海南
前段时间，高盛发布了一篇耸人听闻的中国房产报告，言称
｜“城镇对新房产的需求在未来几年里可能保持在每年略低于500万套的水平，较2017年2000万套的峰值水平低75%”。
报告很长，但就这一句流转全网，让同行闻之色变。
好家伙，需求将萎缩到巅峰时期一半的一半，房地产还干个寂寞。
这种“唱空”地产未来，不利于行业向好的观点，大家可以搜索出来，批判地鉴赏。
毋庸讳言，国内房产需求结构分化、总量日渐萎缩，这个大趋势确是存在，不为任何人的意志而转移。
只是，萎缩的速度与程度，需更多照顾财政、统计等同志们的心理承受度。
其实，测算新增房产需求，根本不需高盛那么复杂的模型和分析。有一些简单的显性指标，比如，短期看每年新婚登记数，基本便是市场增量的上限；长期看新生人口数量，那便是房地产25年后的基本盘。
据官方公布的数据，2024年全国结婚登记数为610.6万对，同比下降超20%；2024年全国出生人口为954万人，对比地产峰值的2017年，那年出生人口为1723万人，七年一过，几近折半。
如此看，行业前景似乎又没比高盛乐观到哪。
无论如何，未来肯定还有房地产，只是当下的开发商未必都能活到未来。
市场久未见底，销售仍在下行。即便“收敛聚焦”的“优等生”万科，如今也只能靠大股东“输血”残喘，即使被“并表”也可理解。
7月3日，万科发布公告称，深铁集团向公司再提供不超过62.49亿元借款。至此，净资产不过3015亿元的深铁集团，今年已是第六次出手，年内已向万科提供借款累计超211亿元。
其他没有国资加持的规模房企，大部分状况更已惨不忍睹。
各机构发布的半年度房企销售排行榜可见，百强的销量整体仍在下降，且跌幅呈扩大之势。这种趋势里，国资房企渐已“霸榜”。
目前来看，保利、中海、华润位列前三，招商、绿城、建发紧随其后，万科沦落到与越秀、金茂同一梯队，而硕果仅存的滨江，如被其后的华发赶超，TOP10便不再有真正意义上的民营房企。
榜单往下，融创、恒大、碧桂园这些昔日“龙头”，“暴雷”之后渐淡出竞逐，其半年销售额甚至不及当年半个月。
那些未上市，也不在榜中的地方中小房企，是否就能好好“活下去”？
以笔者所见，或许状况更不容乐观。当下大部分同行的核心工作无非是借新还旧，争取融资展期，或者抵押各类沉淀资产筹资还本付息，一样是苦苦挣扎。
刺激政策的边际效应逐渐衰减，如房产需求持续疲弱，开发商难掩颓势，地方土地财政的运营模式也将难以为继。为托底土地市场，或缓释维稳压力，地方国资不得不介入或兜底，短期接管或“保交楼”。
此举亦是递延风险，以空间换时间，债台高筑的地方国资后期如有心无力，小型房企难免走向凋零。
在盛景的余晖中眺望，新增需求降去四分之三，看起来虽足够惊悚，置身事内之人却已无暇顾及，只求能“幸存”到彼时，并为此做各种努力。
一些老牌房企在尝试转型，比如“轻资产”模式，输出品牌或管理，与资源型“地主”合作，小股操盘，与地方城投联动托市。虽然挣的都是辛苦钱，至少能养着团队，交上社保。
如扛过这一段，在回归常态的房地产市场，500万套也是不小的规模，不乏基利市场，或者地域性的机会。如刚需、刚改、TOD、书包房、养老康养，或核心城市的核心区域，类型城市的优质地块，至少能让一些能做好产品、做好物业的典型房企活得滋润。
活下去，才有未来。
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