北京
2025年7月14日-15日，中央城市工作会议召开。这是继2015年召开中央城市工作会议后，时隔十年，又一次召开的全国性城市工作会议。
从高增量发展到高质量发展
中央城市工作会议历史上一共开过5次， 规格很高， 每次都是对城市发展的重要指引。
前一次中央城市工作会议在2015年召开，主题是优化城市发展规划，当时的背景正值城镇化率快速提升的关键时期，人口激增、城市面积急速扩大带来诸多问题，会议正是为了解决快速城镇化产生的矛盾。
本次 中央城市工作会议则面临完全不同的背景。
城镇化率已经很高，城市扩张基本上进入尾声，房地产行业进入深度调整。
从具体数据看，2015年我国城镇化率仅为57%，2024年已经提升至67%，已经接近发达国家水平。
60%城镇化率是一个槛，到达60%以后，城镇化率的速度会显著放缓，这个规律在很多发达国家已经验证。
城镇化是我国过去20年房地产发展的最核心驱动力，随着城镇化速度下降，代表房地产行业投资规模的房地产开发投资额指标也在2021年达到峰值，随后连续4年回落。
总结看，当前面临的情况就是：高增长、高增量阶段已经成为过去。
发展具备阶段性与历史性，每个发展阶段都有其特定的物质基础、主要矛盾和任务。
当前 城市发展正从大规模扩张阶段转向存量提质增效阶段。本次会议的重点是为城市高质量发展指明方向。
理解清楚下一阶段的发展重点，才能顺势而为。搞清楚房地产行业的发展阶段，关乎每个人的切身利益。
先看看今年上半年房地产行业的数据。
1—6月份，新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%；新建商品房销售额44241亿元，下降5.5%。 6 月末，商品房待售面积 76948 万平方米，比 5 月末减少 479 万平方米。
2021年以来，不管是价格还是成交量，都呈现下降走势。
房价还会继续下行么？
我们看看历史给出的经验。
每次大危机都伴随着房价的深度调整。
以1929年大危机为例
华盛顿房价在1929年大危机之后持续下跌，经历10年左右触底，然后再创新高。
以日本失去的30年为例，日本房价在上世纪90年代见顶，虽然至今全国房价水平仍然没有回到30年前的水平，但是2020年后，东京房价也已经再创新高。
都说房价长期看人口
日本生育率自90年代房地产泡沫前后均处于下降阶段，但是东京一直是人口净流入的状态。所以，核心城市的房地产表现超过整体水平，离不开人口向大城市集中。
以美国次贷危机为例，虽然次贷危机重创了美国房地产市场，但是仅10年过去，美国房价又创新高。
总体看，我们可以得出的结论是：
1.人口并不是影响房价的唯一因素，过去几十年各个经济体都在面临人口出生率下降的因素。
2.在历次房地产泡沫破灭后，房价均有修复预期， 房地产具备周期属性。
3.随着人口净流入，大城市的房地产价格有可能超过平均水平的涨幅。
目前，所有人都在看空房地产，或者说，任何因素都可以被解读为利空。同样，上涨的时候，所有信息也都会被解读为利好，这是人性使然。周期也是如此。
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