前海桂湾新地王，建好能卖多少钱？

说一下今天深圳的卖地。最近一疏忽没怎么关注，深圳一下子卖走了好几块地，合起来一块儿说。

上一篇文章中《》，我谈到了两个观点：1）深圳的住宅建筑开始普遍、显著地下调容积率，超高层住宅的规划大大减少；2）和杭州、上海一样，深圳不但是拿出了好地块出让，不但是下修了容积率，而且开始拿出“低密度”地块来卖。

最近卖的几块地，包括今天的前海桂湾，都清晰展现了这一点，但我想谈些更进一步的看法。

今天卖的地块是前海桂湾地块，在深业云海湾西侧，附近还有天健悦湾府和天健悦桂府。地段几乎是前海最好的，“史上最贵人才房”云海湾在2023年9.2万/平米的限价抢购一空。

地块基本信息：R2，土地面积8287.15平方米，建筑面积25600平方米，容积率3.1（逆天），高度80米（逆天），挂牌起始价11.58亿。地块很小，代表性不是很强。

12家房企报名，分别是中铁、保利置业、中建壹品、华发、绿城、天健+深业联合体、金茂、越秀、建发、中海、招商、华润。清一色国家队。

158轮竞价，最后招商以21.55亿拿下，楼面价约8.4万/平米，溢价率约86.1%。限价取消之后的地王，超过去年后海地王7万多/平米的价。

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其它最近龙华、光明卖掉的地块，和这个是基本一样的“特征”（后面说），这里重点只以前海地块作为讨论对象。

首先，这块地最大的特征不用再多说了，“新规盘”，容积率3.1（深业云海湾容积率4.1）、高度80米，如果层高搞到3.2米以上，只有20多层，不知道多巴适。这个是今年4月以来市场最大的变化，意味着我们的房地产市场将出现“新老划断”，同等条件下，老盘面对新盘，几乎可以说是“毫无还手之力”（注意是同等条件下）。

这个代表着决策层有关房地产“结构化”调整的意图，我之前说过了，住房产品结构的调整方向就是：商品房未来就往豪宅里做，普通刚需就交给二手房解决，买不起房的人就多建配售保障房满足。所以，土地给好地（核心区的、压箱底的、配套好的）+条件给好条件（取消一切管制、取消限价、取消户型限制）+产品给好产品（降低容积率、降低高度、降低噪音、提升层高）。

这些我们在最近卖的这些地块——龙华、光明、前海，以及宝中地块因何取消，以及对标去年后海地王，都展示得一清二楚。

其次，既然是结构化的思路，那么这块地（以及类似这些地块）对市场的影响，就也会是“结构化”的。这个观点我之前多次提过了，未来的市场是一个“分化”结构，所谓“分化”，就是：只有好楼盘才会卖得好，而好楼盘卖得好只说明它是好楼盘，别的不说明。这个在发达经济体的成熟楼市里，非常的典型，竞争力强的新盘和市面上的二手房，因为时间、楼龄、产品研发、用料等等因素，差价经常会显得很大、非常大。

这经常意味着两点：其一，哪怕是在熊市，单个项目也可能会创出“地王价”、“楼王价”；其二，那些创出地王楼王的单个项目，并不意味着整体市场即将发生什么转变。这完全是两码事。

我的意思是，未来我们会迎来一个“好房子”迭出的阶段（对于许多有改善需求的买家，是真正的福音，过去10多年的限价导致了很多楼盘质素难以言说），但同时，和大部分刚需住房没有关系，和大部分持有房产的二手房主，恐怕也没有太大关系。心理上会产生积极因素，但实质上，作用非常有限。

第三，这块地要卖多少钱。有朋友转述“中介都已经喊必须卖15万了”，我把这个转到群里，一个粉丝评论一下子把我搞笑了：“建好之后发现只能卖9万”。哈哈哈，哭笑不得。

准确的表述是这个地价未来开发商需要卖到大概11.5-12万/平米才能不亏，但至于能不能卖到，是市场的事儿。以目前的市场形势，和这块地的质素，我认为卖不到15万。花15万去买只能说是脑子有洞，你有很多平替。

有人会说，这块地最大的优点是“新规盘”，容积率3.1、高度80米、使用率高等等……但一定要注意，我的确是认为未来要重点去选择符合住建部新规要求的“好房子”，但是“好房子”只是我们判断“好楼盘”的产品因素，不是全部，不要本末倒置。

所以，我的观点总结起来，就是如下几句话：

1）这块地的产品会有竞争力，但是我认为不值你花15万/平米买，未来类似地段、质素更优的地块会接二连三的出来，不需要急；2）未来的新地块都会是“好房子”，但是“好房子”并不一定就是“好楼盘”；3）未来是市场会是分化市场，北上广深真正黄金地段的“好楼盘”将会卖出令人咋舌的天价，对，就是在眼下的大熊市里创出天价；4）创出天价的“好楼盘”，不意味着市场的整体走向，未来好几年，代表房价主体的大部分楼盘的价格表现都会非常一般。

把握这些，可能对我们接下来买房子、卖房子，会有些帮助。

至于拿地的招蛇（或者说国企），这家“曾经拿着深圳最好的一手牌”的房企我已经完全不想再评一个字了。每次谈到这家公司，我都只想起那句话——让我们回到2015年它重组之后的那个股东会，一位投资者在会上的提问至今振聋发聩：“你们对得起1979这个意义非凡的代码吗？”总之，很差，不要买它家的股票，如果你买了，我建议卖掉，立即、马上。2015年买招蛇的散户们，会告诉你们看他们那“年年掺水”的报表是怎样的体会。

12家参与竞拍的房企，都是国企，和以前没有任何不同。这个市场，只有国企央企“有能力”拿地。然后坦白说，我至今仍然不明白为什么“三道红线”叠加“大B盘”，几乎所有的私营房企巨头都倒了而国央企大都安然无恙，我没想明白，但是太不正常了，用常识无法解释。从好的方向解读，这是他们在托底（现在有人托底是好事），同时也可以说是他们在扩大市场份额（好的地块都抢完了，那就意味着未来的市场也没有私营房企什么事儿了），未来的房地产市场大概率会回到90年代的格局里去。但从坏的方向解释，我个人不相信，他们没有暴雷也许仅仅是因为他们“融资没有被断流”，并不意味着他们有竞争力，随着市场调整的延续，大家都一样，最终都要劈价卖房子回笼资金活命第一。

让时间来验证吧。

之前卖出的三块地，也一并梳理一下。

7.7，梅林关宅地，土地面积21820.58平方米，建筑面积61090平方米，容积率2.8，建筑高度要求“多层+高层”。6家企业报名，中海、华润、深铁、招商、越秀、天健。最后中海以23.7亿元成交，成交楼面地价38795元/平米，溢价率40.74%。

6.27，光明宅地，土地面积34995.97平方米，建筑面积108487平方米，容积率3.1，“多层+高层”。也是国企竞拍，最终由深振业+天健+深建辰投资联合体以底价19.94亿竞得，楼面积18380元盘/平米。

6.19，龙华上塘“三角地”，前文写过了，容积率之后2.5，是本批4块地里面最低的一个，要求也是“多层+高层”。竞拍者8家开发商，悉数国央企，联发12.12亿拿下，综合楼面单价44559元/平方米。

特点都一样，以后也会都一样。

以上全部加总，深圳今年一共卖了五块宅地，收金一共是107.96亿。宗数看齐了去年，但是金额只有去年的3成。

下半年还要卖更多的地、卖更多的好地。

你们觉得前海桂湾，建好能卖多少钱？会是什么样的产品？都来估一估。

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