广州旧改接盘侠，在老黄埔吃尽苦头

在卷到极致的广州老黄埔新房市场，中交系、中建系吃尽了苦头。

前段时间，黄埔将军山旧改盘入市销售，项目名为：黄埔未来城，首推150套房源，主流户型面积为130㎡和169㎡，单价低至2.1万元/㎡，整体单价2.5万元。

单价直接暴击板块，一举将老黄埔新房价格刷到最低价。

之前，广州地铁地产新开的老黄埔楼盘珑岄上城，72㎡刚需房首开率先降价，将板块价格打到2字头，低至2.7万元/㎡，加上新规产品、小户型得房率115%-120%，完成一波需求消化。

珑岄上城不到半个月卖掉68套，冲上黄埔新房成交TOP2。

请点击输入图片描述（最多18字）

黄埔未来城也走上了珑岄上城降价抢客之路，将老黄埔板块房价卷到2.1万元/㎡。

按黄埔未来城官方披露口径，首开去化率93%；半个月不到，项目计划加推2栋、5栋四房两厅两卫户型。

根据广州住建局披露数据，黄埔未来城（案名：泷玺花园）首开150套房源，已售85套，真实去化率为56.7%；二批次尚未拿到预售证，总房源为154套。

事实证明，没有卖不掉的新房，只有卖不掉的价格。

黄埔未来城敢于单价2.1万元开盘，有足够的底气。

2024年12月初，黄埔将军山旧改一号住宅地块被中交城投、科学城集团旗下广州峻森以底价8.55亿元拿下，折合楼面价9482元/㎡，项目公司为广州中宜埔峻。

但中交城投、科学城集团大幅度降价卖房，是因为有前车之鉴。

2024年初，中建玖合、中建八局抢先向市场放风，双沙村旧改（中建海丝城）、文冲东旧改（未来方洲）将要入市销售，消息传了大半年，直到9月才正式推盘入市。

中建海丝城抢先入市，官方披露数据，首开334套房源，去化率78%。未来方洲跟着立刻推盘入市，首开575套，官方称“首开劲销335套”，去化率58.3%。

2个月后，首开数据遮羞布被掀开了。

当时，中建海丝城已售78套，未来方洲已售167套，真实去化率仅23.4%、29%。中建系楼盘卖不掉很重要的原因是，有大量的工抵房，项目售价3.8万元、2.6万元，而工抵房单价在2.8万元左右。

最新数据中，中建海丝城在售1294套房源，已售458套，去化率35.4%。未来方洲在售1388套，已售747套，去化率为53.8%。

中交四航局的珠江村旧改盘（珠江春），做不一样的策略：瞄准改善群体

珠江春原定是2024年下半年入市，但到了2025年初才推盘入市，首批286套住宅，户型130㎡、144㎡和180㎡，总价582万到1310万元。

请点击输入图片描述（最多18字）

中交四航局是疯了，在刚需板块做了一个改善、豪宅盘，单价去到4.5万元，最高7.2万元。它是忘了星河湾的教训——在刚需里搞豪宅，卖也卖不掉，产品跟不上当前更新迅速的市场节奏，砸在了自己手里。

不久后，珠江春官方披露称“劲销10亿元”，但1栋、3栋目前仅卖掉了41套，去化率14.3%。

卖不掉的新房，在极度内卷的老黄埔新房市场，就会被迫降价。在广州地铁地产珑岄上城入市单价2.7万元时，片区内几大楼盘内部连夜讨论，也开始降价卖房。

价格站在老黄埔尖端的珠江春，率先扛不住了。

前几天，珠江春挂出了一批内部特价房，单价仅3.9万元/㎡，比之前大幅度降价6000元/㎡。但案场销售否认了这个说法。

以工抵房、内部房源方式大幅度降价卖房，已经成为了行业潜规则。

今年7月初，中交四航局开了2025年上半年经营会议，公司高层直言，“四航局上半年运营质量在集团基建板块保持前列，但同比呈现下滑态势。”

内部人员跟我们说四个字总结，“不及预期”

中交四航局兄弟公司中交城投，旗下三滘立交地块，原本会与相邻的绿城海珠客运站地块联合开发。但中交城投，很自信想海珠南洲的复刻一个“海珠版兰亭盛荟”

3月，中交城投海珠新盘中交天翠入市销售，首推6栋224套房源，售价5.2万-5.8万元/㎡，面积段在90-140㎡。为了卖房，中交天翠重金砸贝壳渠道，提供高佣金。

结果，中交城投栽了，成交十分惨淡，开盘半个月0网签，到现在近四个月，只卖出24套，去化率10.7%。

差不多时间开盘的绿城海珠客运站项目馥香园，首开397套房源，现在已售259套，去化率为65.24%。

无关紧要，中交城投更加凶猛闯入黄埔旧改，一口气接下了4个旧改项目，总投资216亿元，包括南岗北、夏园、金坑村银岭片区、金坑村邓屋片区等。

请点击输入图片描述（最多18字）

‌在2025年6月中旬，中交城投、科学城城更集团接连成立了4个项目子公司，广州科城领航邓屋、广州科城领航银岭、广州科城领航夏园、广州科城亨元柯庄。

早在大举进入黄埔旧改前，中交城投先于2021年8月联合神秘私人公司，在广州新中轴线成立了三家同名的城市更新子公司，即海润（广州海珠），持股比例均为51%。

再往前翻，将军山旧改地块，虽然是通过招拍挂市场获得，但本质是一个拆迁旧改项目，初步了解，也是中交城投广州首个旧改项目

中交城投领导曾表示，“这是一个典型的投资更新类的项目，原来该地方是一个普通的货物堆场，通过导入十几家企业，并且通过二级开发增加住宅。”

中建系、中交系这些广州旧改接盘侠，在老黄埔吃尽了苦头面前。

中交城投首个旧改盘，就必须先“不吃苦”——降价清盘。