广东
我是紫沐，这是我第452篇日记。
有粉丝问，最近很多新盘说要涨价，真不真？
大家不要太紧张。
新盘涨价的传言，从去年底传到现在，一直没停过。
但真的开盘，都是雷声大雨点小，以价换量为主。
别看很多文章里，这个新盘人头涌涌，那个新盘排队刷卡。
但真的拉数据，优惠满满的5月，广州依然有七成以上的新盘，单月网签不足100套。
5月都这样了，作为传统淡季的6-8月，热度只会更低。
所以很多项目，其实也就例行口嗨一下，别往心里去。
更别说二手市场，5月新增挂牌数量（1.8万套），比成交量（3385套）高了整整4.5倍。
就这个供需关系，二手房价肯定还得跌。
而新盘房价，很多也是以二手价格为锚的。
开发商想提价，也没底气啊。
另外抛开供需，最新的社融数据，其实也不太好看。
新增人民币贷款仍在低位，经济活跃度依然萎靡。
反映到市场，就是经济回暖还需时间，居民收入尚待恢复，投资信心不足。
相当于供需没有支撑，经济也没有支撑。
所以冷静下来想想，就知道广州房价反转的可能性，低到卑微。
零星几个好卖的楼盘，真代表不了什么。
我个人觉得，别说涨不涨价的问题，后续能保持稳定去化的楼盘，都必备一个特质：
稀缺性+产品力。
最典型的代表，当然是保利天奕和保利天曜这种，基本挑不出啥大毛病。
但还有一类盘，容易被忽视，叫地缘性稀缺。
比如越秀东山云起，单体楼+噪音，都是巨大的硬伤。
明眼人都能看出来，这种房子未来天花板不会高。
但它就是卖得好啊，首推去化率接近88%。
靠的是什么，就是地缘性稀缺。
越秀区内部，大部分都是20年以上楼龄的老房。
而且多年没上新，之前零星出来的新盘也是旧规。
那东山云起带着最顶级的得房率+户型出来，杀伤力就很大。
同样的面积，能多一个甚至两个房间。
而且从外立面到内部装修，都是全新的。
对住了多年老房子的内部改善客来说，这产品上的改善已经足够吸引。
所以东山云起是一个很好的代表，想好卖，得有稀缺性+产品力。
不需要像天奕天曜那样，放全广州都稀缺。
只需要在板块内部稀缺，就足够了。
番禺的绿城玉海棠，海珠的桂悦东晓，都是一个道理。
当然，老城区积累的地缘客是有限的。
首开能爆卖，不代表后续能一直爆卖，因为老本在消耗。
所以这种靠地缘客撑起来的房子，不要轻易追高。
等你变现的时候，稀缺性可能已经被磨没了。
而现在这环境，比追高更容易掉坑的是什么呢？
是为规划而买房，也就是吃饼。
像最近传得沸沸扬扬的广州新中轴规划，就是一张饼。
什么拳打珠城，脚踢琶洲金融城，都是虚的。
你就看广州新中轴的规划范围，现状长啥样。
基础配套都没成熟，产业几乎零布局，还需要熬旧改。
想发展起来，需要庞大的资金和时间。
那就有两个现实问题：
1.广州有没有这么多资源和资金？
2.在马场、琶洲、金融城都没搞定的情况下，为啥要从零兑现一个新规划？
所以稍微过过脑子，就知道这所谓的新中轴，短期不可能吃得到。
如果你为了规划而买房，注定会满盘皆输。
很多地方都一样。
比如老黄埔，为什么不先发展鱼珠，跑去搞开发区？
比如番禺，为什么不先发展万博，跑去搞南站和新造？
这逻辑根本就说不通。
纯粹是开发区、南站、新造，还有新盘在卖。
开发商舍得砸钱宣传，营造的美好幻觉而已。
不信看看新造，这个前两年热度上天的地方，现在房子卖得差不多了，还有人关注吗？
当初画的这么多饼，有兑现吗？
现实就是这么残酷。
所以现在买房，不要追高，也不要吃饼。
回归最简单实用的逻辑，看需求。
想清楚，自己想通过这次买房，改善什么？
再去市场上匹配符合需求的板块和楼盘，就OK了。
不要追高，别看开发商吹得多供不应求。
真实市场就是，现在开发商连地都不想拿。
本来6.30日要拍的5块地，有3块都因为无人问津，提前终止出让。
而且这3块地，还包含广东电视台这种优质地块。
如果开发商真的这么乐观，真的看好后市，这么好的地会没人要吗？
所以别看他们怎么说，要看他们怎么做。
不追高、不吃饼，根据需求去买房，能避开99%的坑。
一边说要涨价，一边土拍无人问津。
广州楼市，有点失礼啊~
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