广东
我是紫沐，这是我第448篇日记。
去年做的预测，很多都应验了。
比如牛奶厂。
去年底发文说，牛奶厂二手跌到5字头，越秀观樾还敢卖9万，是不合理的，别接盘。
果然到了3月份，观樾就开始有特价房出现，最低去到6字头。
有听劝的，都躲过了一轮收割。
另外当时判断，牛奶厂低价拍地有可能进一步影响房价，也应验了。
上星期保利拿下的航天奇观二期地块，离越秀观樾就几百米。
2.07的低密度，一线湖景，配名校，楼面价只要3.05万/㎡。
而观樾一期的楼面价是多少？5.02万/㎡。
后续的蝴蝶效应，会很大。
保利依靠低密度和湖景，再加上新规支持，很可能做出比观樾更强的产品。
而且配套几乎没有差距，连学校都是同款。
地价，却只有观樾的60%。
那观樾现在能均价7万清货，理论上保利后续就能4.2万抢客。
这价格战，越秀根本没胜算。
所以有些文章说，牛奶厂目前缺刚需产品，保利可以走刚需路线来错位竞争。
在我看来完全没必要。
首先牛奶厂板块就不适合做刚需。
刚需对地铁依赖度很高，你见过多少刚需客群天天开车上下班的？
所以牛奶厂缺刚需产品，不是开发商不想做，而是不适合做。
而且保利也完全没必要错位竞争，正面刚就完事了。
这么大的地价优势，都不用卷到4字头，5字头就可以。
产品不输，配套不输，服务不输，价格给你打7折，观樾买家都会跑到保利去。
所以从保利拿下牛奶厂地块开始，牛奶厂的价格体系又要重估了。
以前牛奶厂新房价格还算稳，是因为坐庄的不多，越秀可以吊高价慢慢卖。
但整体去化，也确实是比较慢的。
卖了这么久，缦云广州还有近1000套货，观樾也有近300套货，说明市场对这个价格不太买单。
那保利进场之后，以它在天奕和天曜上的打法，大概率是快进快出的。
到时候5万砸盘，观樾和缦云要不要跟？
特别是缦云，产品和观樾、保利都有差距，库存又多，只能跟价格战。
要是率先降到4字头，那牛奶厂二手刚稳住的价格，可能又要掉到3字头去。
所以有人说，保利拿地对天汇是利好，因为观樾-新地块-天汇，能形成价格梯度。
我是没搞懂这逻辑。
难道保利新地块卖5万，观樾还敢维持7万单价吗，有这底气吗？
等保利新地块和观樾都掉到5字头，天汇还能稳住4万的价格吗？
以前天汇还能扯大旗，说隔壁观樾卖7-9万，我们才卖4万，有性价比。
那等到观樾都卖5万了，天汇卖4万还有性价比可言吗。
所以这次拍地，没有赢家。
牛奶厂二手业主、旧规新房、在售新房，全都被背刺了。
牛奶厂潜在买家，会变得更谨慎，担心会有更便宜的新盘出来。
开发商也会变谨慎，担心会有更便宜的高质地块出来。
对市场和信心，都是巨大打击。
卖一块地，砸掉一堆人的饭碗，这种魔幻操作，从去年就层出不穷。
这也是为什么，从去年开始，就判断说广州楼市很难快速回稳的原因。
因为你完全猜不到，操盘的下一步会做什么。
负面操作、产业掉队、经济失速、信心缺失，共同形成了一种大势。
向下的大势。
这种大势，不是抱团说不降价，就能规避的。
持有标杆盘，也只能让你少跌点而已。
比如琶洲南TOD，现在入市的二手房，产品完全没问题。
地段好，配套好，交标好，放二手市场竞争力很强。
但就算这么强，能以TOD巅峰期13万均价出手吗？
不可能。
因为大势在向下，对手盘都在跌，好产品也没办法独善其身。
你说等经济修复，广州基本面修复，这些优质资产还能不能保值增值。
我觉得没问题，因为优质资产的底层逻辑还在。
但问题是，要多久？
以及，大的操盘手，对止跌的标准是什么？
所以在大量不确定因素面前，我们能做的，就是根据一些确定的因素，先把明显不合理的价格排除掉。
比如7-10万的天河和樾府，7万以上的海珠创新湾一众新盘，当时都写过好几篇要避雷的。
而现在这些产品，也确实慢慢回归了应有的价格。
只是不知道，当时听劝的有多少。
是时候认清现实了。
楼市现在的首要任务，依然是止跌回稳，而不是反转冲高。
现在买房的核心思想，依然是自住保值，而不是投资增值。
不管买新房还是买二手，不追高才是根本。
噱头强劲但要价太狠的新盘，以及涨价逼单话术，还是悠着点看吧。
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