江苏
开发区昔日“第一神盘”中兴兰溪荟，近日多套法拍房溢价成交激起市场涟漪，也引发市场对其现状的重新审视。
No.1
法拍热度：溢价成交下的市场躁动
第一套，位于小区98幢506室（该楼层总层数为27层），建筑面积142.46㎡，市场评估价约124万，起拍价约87万，折算起拍单价仅约6117元/㎡。
这套法拍房吸引到8人报名，经过34轮竞价，最终以总价约116万、单价约8135元/㎡落槌，溢价率约33%。这场拍卖近370人设置提醒，超万次围观，足见其市场关注度。
第二套，98幢205室，建筑面积102.26㎡，市场评估价约86万，起拍价约60万，吸引到5人报名，经过8轮竞价，最终以总价约65万、单价约6317元/㎡落槌。
第三套，98幢202室，建筑面积102.26㎡，市场评估价约86万，起拍价约60万，吸引到4人报名，经过6轮竞价，最终以总价约63万、单价约6199元/㎡落槌。
根据拍卖公告，上述不动产买受人自取得不动产权证之日起（不动产登记日期为2021年8月），满五年后方可转让登记。
根据执行裁定书，上述不动产被法拍原因为建设工程分包合同纠纷，同批被查封的还包括149个车位及另外9套住宅。
No.2
神盘往事：烈火烹油下的狂热与倒挂
提到南通的“倒挂神盘”，可能很多人首先想到的就是中兴兰溪荟。
将时钟拨回2019年。彼时南通楼市正值高点，开发区能达板块新房价格普遍高企于1.8万-1.9万/㎡，最高甚至突破2万大关。
在此背景下，中兴兰溪荟以高层均价仅11990元/㎡的姿态入市，瞬间形成高达约7000元/㎡的价格倒挂，被冠以“南通第一神盘”之名。
巨大的套利预期点燃了市场狂热。即便开发商设置了高达80万的验资门槛，并强制捆绑车位及储藏室销售，不到600套房源仍然吸引了超6000组购房者蜂拥而至。
银行门前排起长龙，甚至有人携带棉被通宵守候。狂热队伍中，炒房客、跟风者与部分刚需客混杂，共同写下这场非理性的抢房盛宴。
▲中兴兰溪荟排队锁资现场丨图源网络
No.3
现实困境：光环褪色与破发窘境
然而，昔日盛况难掩今日尴尬。抢房盛景犹在眼前，“一代神盘”如今境遇如何？
二手房平台信息显示，目前中兴兰溪荟共有102套房源挂牌（含别墅），整体挂牌均价约1.9万/㎡，但别墅产品显著拉高其均价水平，实际上大量高层挂牌价已跌至万元以下。
今年上半年小区共成交16套二手房。其中，仅包含高层成交的月份数据显示：2月成交2套高层，均价约0.97万/㎡；3月成交2套高层，均价约1.03万/㎡。
这意味着，目前中兴兰溪荟高层实际成交价在1万/㎡左右，对比当年11990元/㎡的开盘价已“破发”。
若再计入当年捆绑车位、储藏室的额外成本以及资金成本，购房者的实际持有成本更高，“纸上富贵”早已蒸发殆尽。
No.4
冷峻反思：泡沫消散后的市场真容
中兴兰溪荟此次法拍房溢价成交，更多是特定标的、相对低廉的起拍价引发的短期市场博弈结果，叠加部分买家对限售期满后市场好转的预期，这并不能掩盖项目整体二手房市场表现低迷的现实。
查询发现，去年5月，同样位于98幢、同样建筑面积为142.46㎡的另一套法拍房，成交价约141万成交。时隔一年，相似房源（上述98幢506室）成交价“缩水”约25万，也印证了市场下行的压力。
中兴兰溪荟从“神坛”跌落的故事，是特定市场周期下价格倒挂催生非理性繁荣，最终在潮水退去后价值回归的典型案例。
法拍房的局部溢价，难以照亮项目整体价值“缩水”的黯淡现实。其兴衰轨迹揭示了脱离实际价值支撑的“倒挂神话”的脆弱性，以及流动性限制（五年限售）在市场下行期对资产价格的巨大压制作用。
昔日带着棉被排队抢购的投资者，如今不得不直面“破发”的苦涩，这无疑为市场参与者上了一堂生动的风险教育课。
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