广东
我是紫沐，这是我第446篇日记。
这周末天曜开盘，卖得还不错，帮两个粉丝上车了。
但天曜开盘价不算便宜，优惠前8.8-11.8万，优惠后也要8.3万起。
而且天曜拉胯的板块界面和商业配套，也不是谁都能接受的。
那同价替代品有哪些？
天曜120㎡，总价在1000-1200万。
对应的竞品，有越秀观樾140㎡、保利天瑞148㎡、中海大境142㎡。
说实话，不是不能打。
观樾140㎡，产品力我觉得比天曜120㎡更强。
四房三卫双主套，比天曜多一个卫生间。
而且是纯板楼，带专梯专户，比天曜120㎡的塔楼香多了。
配套上观樾也有错位优势。
观樾的环境更好更安静，绿化也更高。
学位有天外，商业有自建的滨湖商业体，还有高奢会所。
如果你是买来躺平养老，观樾绝对更宜居。
但如果依赖地铁通勤，那观樾就明显不适合了。
保利天瑞148㎡也不行，同样没地铁。
而且天瑞的产品力，对比观樾要弱一点。
虽然也是板楼+专梯，但只做了单主套，得房率和功能性更弱。
好处是学位更稳，适合自由职业和鸡娃家庭。
中海大境142㎡，产品是做得最差的。
塔楼、高层、得房率不到100%、单主套..看不出有改善的感觉。
但大境有地铁啊，去珠金琶都比较方便。
而且楼下也有湿地公园，周边有现成商业，亮点还是有的。
所以天曜120㎡，完全有可替代产品。
喜欢安静宜居，可以选观樾140㎡；
喜欢学位鸡娃，可以选天瑞148㎡；
喜欢生活便利，可以选大境142㎡。
另外保利天奕的120㎡，如果能捡到漏，也是不怕买的。
纯板楼、高得房率、高性价比，从居住层面，比天曜更好。
而天曜的优势主要是地段，基础配套还算齐全，比较万金油。
而且后续周边新增供应相对可控，稀缺性比较强，在这么多新盘中算最保值的。
所以要怎么选，就看自己的购房需求吧。
天曜140㎡，对应的新盘竞品会少一点。
之前分析天曜的时候说，首推A8栋西边户140㎡最值得买。
开盘结果也符合预期，基本都卖完了。
竞品则主要是大境的165㎡，还有天奕140㎡，不算多。
而且1250-1500万价位，也没有太优秀的二手竞品，稀缺性比较强。
但天曜的165㎡，总价去到1600-1900万，竞品就变多了。
新盘这边，有观樾190㎡和天奕190㎡，这两个对手都挺强。
而二手方面，这价位也去到珠城中区标杆的价格了，比如嘉裕公馆。
很多人觉得珠城二手太老，面对天曜这种新产品会力不从心。
这可能是还没住习惯珠城。
真正习惯了珠城配套的人，其实是很难接受天曜配套降标的。
从下楼就是高端商业体酒店美食，到下楼逛城中村，落差还是太大。
但天曜165㎡货量毕竟不多，吃非珠城的置换客群，也足够吃饱了。
210㎡，也是同理。
总的来说，天曜这波价格中规中矩，好在金融城核心区新盘比较稀缺，卖得还不错。
但整体去化和热度，比不上天奕。
现在这环境，大家对价格还是比较敏感。
而天曜开盘之后，对二手市场肯定也会有冲击。
特别是天河公园，内部标杆次新想回到行情前的高位，很难了。
新盘买家狂喜，二手业主难受的局面，大概率还得继续。
等面粉厂到来，广州豪宅市场，还会迎来一波洗牌。
且等且看吧。
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