太难了，怎么解读《粤高院关于审理物业服务合同纠纷案件的指引》

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本着好好学习、天天上上的态度，网友给我一份粤高法（2025）46号文，让我学习，我赶紧熬夜苦读，并做了一些阅读笔记，也不知道理解对了否，欢迎网友不吝赐教！

指引和我的解读，如下：

广东省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件的指引

三、业主委员会为处理民法典第二百七十八条规定的业主共同决定事项以外的事项提起诉讼的，应以自己为原告，并提交依法成立的材料。

业主委员会未备案的，不影响业主委员会的诉讼主体资格，有相反证据证明的除外。

疑惑：相反证据证明是什么东东，谁裁定证据合法性和有效性？

四、业主委员会为处理民法典第二百七十八条规定的业主共同决定事项提起诉讼的，应以自己为原告，提交依法成立的材料及业主大会就有关事项的决议。涉及承认、放弃、变更诉讼请求等业主利益重大事项的，还应取得业主大会的特别授权。特别授权可以在管理规约等小区自治性文件中预先授予。

未提交业主大会就有关事项的决议的，不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。

白话文：业委会起诉往后没那么容易了，必须开业大后才能来法院起诉！物业依然随便可起诉，就算业大说物业不能来起诉，物业也能随便来法院起诉？！

五、诉讼期间，业主委员会任期届满的，分别以下情形处理：

自原业主委员会拒绝或者无法继续进行诉讼之日起九十日，居民委员会怠于代行职责或者业主大会未指定业主代表，原业主委员会作为原告的，按撤回起诉处理；原业主委员会、业主大会作为被告的，缺席判决。

白话文：业委会起诉后被解散，新业委会业不想继续的话，基本宣告败诉。

六、未依法成立业主委员会，或者业主委员会怠于提起诉讼的，经过业主大会依法授权的业主可以代表全体业主提起诉讼。

未依法成立业主大会的，符合民法典第二百七十八条规定要求的业主可以代表全体业主提起诉讼。

业主代表提起诉讼，应当提交相关决议，涉及承认、放弃、变更诉讼请求等业主利益重大事项的，还应取得特别授权。

白话文：普通业主也别来法院凑热闹起诉小区维权了，你没有业大的授权，别来法院起诉业主讨回共同利益啥啥啥的了，你只能起诉仅与自己相关的事项！。

七、业主为处理本指引第三条、第四条规定的事项提起诉讼的，不予受理。业主委员会参加诉讼后，业主要求参加诉讼的，不予准许，但该业主具有独立请求权的除外。

仅涉及单个业主或者部分业主利益的，单个业主或者部分业主可以自己的名义对物业服务人提起诉讼。

白话文：普通业主也别来法院凑热闹起诉小区维权了，你不能替业委会伸冤和提业委会助力？！

八、业主委员会未取得业主大会的授权或者未按业主大会授权签订物业服务合同，且在一审法庭辩论终结前未取得业主大会追认的，该合同无效。物业服务人主张适用民法典第一百七十二条认定合同有效的，不予支持。

白话文：业委会没有业大授权签订合同无效

居民委员会根据法律法规等规范性文件的授权代行业主委员会职责签订物业服务合同的，参照前款规定处理。

业主委员会或者业主代表以建设单位未经招标投标程序选聘物业服务人主张前期物业服务合同无效的，不予支持。

白话文：前期物业合同就算是格式条款霸王合同、非业主单方与物业私订并强加给业主，我院也认为合同有效，须乖乖支付物业费！（注：房屋出售后，建设单位/开发商本质上已经不是业主了）。

九、物业服务合同无效或者不生效，物业服务人请求支付物业费的，法院可结合物业服务合同约定、双方的过错情况、物业服务人实际提供的服务项目和质量、当地政府部门制定的指导价等因素合理确定物业费支付标准。

十、无书面物业服务合同，物业服务人以已提供物业服务为由请求业主支付物业费的，应予支持；业主大会已经依法解聘并明确告知物业服务人拒绝其服务的除外。

未约定物业费计收标准的，法院可结合物业服务人提供的服务项目和质量，参照当地政府部门制定的指导价确定。

白话文：合同有效无效不重要，只要物业有在现场服务，就要支付物业费。除非业大依法解聘且告知拒绝其服务。重要的事情说三遍：广东高院认为业大依法解聘物业不等于拒绝物业服务，你还要发文强调拒绝其服务，否则业主大会白开！

十四、物业服务人调高物业费收费标准，应当认定为民法典第二百七十八条第一款第九项规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。未按该条第二款规定组织表决的，调高后的收费标准对业主不产生效力。

建设单位在与业主签订房屋买卖合同后调高前期物业服务合同收费标准、变更服务项目等的，参照前款规定处理。

白话文：物业涨价没有经过业主大会表决，无效！

二十一、物业服务合同约定日常支出费用、水电等分摊费用由业主承担，业主以物业服务人未公示或者未向业主委员会、业主大会报告为由拒绝支付的，不予支持；当事人另有约定的除外。对侵犯知情权的行为，告知业主另寻法律途径解决。

业主以物业服务人未公示或者未向业主委员会、业主大会报告为由拒绝支付物业费的，参照前款规定处理。

白话文：粤高院认为物业不告知不公示一样照收能耗费和物业费，知情权和物业收费权无关联。他受他的，你告你的。想以此为由不缴费，不支持！

二十二、物业服务存在严重瑕疵，业主请求减少物业费的，法院可酌情支持。物业服务人有下列情形之一的，应当认定物业服务存在严重瑕疵：

（一）对物业服务区域内的业主共有部分、共用设施设备维护管理不善，或者对物业服务区域内业主共有部分的清洁、绿化和基本秩序等未尽服务职责造成环境恶化，影响业主的正常生活；

（二）将应当提供的物业服务整体转委托给第三人，或者支解后分别转委托给各第三人；笔者注：即转包和肢解发包

（三）因物业服务存在瑕疵曾受行政处罚；

（四）其他在服务过程中违反合同约定，影响业主正常生活的情形。

白话文：只有达到以上级别的严重瑕疵才能要求物业费打折。

二十三、物业服务人以业主迟延或者拒绝支付物业费为由诉请求业主按约定支付违约金，法院经审理查明物业服务存在瑕疵的，法院可以根据当事人的申请酌情减免违约金。

二十六、业主违反管理规约的，物业服务人有权执行管理规约收取违约金。业主主张违约金过高的，依照民法典第五百八十五条的规定处理。

物业服务人不得采取任何罚款措施，诉请支付罚款的，不予支持。

白话文：物业真的做大做强了，可以收违约金了？居委会和街道，交警、城管都不敢收违约金，物业可以收违约金了！看来我真不懂广东的管理规约。有人能给笔者提醒提醒吗？

草根谈：

粤高法（2025）46号文，真乃一纸好文，南粤大地有福了，从此物业相关起诉直线下降，从此物业费收取率一路攀升，直接跑步进入，基层和谐、社区治理标杆层级。

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# # #业委会找娘家 #

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