开发商能「背刺」老业主吗？

买之前是优质资产，买之后成了不良资产。

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如今的楼市，正在上演一场比《刺客信条》更刺激的大戏——前一年还热销甚至摇号的房子，后一年突然就「骨折价清仓」。

开发商降价的方式也是五花八门——

直接降价、节点折扣、团购折扣、总经理限时折扣、渠道专属折扣、工抵房、清盘价

据说某备案价3万左右的终改项目，现在能给到8折优惠；某均价2.5万+开售的项目，工抵房只要1.7万起；某2万+摇号项目，特价房最低1.3万起……

很多老业主的房子还没交付，就凭空多了几十甚至上百万的「账面亏损」，而这些钱是大多数家庭不吃不喝几年才能赚回来的，搁谁都得崩溃。

按理来说，不管是汽车、数码产品还是服装，在上市一段时间后都会适当「调价」。但房子不一样，消费品降价还能用「早买早享受」安慰自己，但同一个项目同一批房子不管买的早晚，交付时间是一样的。

首批业主不但要承受账面亏损的煎熬，看着后来者用省下来的钱买车和车位。到时候卖二手房，人家的成本还更低，有「砸价」的空间和底气。同样的房子，你2.8万一平买的，我2万一平买的，我卖2.1万就能回本，你呢？

买房的时候说是优质资产配置，还没交房呢就成了不良资产处置。开发商在商言商成为「价格刺客」，老业主也要承受信仰崩塌的至暗时刻。

今天，我们就聊聊这个沉重但是目前很普遍的问题——开发商，能「背刺」老业主吗？

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首先，说一下作为一个普通购房者的观点——不能，至少不应该。

房子是一种「特殊商品」，也是大多数人这辈子最大的消费品。不过别的消费品都是「花钱找乐子」，但买房对绝大多数人或家庭来说其实属于「花钱找罪受」。

买房不但要掏空六个钱包付首付，还要透支未来20到30年的收入还月供。直白点说，就是买房不但要抽掉你已经赚到攒到的钱，还要收走你还没赚到手的钱。

说实话，80前的大多数中国人骨子里是不太认可「超前消费」的，你让他们贷款或者分期买稍贵一点的消费品很难，很多人甚至连日常消费都是能省则省，鸡蛋涨一毛钱都要斤斤计较。

唯有（给孩子）买房子可以让他们慷慨解囊，几万的定金、几十上百万的首付眼都不眨就刷过去，还要在力所能及的范围内帮忙还房贷。

毫不夸张地说，房子是大多数中国人家庭资产的压舱石。

过去二三十年年，房子作为“财富储水池”的投资属性被强化，而且给了很多人“只涨不跌”的心理预期。央行一份统计数据显示：中国家庭约77%的财富沉淀在房产中。细微的价格波动都有可能会冲击业主的安全感，更不用说跳水价、骨折价。

但市场下行周期中，价格波动难以避免，回归居住属性的房子也在完成从“投资品”到“消费品”的转变。这种属性转变导致业主难以接受“账面财富缩水”，本质是对“房产功能认知滞后”的阵痛。

一套300万级的房子如果降价10%，业主的家庭资产就要缩水30万甚至更多，是普通家庭不能承受之痛。

从另一个层面来说，房子还充当了「社会地位的符号」。这句话看似很难理解，但买房尤其是改善房的时候，开发商都会强调「圈层」属性，「以房论阶」似乎已经是社会通行的潜规则，房价缩水不但是资产缩水，也意味着圈层滑落。

还有一点其实不太重要，很多人将“买房”视为自己的人生里程碑，房价涨了就是投资有道，房价跳水往小了说是投资失败，往大了说就是否定了他们的人生选择，而且没有后悔药。

这种"买定离手"的刺激感，让购房体验堪比澳门和拉斯维加斯。

而且如果是已经交付的房子，有个别业主割肉离场那可能别的业主最多吐槽一下说几句难听话，毕竟法治社会人家自己的房子想卖多钱卖多钱，谁也管不着。

但如果是在售新房降价的「渣男行径」，那对早买房的老业主来说就不啻于晴天霹雳——当初买房的时候你可不是这么说的啊！所以我们经常能看到一些老业主在售楼部门口进行行为艺术，甚至演变为和开发商的冲突或法律纠纷。

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不过开发商也有话说。

从某些层面来说，期房就是“概念房”，和期货性质差不多，所以而当市场风向突变时，开发商就会果断自救，开启"价格跳水模式"。

房企是市场经济的"打工人"，也是价格信号的传声筒。前几年市场上行时，变相涨价或者全款优先我们又不是没见过，所以市场下行时，降价对开发商来说就像呼吸般自然。

如果不降价就能卖得好，谁不愿意多赚钱呢？一个项目能够启动，开发商要背负巨额贷款和欠款，从开发贷到供应商垫资再到各种成本都是天文数字。如果项目去化率过低，再加上融资渠道收紧，每天需要支付的资金成本都会拖死开发商。

微观经济学中有一种“边际成本定价法”——当固定成本已沉淀，降价销售只要覆盖可变成本，即可减少亏损并盘活现金流。库存高企、资金链承压，如果降价能够盘活销售和现金流，就能救活项目，避免烂尾风险，也算是一种断臂求生或者刮骨疗毒。

“要脸”还是“要命”？这个选择题不难做。

实事求是的说，这种“以价换量”的策略客观上其实保护了更多购房者的权益——相比开发商资金链断裂导致烂尾，降价至少能保证项目持续建设。企业生存是社会责任的前提，开发商崩盘对老业主的伤害远大于价格波动。

有人说：楼市就应该像股市般自由波动，开发商没有义务为业主的资产保值兜底。要是股票跌了你会去找上市公司索赔吗？购房合同里有"开发商保留价格调整权利"，可没写着“保证房价只涨不跌”。要有契约精神，也要经得起市场波动考验，购房者享受房价上涨红利时，也需承担价格下行的风险——

你不能只在自己受益时爱开发商。

现实就是在契约自由原则下开发商降价并不违法，只是对老业主来说“不合情理”。前几年，某城市某项目因为降价，业主将开发商起诉到法院，最终法院判定开发商“未违反合同约定。”

但是当手握“免死金牌”的开发商选择用“背刺”老业主换取现金流时，其实也是在透支品牌乃至行业的信用，也是无形中对市场秩序的一种破坏。

老业主按原价承担了项目前期的融资成本（包括土地款、建安费等等），而新买家却享受了“成本摊薄”后的低价，本质上是用老业主的购房款为降价行为“买单”。

这就会造成购房者对市场产生“买涨不买跌”的逆向预期，谁也不想当高价接盘侠，万一等等还能降呢？当市场陷入“降价→观望→再降价”的恶性循环，最终伤害的是这个行业。

其实当业主因降价而否定市场规则时，也是在拒绝承认市场风险的客观存在。

说实话，房地产市场从来不是非黑即白的战场。开发商降价是市场规律的冰冷投射，老业主维权是人性诉求的正常表达。

我们既能理解开发商“断臂求生”的无奈，也能共情业主“财富蒸发”的痛楚。但这就是大势，不以我们的意志为转移。

我们也希望楼市健康发展，这个市场不该是“你死我活”的角斗场，而应是“共生共荣”的生态圈。

-正文完-

作者 | 止 戈

主编 | 王鹏飞

「新地产陕西」原创作品

如需转载请联系授权

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