广东
我是紫沐，这是我第442篇日记。
这个周末，很多新房抢跑。
而且是降价抢跑。
比如绿城馥香园，开盘均价5.2-5.8万。
对比6-6.8万的吹风价，低了很多。
对比均价6万多的桂悦东晓和燕语堂悦，更是性价比拉满。
绿城为什么要这么打？
是产品不好，还是配套不佳，还是整体缺乏市场竞争力？
都不是。
馥香园有学铁商，有大花园，有新规得房率，开发商还是口碑不错的绿城。
跟桂悦东晓或者燕语堂悦一样，卖6万多，未必没有市场。
所以绿城这套打法，唯一的可能性就是以价换量。
现在市场需求少，供应多。
与其和竞品慢慢磨，不如做第一个大降价的人，赚得更多。
而且桂悦东晓和燕语堂悦，6万+的价格，市场其实不太买单，去化一般般。
所以绿城这套打法，明显做过充分的市场调研，且够果断。
不像有的本地开发商，老喜欢背刺前期业主。
从和樾府到观樾再到桂悦东晓，个个盘都是高开低走。
再来多几次，口碑都要掉光了。
同样是本地开发商，广州地铁就很上道。
这周末开盘的珑曜上城和珑岄上城，都是低价走量。
老黄埔双沙的珑岄上城，主推72-125㎡，单价2.7-3.8万，总价215-480万。
番禺石碁的珑曜上城，主推73-130㎡，单价2-2.6万，总价145-339万。
以前100-200万，只能买到增城花都。
现在100-200万，能买番禺黄埔。
而且学铁商都配齐了，居住便利度不差，去化成绩自然也很好。
当然，像双沙和石碁这种地方，注定是纯自住板块。
别说增值能力，保值属性都是一般的。
最大的原因是供应问题，后续这些地方会有更多更好更漂亮的新盘出现，而且有可能进一步卷价格。
所以针对这些边郊板块的楼盘，更建议买入门户型就ok了。
大面积单价高，总价也高，后续折价更容易亏损。
大面积产品，只有放在核心区，才有稀缺性。
边郊板块，是不缺大面积产品的。
比如现在吹风的黄埔未来城，后续就很可能冲击老黄埔文冲以东的所有大面积产品。
先买套自住，后续有能力再慢慢往核心板块置换，对资产保值会更有帮助。
至于以价换量还要持续多久，依然是看三个基本面。
1.经济的基本面。
经济今年有没有可能好转，外部环境会不会恶化。
2.供需的基本面。
供过于求能不能缓解，新房内卷能不能结束。
3.产业的基本面。
产业薄弱的情况能不能改善，保持高薪岗位数量，稳定孵化高净值购买力。
目前来看，三个基本面变化不大，短期回暖的可能性不高。
降薪的，失业的，购买力能快速恢复吗？
现金流紧张的房企，能停下内卷的脚步，给二手市场机会吗？
广州的财政，能摆脱卖地收入吗？
如果都不能，那反转的推动力从何而来？
开发商绝对不傻，甚至说得上聪明。
有钱不赚，反而以价换量，你猜这说明了什么？
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