改造22万个小区+抛弃期房+破3米层高+消灭25%公摊+房产税，楼市真要“变天”！

当城市不再扩张，当人口进城的红利结束，当市中心的老小区居住条件越来越差。

当那些高公摊、低层高、户型又稀烂的商品房无人问津，当年轻人不再喜欢结婚，出生率下降，人口老龄化越来越严重。

接下来的中国房地产，游戏规则会发生什么变化？

很显然，以土地财政为核心的新房开发模式，已经不再适应未来的中国社会的发展趋势。

未来的5年，中国必须要重构房地产游戏规则，用来重新提振中国楼市，重启楼市财富效应。

首先第一点，就是会逐渐推出现房销售制度，彻底取代已经执行了30年的期房预售制度。

去年我们的住建部就已经明确了将会逐渐推行现房销售制度。

用现房销售制度取代期房预售制度，将是中国楼市最重要的制度性改革，它将会彻底改变中国房地产的供需关系。

一旦正式推行现房销售制度，新房供应量将会大幅减少，整个市场需求大部分将转向二手房，二手房市场将会彻底复苏。

像现在的美国房地产市场，市场中二手房的占比也高达85%，新房仅仅占比15%。

欧美国家的房地产大多数都是以二手房市场为主，新房比例都非常小。

未来五年，中国楼市也将从以新房为主全面转向以二手房为主。

第二点，未来5年，国家会把存款利率降到接近0，把房贷利率降到2%以下，推动租赁型市场的发展。

未来在中国的大城市，会有大量的租赁房出现，很多人买房不仅仅是为了预防通胀，博取房价升值的机会，同时还可以出租，获得更好的租金回报率。

目前中国一线城市的租金回报率是1.8%，强二线城市的租金回报率是2.2%，部分三线城市的租金回报率已经超过了3%。

只要把存款利率和贷款利率同时降到租金回报率之下，大城市里买房需求立刻就会被激活，大量的租赁房就会出现。

不仅仅是个人会买房来出租，甚至是国家也会下场，大规模收购二手房，当成长租房来出租。

这是国家构建租售并举住房新发展模式的关键。

第三，本轮最大规模的城市更新将重启去库存，利用5年左右的时间，把过去供应太多的新房库存彻底去掉。

同时还会利用城市更新，把老破小变得更新，租金售价可能也会上涨。

预计本轮城市更新将对22万个小区进行全面改造。

本轮城市更新大家一定要记住3点：

第一，经过国家认定的D级危房全部拆迁，规模预计达到2000万户。

第二，城中村项目，只要方案成熟，也全部拆迁。

第三，2000年之前的老破小，如果不是D级危房，全部改造。

本轮城市更新，是未来五年，中国经济扩内需，扩消费的重中之重。

经过本轮城市更新之后，新房库存量和老房子库存量将会明显下降，同时老房子还会变得更新。

所以中国大城市的房价和租金，将会稳定上涨。

第四点，未来5年，国家一定会下场收购二手房变成租赁房和保障房。

目前国家之所以还没有大规模下场收房，主要是两个原因：

一个原因是收储的钱利率太高，钱太贵，

第二个就是租金还是不够高。

后面一旦连续降息，加上城市更新推动的租金上涨，国家下场大量收购就会发生。

更何况国家还要增加保障房的供给，只有通过大量收购，才能增加保障房的供应量。

第五点，就是提出好房子标准，提高层高，彻底消灭公摊。

一个是新修的《住房项目规范》，住宅层高从2.8米，提高到不低于3米。

另一个是越来越多的城市允许住宅做更多赠送面积，逐步推进“取消公摊”。

以前的房子公摊普遍在25%以上，层高甚至比2米8还低，压抑的房间感觉头顶着锅盖似的。

过去十几年城镇化太粗放了，这种成批复制的鸽子笼，活该现在没人要。

通过大力推行好房子，不仅可以让每块地卖的更贵，同时还可以激发整个市场的换房需求。

第6点，交易税费将会下降，持有税费将会出现。

也就是说，增值税大概率将会取消，取而代之将是房产税。

2024年7月中央就已经提出，要逐渐完善房地产税收制度。

简单来说，就是交易环节的税收将会减少，持有环节的税收将会增加。

所以未来一旦大城市的房价租金再次出现迅速上涨，房产税试点就会出现。

未来5年你会发现：中国房地产的发展思路，将会出现非常彻底的转变。

原来那一套土地与基建互相反哺、地方疯狂卖地，开发商高周转高负债盖房、调控一会掐脖子一会松绑的传统房地产模式，已经彻底被国家抛弃了。

房地产发展新模式将会在未来五年逐渐成型。

总结起来就是：增量时代结束，存量时代到来；新房时代结束，二手房时代到来；单轨制时代结束，双轨制时代到来；土地财政时代结束，房产税时代到来。差房子的时代结束，好房子的时代到来。

在一个存量为主的房地产市场中，房子反而会成为越来越多普通人的投资首选，不管是租金和房价都将稳定增长。

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