看起来比较贵，但没有出现面粉比面包贵的投机特点，市场依然理性。2）这个恰可以理解是对“14号文”的呼应。让市场的归市场，让保障的归保障。3）不要对房价逆转抱有明确幻想。

这块地能卖得好，最重要的一个原因是，地块好，杭州愿意把这个“压箱底”的宝地拿出来卖。把压箱底的宝地拿出来卖，这是房地产这一轮深度调整以来，地方城市改变最大的地方。北上广深杭蓉六大核心一线城市，这两年来都出现了这种景象，不是某个独有，我之前写过深圳的调规情况《》。

杭州这块地在滨江，容积率只有2.5，而且注意！没有限价、没有90·70、没有任何保障房配建，是杭州珍藏多年的核心地块，被誉为是“杭州的汤臣一品”。汤臣一品是“女侠”徐枫家族在次贷危机前开发的项目，现在搁着外滩看，依然不落伍。

这样的地，太少了，所以，开发商会抢破头，就这么简单。不管它是在杭州，还是在北上广深，地块质素同类可比的条件下，有这样的地块，都会疯抢。

那么，这个背后的逻辑分析重要。我认为，这其实是在“呼应14号文”，就是市场的归市场，保障的归保障，商品房就是做高端，要做纯粹，价格全由市场定，这些我先前写在了这篇文里《》。

这不仅是政策号召，它的背后也有强大的市场逻辑支撑。我们都清楚，过去20年楼市大周期里，大部分时间我们的楼市政策都在打压高端房地产，比如9070、限价、停建低密度、配建保障房等等，地方城市为了控制房价（在统计学意义上的）上涨，逐渐完全丧失了出让高端地块的动力。长期下来，这导致了一个最重要的市场后果：房地产高端市场这一块反而是一个短缺市场，我们的高端居住需求其实没有得到满足，可以说浑身上下都是痛点。比如在深圳，你花10多万/平米买新房，大概率你买的是一个90·70盘、或者是一个保障房配建的盘、或者是一个容积率可能高达8.0乃至10.0以上的盘。他们住的不舒服（我的粉丝里面有不少都表达了这样的郁闷），他们需要也有能力换更好的房子。

这在今天，恰好构成了高端地块的市场基础。这些，那些地方城市现在把好地块拿出来卖，并且取消了所有的行政监管。而预期到上述这样的需求基础，开发商也愿意去参与竞拍。反而地方城市现在还去猛力去卖那些刚需盘，开发商反而不愿意搞，因为市场上不缺这种房子——尤其是考虑保障房在对刚需盘天天搞“釜底抽薪”，他们认为未来继续搞刚需盘，反而不如搞高端盘财务的安全垫更高。

这是核心归因。

其次，杭州这块地的地价，只是看起来贵但其实还合理，因为并没有出现面粉比面包贵的投机现象。据媒体报道，现在这块地周边的价格也是10万+，这个地价是7.7万，未来又有更好的政策，产品的设计想象空间更大，开发商如果把产品做到更好，风控再好一些，亏钱的概率不高。

我说这个其实是想表达，这个地价虽然贵，但是开发商出价还是可算理性。背后的原因，我推测，因为开发商们现在参与竞拍的计算逻辑不同了。过去的价格逻辑是怎么计算的？他们都是按照未来的预期房价来反推当下地价的，比如预期未来房价每年涨20%，我开发周期搞个3年再卖，届时房价基本就翻倍了，所以现在就是面粉比面包贵也值得干，照样赚钱。但是看这块地，没有那样的迹象，反而是静态的测算。开发商以当下房价为基准，预期未来1-2年房价不涨，在这个条件下来测算我要出多少钱拿地。

所以，它是地王，也很贵，但逻辑上还是理性的，和我们以往所见到的地王现象不同。

再有一点，也可继续解释这块地。类似的地块，在未来会更有想象空间。这主要是因为附着在房地产身上的行政管制都解除了，主要表现在限价政策、90·70、保障房配建，以及放宽了设计规范。我们知道，原来的房子使用率做到80%是顶好的了，但是未来，商品房的使用率达到100%，都将是标配，你做不到，就不要谈产品上的竞争力。此外，住建部正在酝酿的新的住宅设计规范——比如层高3米，也会非常有利于开发商做出更好的产品。

这些简单说就是，政府终于把企业的经营主导权还给了企业，企业可以自己决定规划怎样的住区、设计怎样的产品、厘定怎样的价格……进而预期能够实现更高的回报率。所以，他们愿意进场，在未来，在其它城市，有这样的地块，也会产生同样的效果。

但至于说，类似地块地王的出让，是否能够更快的视线“止跌回稳”，甚至是直接拉动房价来V型反转。这无疑是大家最关注的，但我的看法却是不要抱有太大幻想。

上面说的总结来说，就是地块好，地价虽然是地王但是不算夸张，在未来的宽松政策下能做出更有想象力的产品。但是，这样的地块供应量太少了，只是极少数人的游戏，还是上面说的，最终看供求，市场上主流房屋的供求关系不逆转，想靠着这些地王扭转市场的普遍预期，会非常困难。

从实证上来说，即便是过去2年的熊市里，这样的地王也不是没有过，而是常有。从2023年的上海豪宅疯抢到2024年的深圳总价地王，再到今年各地核心城市的地王频出。这个时间线顺下来，你能看到，房价该跌照跌。

统归一句话，我们面临的市场局面和以往不再相同，同样是周期调整，周期也有大有小。更何况，现在的调整不仅是周期调整。想逆转，不会那么容易。

我个人不会依据这些地王，来做任何决策。它是个积极现象，但政策有政策的希望，市场有市场的规律，我们需要观察到更多的线索。

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