英雄山/二七片区迎超重磅规划/中海6.39亿济钢拿地/鹊山龙湖大桥济阳片区迎规划。

济南又是一大波规划和拿地的信息，包括了英雄山（二七感觉更熟悉点）、鹊山龙湖等热度较高的区域。

现在规划公示较过去全面许多，会把群众意见和规划意见都列出来...

01

济南市英雄山片区07街区控制性详细规划(批后公布）

关注这地界的多为老住户，小编就不班门弄斧了。把相关部门的6条意见和规划要点放一下，对很多老旧小区的改造有重要的参考意义。

根据控规，07街区主导属性为居住、商业和公共服务，规划总用地面积约57.85公顷。

英雄山片区07街区东至英雄山路、西至建设路、南至二七新村南路、北至二七新村中路，街区内现有山水大润发超市、长途汽车南站、济南市科技馆、中小学、南郊热电厂等，居住人口密集。

街区控规公示期间收到6条意见建议，涉及拆迁改造、公共设施布局、交通出行等方面。

作为街区主干道之一的二七新村南路，道路以北规划调整较大。

现状山水大润发超市南门以西，规划新增一处公园绿地；该处公园绿地东侧规划社区级商业中心、街道文化中心各一处；七里山西路与二七新村南路路口以西规划新增一处体育用地，配套公共体育设施；英雄山路路口西北角的长途汽车南站地块用途调整为公园绿地。

此外，英雄山路西侧现状中石化加油站、济南市科技馆予以保留，市科技馆南侧至长途汽车南站之间地块用途调整为商业用地。

图上的表格字比较小，文字版如下：

1.东方罗马温泉馆经营责任人及员工反馈意见，希望保留东方罗马温泉馆不进行拆除。

区政府意见：收到公示意见后，经区规划主管部门和街道办事处相关负责同志向意见主体沟通说明：该地块均远期更新改造地块，近期暂无拆迁计划，如后续实施将按照相关标准进行补偿。已获意见主体同意。

采纳情况：向意见主体解释说明，按照原方案进行规划。

2.市中区建设路 80-5 号服装店经营业主希望保留相关建筑。

区政府意见：该地块与东方罗马温泉馆相邻，收到公示意见后，经区规划主管部门和街道办事处相关负责同志向意见主体沟通说明：该地块为远期更新改造地块，近期暂无拆迁计划，如后续实施将按照相关标准进行补偿。已获意见主体同意。

采纳情况：向意见主体解释说明，按照原方案进行规划。

（网图金山花园）

3.金山花园业主联名要求金山花园一同拆除重建，住户可以选择拆迁补偿或回迁。

区政府意见：在地块指标表备注中删除备注“现状保留”，容积率均按2.2考虑，为后续城市更新或自主更新改造提供建设空间。

采纳情况：删除备注“现状保留”，地块容积率均按2.2考虑。

4.南郊热电厂"宿舍联名建议与南郊热电厂同步拆除实施。

区政府意见：在地块指标表备注中删除备注“现状保留”，容积率均按2.2考虑，为后续城市更新或自主更新改造提供建设空间。

采纳情况：删除备注“现状保留”，地块容积率均按2.2考虑。

(5)1、规划没有停车位。2、菜场和综合服务场所设计太少。3、没有规划医疗场所用地。4、出行道路不方便，特别是现在的育文路上的住宅没看到出行规划道路.

区政府意见：方案中关于规划停车位指标、菜市场及各类公共服务设施均按照济南市建设工程配建停车设施指标与准则、济南市生活圈配套相关标准进行配置，并按照停车专项配套地下停车场，结合相关意见优化路网布局。

采纳情况：在保障实施的基础上规划增加4条支路，改善街区内部交通条件，保留育文路部分路段，并在相关地块中预留出口。

6.建议二七新村规划多建设一些停车场和新能源车充电桩。建议考虑将二七新村五区和六区这些老建筑一并拆除。

区政府意见：方案中关于规划停车位指标要求按照济南市建设工程配建停车设施指标与准则等相关标准进行配置，二七新村五区、六区部分老旧建筑已结合实际情况纳入拆迁改造范围。

