深圳房地产的容积率降下来了

深圳今年卖出了第二块地，龙华上塘“三角地”，群友戏称是大披萨，纯住宅地块。

这地块给我看的，一点斗志都没了，还不如搞成个公园。不过从房地产的角度说，它可能是个宝。

地块面积10898.05平米，建面27200平米（含住宅2.66万平米，商业5000平米），容积率≤2.5。注意这个2.5，是唯一值得解读的价值。跟之前一样，没有了任何限制——无“房地联动”价高者得、无限价、无90·70、无保障房配建。

地块以82700万元起拍，共吸引8家房企竞买，竞价65轮，联发集团最后以12.12亿元竞得，溢价3.85亿元，溢价率46.55%，综合楼面单价44558.82元/平方米。

现在开发商买地的测算，都是以现有房价作为计算基准了，现价条件下能够盈利才叫算得过账。按照这个来测算，项目周边的高层二手房平均价格大概在6.5-7万/平米（估计后面根本卖不到）。但是这个项目地块太小，没有社区，在“风水”上也许会有抗性。这是它的一些弱点。

照此来推，如果按照先前高层逻辑，开发商出价肯定猛了。完全成本可能都要去到6万/平米了，1年内开盘，市场也许能够接受6.5万/平米吧，也赚不到几毛钱。

但这块地唯一释放出的大信号，就是先前说过的：深圳房地产的容积率降下来了。

在这之前，你在龙华不可能看得到，住宅用地会有2.5的容积率那么低，别说2.5，5.5都不可能。

注意，这块地是2.5的容积率，这个容积率比它附近合正中央原著的容积率都低——后者容积率2.6，而合正中央原著是做的多层+高层的混合设计，这是一线城市3.0以下容积率楼盘的常规做法。

是以，开发商拿这块地，未来也一定是/也只能是往“低密度”产品里设计，类似当初的合正中央原著，做低层低密+高层搭配的类别墅产品。这一点，在它的设计要点里，也展现得很清楚。而且，还有一点，照这个容积率来计算，总成本没有我们平常看到的超高层那么高，建造周期也会短一些。

总之，计算这块地，显然不是按深圳人已经习惯了的高层、超高层楼盘来作为价格基准的。最终，一切要看开发商的产品创造能力，做得好，也许能够把这块“化腐朽为神奇”。它未来要卖的对象，一定是龙华本地或者对别墅有钟情的土豪，但那个三角形就是硬伤。

这是令人值得期待的一点，希望开发商能够不孚众望，把这块披萨做好。

往前看，在深圳卖2025年第一块地的时候，大运地块，容积率是4.97，基本上5.0了。那时候，深圳还没有开始执行住建部的新国标。从4月开始，住建部新国标开始出炉，标志着中国房地产产品的重大结构调整出现，各地纷纷开始调整动作。

新国标对层高、噪音、电梯配置等等都有很多优化，但最重要的变化是大幅调低了住宅建筑的容积率。

广深是属于IV气候区，高层限制在18-36层，容积率限制2.8-3.1。作为深圳，你不一定要严格执行，但是这也意味着，过往那种完全不考虑宜居性的拼命拔高容积率、向天空发展的思路，已经“寿终正寝”了。

这个影响正在快速而深远的改变着深圳的房地产格局，也在影响着买房人的选择。

由龙华这块披萨地开始，可以说，深圳正式宣布，也进入了调降容积率的周期。比如说，最近的宝中南街坊地块，是一个典型的案例。

这块地身上展现出了深圳原来房地产的“两个重要特征”。

其一，超高层，通过把住宅容积率无限逼近上限6.0，来统一做超高层。要知道，住宅高容积率设计，在全球大都会都是仅局限于地铁站周边500米范围内才做的，深圳过去数年，几乎是将这一容积率推广到所有住宅楼盘上。

其二，在住宅容积率做到极限的基础上，深圳规土部门还不满足，继续大搞商住混合，通过叠加大量的商办体量乃至将商业变为主导功能，来继续拔高整个楼盘的容积率。这就是为什么，我们会在很多项目上看到，容积率动辄都是8.0、9.0、10.0乃至更高，感觉个个都是CBD的开发模式。

南街坊地块的流拍，可以说暴露了深圳高容积率、胡乱规划的弊端（这也是业界常年呼吁要改变的）。这一弊端在新国标出炉之后，开发商再也不买账了。以前是没得选，现在你还搞这种玩法，摆明着要开发商接盘亏钱。

是以，在5月份，这个大项目调规了。1、下调容积率：DY01由5.7降至3.7，DY02由5.0降至4.2；2、调整主导功能：DY01和DY02的主导功能均从“商业服务业、居住”调整为“居住、商业服务业”，居住在前了；3）商业面积削减。此前该宗地规划商业102500平米、酒店35000平米；调规后，商业建面削为30150平米，大大削减！

其它的地块身上，我们也都能看到，这样的变化正在发生。比如6.6挂牌出来的梅林关宅地，容积率下修到了2.8，这在以前同样是不可想象的事。

这块地面积21820.58平米，建面61090平米，容积率2.8，其中住宅59870平米，商业600平米，纯居地块。

重点来了，在设计要点上，和龙华披萨地块同样，多层、高层设计。它未来的产品样式，也将同样是别墅叠拼+高层的混合。

这块地在7月7日拍卖，也将会是有比较高的溢价率。

这些都是偏重点、核心区位、低密度的产品，其它的在城市副中心——大运、光明，我们同样也都看到了容积率下修的明确证据，这些之前官方都已经披露出来了。

比如光明，先前的地块的容积率普遍都是去到4.5那么高，但是现在释放出来的新地块，基本都是在4.0以下，低的甚至在3.0。如上所言，可以不完全严格的执行新国标，但是再想着像当初那样，死命的拔高，不可能了。（光明最初的规划精神，就是围绕着那几个地铁站做高密度开发，余下的区域留出大片的空地做公园，但是搞着搞着，容积率就全上去了）。

也就是说，从以上这些信息，我们可以明显得看出两点：

第一，深圳的住宅建筑开始普遍、显著地下调容积率，超高层住宅的规划大大减少。

第二，和杭州、上海一样，深圳不但是拿出了好地块出让，不但是下修了容积率，而且开始拿出“低密度”地块来卖。

这样的话，可以实现非常多的市场作用。

1）地块可以更好的卖掉，能够实现更好的溢价，开发商愿意买单，有助于政府收入的保障。

2）未来建成的住宅产品，是“好房子”，可以有更好的宜居性，能够得到买房人更好的接纳，有助于房地产市场“止跌企稳”。

3）低密度项目在超大城市依然是拥有比较好的稀缺性，依然有众多高净值人群愿意住得更好，开放这一产品线，能够让深圳出现更多“真正的豪宅”。

4）在城市范围内大量减少超高层，会有助于修复整个城市的景观界面，让深圳看起来更加的宜人，而不至于成为一个像香港那样的“石屎森林”。

至于风险点，在于两类物业，第一类是旧改，正在推进旧改项目的开发商、买了旧改回迁房的买家，这些在未来很难再有竞争力（当然，主要还是看项目地段，大部分条件一般的旧改会丧失竞争力）。第二类是现有的住宅，尤其是超高层产品，会面临“好房子”们越来越大的冲击。

到今天上塘这块地为止，深圳今年卖了两块宅地，收金一共是42.77亿。而时间已经到了年中，对比过去2年的卖地金额，下半年深圳应该是非常密集的卖地。全年度，我预期相对乐观些，考虑到即将释放的地块条件普遍都要比去年好，今年的卖地金额应该很容易就回到400亿以上。

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