北京
01
前两天，中房报发了一篇文章《北京定调，要优化房地产政策 》 。
一时间，各大媒体中介纷纷推波助澜说，北京五环外可能放松限购，或者北京买房社保年限继续缩小——所以，为了避免涨价，赶快下手吧！
对此，我在前文《》就写过，北京之所以很久没有出政策，不是不想出，而是这种针对买房人的政策—— 降首付、破限购、降房贷利率等， 已经形成了路径依赖。
时间和事实证明，这种救市方式纯粹就是拖延时间，除了短期刺激购房者入市以外，并没有从根本上解决购房者的信心问题。相反，解除限购，无疑就是告诉大家，这块区域支撑不住了，赶紧过来接盘。
想一想去年930，深圳郊区解除限购，龙华、光明、宝安一片火热，结果呢？在这些地方买房的，大多又被套了。参考《》
然而，尽管并未出政策（虽然北京仍有降首付、解限购的空间），但北京其实一直都在“偷偷地救市”。
只不过北京救市的思路变了，不再单一针对买房人的资格和资金，而是把矛头对准了新房和新地块，通过“好房子”调规直线拉高一手房的产品力。
说实话这种救市方式，相比解限购的方法要温和的多。最起码，开发商愿意拿地了，购房者愿意买单了，唯一受伤的只有二手房业主和存量盘开发商了。
02
谁才是北京楼市的大空头？
自然不是信心不佳的抛售业主，楼市前景好，谁愿意低价卖房子？
例如朝阳，北京 东四环附近酒仙桥双子星、预期卷王黄杉木店的新房，分流了很多二手的购买力，导致很多二手业主低价抛售。
▲【东湖湾】、【壹亮马】、 【臻园】 这些在朝阳不算太差的次新，在朝阳新房的价格闸刀下压力重重。5月北京知名豪宅【星河湾】一套309平米的户型直接干到6.95万/平，可以说【星河湾】彻底走下神坛也不为过。
由此可见，在新房扎堆供应的压力下，区域内的过时次新和老牌豪宅，是受到新房压力和分流影响最大的。他们的降价，是一种市场被迫。
换句话说，真正的空头，其实是新房扎堆供应。北京如果真要出政策，最该做的其实是管制土地供应。
例如，朝阳在过去7年里，共出让了43宗地块。但是在2018-2020年的好年景里，朝阳才出让了10宗，剩下33宗地块都是在过去四年里出让的，且有很多巨无霸的双子地块。
再比如石景山，在2014-2018年，在北京房价最飙涨的年代，石景山的住宅供应是长时间处于断档状态的，在这4年时间里，石景山仅供应了1570套住宅，平均每年的供应量不到400套。
而2023-2025年这几年， 石景山在售新房项目供应3522套，加待入市项目，预计达4500套。
几乎是10倍的差距啊！也难怪现在的开发商，似乎都在远离石景山。
还有通州。前段时间通州出让运河八子，很多人就说，一次性供应这么多，那运河湾报价5万/平米的房子，不得还要往下走？
所以，那些想靠着取消五环外限购来刺激北京楼市的想法，该清醒了！
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