采纳情况：结合停车专项配套地下停车场，二七新村五区、六区部分老旧建筑已结合实际情况纳入拆迁改造范围。

个人看法：

老破小的居住性能差、资产流动性差、未来前景差，这些东西已经成为公示，这与地段的关联不大，这也就导致不少老破小的业主将希望寄托于拆迁之上。

这也是我几年前提过的，大家有老破小抓紧处理掉的本质原因，只是当时很多人犟嘴，非说老城区主城区的老破小要留着。

实际上现在来看，这些犟嘴的没准是为了出货的老业主。

这也是我在文章中写过的，中疏到中优，因为城市格局的改变，老城房子的下场，甚至包括上面提到的2.2容积率，老城新盘豪宅化已经成为现实。

再此我多劝一句，老城新盘豪宅化，有的盘值，有的盘买了就亏，只是现在开发商还在，还有人鼓吹还有人哄着。

其实呵呵。

现在形势很明确了，老破小的形势攻守的态势反正了逆转，过去是有求于业主（因为土地好卖），现在是业主诉求明确，但是考虑到现状，这年头想找接盘的难度直线上升。

所以，希望各位老破小的业主能考虑到现状，现在腰斩已经不行了，需要小腿斩、脚踝斩才能出货。

换而言之，你割了肉未必有人买。

所以现在买家很难受，他们怕继续跌，卖家也很难受，凭空少了不少钱。

所以，我的建议是换算一下出租回报率，看看是否比银行利率高，把最难熬的时刻熬过去。

我相信有人又会说今天不卖老破小明天又要降，这些人纯纯马后炮，卖家知道，买家也知道，现在人人都知道的事又有什么意义呢？

早不甩，黄花菜都凉了。

至于为什么我会写这段话，因为有亲戚就住二七，小时候逢年过节经常去溜达，当年我也劝了，不过没用，那就只能挺住了。

02

鹊山龙湖的控规，不出意外的话，鹊山龙湖将迎来后续的开发，把中弘啊美猴王啊都忘了吧....

大桥起步区控规，前段时间我开车溜了一圈，基建是真的好，现在人也是真的少.....

03

济南下半年首场土拍，中海在济钢片区拿地，济钢片区也算是盼来了曙光，在之前的几年里，受到楼盘的限制，济钢片区的热度有限，中海拿地无疑注入的强心针。

济钢地块

Dws-071-14地块：历城区王舍人片区韩仓河以东、响泉路以南，占地面积21759㎡，成交价27769 万元，容积率2.2，楼面价5801元。

Dws-071-15地块：历城区王舍人片区韩仓河以东、响泉路以南，占地面积27398㎡，成交价36166 万元，容积率2.2，楼面价6000元。

地块北侧紧邻在建地铁9号线，周边有中央森林公园、韩仓河景观带等配套，靠近济南东站、遥墙机场等，交通便捷。

顺便讲讲济钢片区脉络，大家如果开车的话，可以留意下我说的对不对。

张马屯片区预计将在三年内基本开发完毕，剩下的边边角角无疑要往改善发展，这点别质疑了，有华山-白泉廊道垫着，这板上钉钉的事。

与张马屯相邻的新东站片区，现在主打一个商务聚集，央企城啊之类的，包括最近的控规，站前街（东站）的写字楼如雨后春笋。

因为高层的原因，而新东站片区的居住密度明显要比张马屯高，被新城万鸿二分天下，几乎都填满了，想搞住宅，地块比较受限。

济钢片区实际上是下一个住宅开发的重要区域，这不是我说的，是相关部门展示的PPT上演示的，当初还提了个概念叫做“美好生活社区”。

如果按照楼盘产品迭代的角度看，济钢片区的产品肯定比张马屯和新东站现阶段的产品强，而且环境不错，韩仓河和济钢都成公园了。

（源济南土地储备中心）

包括看片区的规划，考虑的也是相当全面，规划的力度还是很高的，这点不用质疑。

这也是为什么前段时间9999元/平引发市场波澜的原因。（有一说一我都想买），要是没人买6666也没热度，对不对。

等新楼盘上市之后，大家可以去再去看看，公园道路完善的速度极快，比前几年大华孤零零杵着的感觉强的不是一星半点。

引用官方内容较多，不挂原创了~

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