重庆物业江湖真相：降费博弈！

01.

今天借中铁建花语佰骊社区，央企物业公司撤退这个事情，来聊一聊这两年重庆物业降费的事情。同时，聊一聊重庆物业这个江湖。

我个人想的，可能跟有些所谓主流的意见不一样。一切就像电影，比电影还要精彩。

02.

先说中铁建花语佰骊。这个社区在巴南融汇半岛，2019年建成。2025年5月10日这天，中铁建物业公司公告宣布，他们接下来将正式退出这个社区的物业服务。

这个事情是很奇怪的。

为啥？按照传统经验，物业公司进入社区那可是一块稳定的香饽饽。前几年争夺社区物业的新闻，那可是多姿多彩千奇百怪。那么，为何现在开发商，即便留下骂名也要撤离自己开发的住宅社区呢？

这背后，当然我们会关注到重庆物业降费的是与非。

03.

现在，我们聊一聊本人之前所在社区，更换物业的故事。

前几年，经济与地产形势还行。重庆有家物业声名远扬的公司，谋求香港上市。如你所知，上市就要把壳做大，要做大壳，你就得寻找更多的社区资源。

于是，重庆好些社区，居民就突然觉醒了般，申请要成立业主委员会。业主委员会成立的第一件事情，甚至唯一的事情，就是想尽一切办法换掉原来的物业公司，迎来新的物业公司。

如何评价业主委员会的成员？

我个人不成熟的认识，业主委员会成员，大部分都是好人，都是热心为社区做贡献有公益心的人，值得大大的赞。但是，这里面也不排除个别坏人，他们不是为了社区业主公益事业付出，而是为了谋求个人私利。

你会问，一个社区业主委员会有啥私利？

以本人之前社区为例，一位姓李的护士出身的骨干，她自称是业主精神领袖，而团结起来的人，有人甚至辞去自己原本工作，专门投身到业主委员会筹备事情上来。有传说，声名远扬物业公司为了进来，给了他们60万。这当然没有证据。

由于人们对之前物业公司不满意，终于通过法庭官司，最终成功成立业主委员会，成功将原来物业公司赶走，换来声名远扬新物业公司。新物业公司比之前更好了吗？反正，我没觉得，我也没看到其他业主有更好反应。都咪一鸠样。

而之前上蹿下跳那些业主委员会成员，突然消失，再没声音。

当时，还有外面朋友发本小区更换物业的文章给我看，说是社区居民觉醒里程碑事件，建议我关注。我笑而不语。

大部分业主，仅仅是因为对之前物业不满，而被带节奏而已。

另外聊个现象，就是地产与物业红火时代，物业与街道社区社区居委会基本都维持良好关系，社区业主要想正当成立业主委员会，也会非常曲折。居委会与街道一方面觉得麻烦，另一方面也不想打破他们个人之前的良好合作关系，你懂的。

04.

我为什么要花大篇幅讲述这个故事？

首先这是个真实故事，时间并不遥远，也就两三年前。但是，物业服务这块业务从之前的趋之若鹜，到现在唯恐避之不及，这背后究竟发生了什么？

谁对？谁错？

05.

我们再回到中铁建花语佰骊。

即将撤退的物业，在公告里面说了五个事情，首先是将物业服务工作移交街道，其次是解决物业费多退少补，其次是大修基金，欠费等事项。

中铁建物业为何要撤离花语佰骊？

我们了解大概就这几个原因：

首先是，社区不大，5万多方，所以物业收费总价不高。其次是，很多业主欠费不交，本来收入就不高就不怎么赚钱，你一拖欠就要亏损。再加上，这两年重庆堪称如火如荼的物业降费事件。

中铁建物业撤离花语佰骊，这个事情对不对？

如果真要掰开来说，还有点意思。首先，开发商是开发商，物业公司是物业公司，而现实是，物业公司与开发商基本都是同一个集团公司下面的不同板块。所以，从法律意义上说，开发商把房子营造完毕交到业主手上之后，与开发商就没一毛钱关系。

而现实是，之前是开发商在开发，随后就是开发商自己的物业公司在服务。先前营销宣传时候，基本都会说，我开发商是谁，有多牛逼有诚意，我物业公司是谁，有多纯洁多善良。

还有另外一个现实情况，先前地产形势比较好的时候，开发商需要他之前的业主，当好他们的传声筒，当好他们的业务介绍人，会努力把之前的业主伺候好，形成人所共知的：老带新。是的，老带新都从普通名词演进为专用名词。

现在地产形势实在不咋地，生存艰难，大家就没更多金钱与更多心思，讨好老业主了。形势逼人。

所以，中铁建物业撤离花语佰骊，从法律上看，她当然没有任何问题。

06.

如果我们要为中铁建物业说两句好话，也是可以的。

首先，很多业主舍不得他们走，证明他们的工作做得还不错。其次，这两天有自媒体现场考察，发现物业上班干活该咋地咋地，并没啥懈怠，同时，你很多业主欠费，人家也很难。

另外说句，中铁建在成都干得好像还非常OK，排名城市第一。而在重庆，西派城在重庆一线品质楼盘里面，算是比较稳的站住了脚跟。

07.

同时，撤离小区，不仅是中铁建物业，现在却有明显蔓延趋势。比如中航小镇与茶园枫丹江屿，以及西永水印三生，都发生物业退场事件。

物业为啥退场？无它，不挣钱尔。

08.

2024年，重庆发布修订版本的《重庆市住宅物业服务等级标准》。规定了一级二级三级四级范围内的服务标准，以及收费指南。改革了超最高等级服务收费价格形成机制，制定了未装饰装修和使用住宅物业服务收费政策。

这个政策引起了广泛影响，受到居民非常热烈欢迎。当然，除了重庆，国内很多城市都有类似行动。

09.

中国城市化进程大发展，使得楼市发展，也使得物业大发展，如今，存量地产时代以及存量物业时代，也就是挤泡沫的时代。

挤泡沫当然有阵痛。

但是，昨天还红红火火的物业公司，今天似乎就成为了过街老鼠，值得我们小心谨慎对待。人性幽微，降费可以是市场行为，但切莫演绎为全民狂欢。

而中铁建花语佰骊的故事，不过是告诉我们，即便正确，也要保持警觉。

（这就是看上去有点狂欢的社区，但不是花语佰骊。）