广东
我是紫沐，这是我第451篇日记。
这周末保利天奕加推，依然爆火，妥妥的新盘顶流。
现在的市场，产品好有人买单，性价比高也有人买单。
但只有既认可你的产品，又认可你的价格，才能成为新盘顶流。
保利天奕的实力，还是值得肯定的。
但新盘顶流，就一定有美好的未来吗？
别忘了，就在天奕旁边的琶洲南TOD，曾经也是新盘顶流。
现在的处境，却说不上乐观。
大概率，会有破发风险。
那就延伸到几个问题。
首先，琶洲南TOD破发，是产品的问题吗？
明显不是。
琶洲南TOD的竞争力有目共睹。
地段属于真正的泛琶洲板块，能吃到琶洲发展红利。
本身自带完善的配套，有下沉式商业，有地铁上盖，有九年制学校。
甚至还有滨水公园和产业配套。
加上楼盘本身是核心区少有的大花园楼盘，内部交标也没拖后腿。
所以总体上看，琶洲南TOD没什么瑕疵，算得上六边形。
唯一的弱点，可能就是开发早，户型属于旧规。
但对琶洲南TOD这种改善定位的楼盘来说，得房率的影响远没有刚需刚改那么大。
对标目前很火的天奕天曜，琶洲南TOD也完全不虚。
天奕虽然产品新，但周边还是荒地。
很多地块，连拍卖都没搞定。
配套完善的速度，肯定没有琶洲南TOD那么快。
至于天曜，金融城核心区的地段概念，确实比琶洲南TOD好。
但员村不好看也不好住啊。
这乱糟糟的城市界面，短期很难有大的改善，配套在旧改完成之前也无法升级。
所以真要看竞争力，长远看琶洲南TOD不输，短期看琶洲南TOD更好。
既然不是竞争力的问题，那破发的真正原因是什么？
是大环境，是操盘手。
琶洲南TOD开盘的时候，广州楼市还处在火热期的尾巴。
楼市信仰还没破灭，经济环境也相对稳定。
那琶洲南TOD，作为那时候的新盘顶流，定价10万+没啥问题。
而且别忘了，那时候某地白纸黑字说得明白，琶洲会严禁商业房地产开发。
琶洲南TOD，理论上会成为绝版，这也给了开发商推高房价的底气。
只是谁也想不到，才过了两年，琶洲住宅供应会迎来井喷。
三兄弟、三姐妹，甚至琶洲南TOD旁边，都多了一块小琶洲南。
楼盘的稀缺性，被背刺到稀碎。
加上楼市和经济不景气，开发商要以价换量求存，买家也无力支撑高房价。
价格战大行其道。
比如天奕和天曜，虽然竞争力对比琶洲南TOD不占优势，但人家能降价啊。
7字头开盘，加上新规，冲击能不大吗。
天量供应稀释了稀缺性，加上楼市整体大幅回调，开发商以价换量。
这才是琶洲南TOD破发的真正原因，而不是产品有问题。
业主没有买错房，只是买在了错误的时间。
当然，放在那时候，谁也想不到，会错得这么离谱。
既然产品没问题，入手琶洲南TOD最需要考虑的，就是价格了。
别说，琶洲南TOD在二手中的热度很高。
至少在我这，少有几个咨询二手的，都会把琶洲南TOD纳入考虑范围。
那目前天奕天曜最低7字头，是不是琶洲南TOD也要降到7字头。
我觉得不是。
琶洲南TOD除了产品和配套，还有个很大的优势，就是现楼。
所见即所得，不用担心交付风险，优缺点都能直观看到，不用猜。
入手之后，能睡个安稳觉。
而且它不用等，即买既改善。
对于那些有地段、配套或者产品改善需求的买家来说，不用再等两年。
省下来的时间，也是值钱的。
另外天奕好楼层基本要8万+，天曜好楼层基本要9万+。
琶洲南TOD叠加现楼优势后，卖10万左右没啥问题。
至于二手竞品，目前中海花城湾和嘉裕公馆，非超豪户型普遍也在12-13万左右。
考虑到地段和配套的差距，这个价差也很合理。
有现房需求的，可以蹲一蹲好价。
现在入手，自住保值能力还是很强的。
以前分析琶洲南TOD的时候，曾写过不要追11万以上的价格，目前看来是判断对了。
但也没必要对高价入手的买家落井下石。
人家只是买错了时间，并没有买错产品。
对比同期其他楼盘，琶洲南TOD的抗跌水平，其实吊打99%的对手了。
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