重庆第四代住宅，全国第一！

谈到重庆楼市，大家想起的基本都是这些词儿：

房价便宜、天量供应。

但如果提到第四代住宅，重庆可以说是在这方面遥遥领先了。

第四代住宅不是个新鲜玩意儿，其实早在20多年前，重庆南岸区海峡路的江山多娇小区，就已经有了6米挑高的空中花园，算是重庆四代宅的鼻祖了。

◉ 江山多娇小区，杨一实拍

政策领先

最近几年，重庆明显加快了四代宅的建设。

重庆是全国首个，系统性推动第四代住宅发展的城市。

2023年发布《中心城区立体绿化住宅试点工作细则》，明确空中庭院不计容积率；

2024年进一步出台《支持高品质住宅建设的若干措施》，取消单套面积限制、允许存量土地开发，并放宽绿化平台数量和跃层户型限制。

这些政策通过容积率奖励、流程简化等措施，为开发商提供极大灵活性，加速项目落地。

在新规刺激下，“四代宅”在重庆顺势兴起并呈爆发态势。

截至2025年3月，重庆已建成和在建的第四代住宅项目超过20个，预计未来两年将突破80个项目，远超北上广深等一线城市（2024年北上广深合计项目数量不及重庆）。

未来重庆每卖出两套新房，就有一套可能是「四代宅」。

技术领先

第四代住宅并不是那么好做的，得符合10多个条件，我把相关条例列出来给各位看下：

1、面积

4层及以上居住建筑、平层户型、套内建筑面积≥100平方米（不含绿化平台），每户仅可设1处。

2、绿化面积：

绿化平台不超过50㎡。

3、厚度：

通过结构降板设置下沉土池，种植覆土厚度不小于0.5米，并设有灌溉、排水系统。

4、高度：

层高不低于2个自然层，进深不大于6米。

◉ 重庆第四代住宅建筑规范示意图

5、开敞面：

四周应有不少于2个完整的开敞面（或开敞面不少于周长的40%），且至少有一个完整的长边为开敞面。开敞面不得设置围护墙体，且拼接面不能视为开敞面。

6、面积占比：

每户绿化平台、阳台（含生活阳台）、露台、设备平台等非户内空间总投影面积不得大于套内面积的40%

7、建筑间距：

绿化平台应纳入建筑间距计算。平台外边缘与山墙面齐平、或部分突出山墙面的，该山墙对应的平台外边缘可按照山墙退让间距。

8、建筑密度：

绿化平台应计入建筑密度。允许试点项目适度提高建筑密度。

9、尺寸：

绿化平台应计入建筑面宽和进深尺寸

10、区域要求：

位于「两江四岸」头排、重要主干道两侧等景观敏感区域，且《重庆市城市规划管理技术规定》、相关规划或辖区政府明确提出设置封闭阳台、外立面公建化、坡屋面等风貌要求的，不得规划布局立体绿化住宅。

11、装修：

立体绿化住宅应为精装修交付标准，避免二次装修对环境造成污染。鼓励采用被动式节能技术和智能化系统，鼓励采用装配式建筑等绿色建造方式。

12、价格：

新出让土地试点建设立体绿化住宅的，应充分考虑土地增值因素，科学合理评估土地价格。

当然，据说四代宅的技术规范又有了更新，我也听到了一些传闻，在部分技术指标上又有了新的调整，但目前官方还没官宣，这里不深究。

重庆四代宅普遍采用“LDKBG一体化设计”，空中庭院面积达30-50㎡且不计产权面积，得房率高达130%-147%，而传统住宅仅约80%左右，形成“负公摊”效应，性价比显著提升。

重庆本就是国际著名的山地城市，各项目多多少少地形都还是有些坡度的，在四代宅技术开发上就有很多创新之处：

结合山地特色引入垂直绿化、

低透光镀膜玻璃（兼顾采光与隐私）、

智能灌溉系统等技术。

例如，国瑞浩月府设计6.3米挑高庭院，采用双层防水和陶粒过滤层，支持大型绿植栽培；璞印金开项目利用镜面玻璃解决隐私问题，同时优化采光和视野。

行业认可

在早些年市场行情比较好的时候，开发商做第四代住宅，比如在成都，是可以突破限价，最高可以突破30%限价，这是开发商最早做四代宅的初衷。

但在市场比较平稳的当下，开发商做第四代住宅，可以打造产品的差异化，毕竟在当下市场里，好项目真的是屈指可数，产品力强的项目更是少的可怜。

对开发商来说，走改善路线才是突破当下市场的有效之策，毕竟重庆71%的成交量都是二手房，而其中大部分总价又都在120万以内。

开发商做普通新房，100%是打不赢二手房的。

四代宅的战绩也是有目共睹的。

2024年，重庆四代宅平均去化率约65%，是普通住宅的3-4倍，部分项目如龙湖云河颂开盘当日成交金额达3.6亿元。高总价产品仍快速清盘，显示高端市场接受度极高。

重庆本就是第四代住宅的极佳试验城市，其他各城市的房地产同行评价重庆为四代宅“普惠化”的先行试验区，其经验被多城效仿，主要有这3点：

1、政策机制：首创容积率奖励、存量土地激活模式

2、技术标准：形成立体绿化规范、庭院结构设计标准

3、产业延伸：衍生出庭院设计、养护等新兴服务业态

重庆凭借政策突破、规模化落地和设计创新，已确立第四代住宅的全国领先地位，成为行业技术范本与政策标杆。其“政策-技术-市场”闭环模式，为全国住宅升级提供了可复制的经验

预计未来会有越来越多的房地产同行来重庆取经学习交流，期待你们的到来！