维修房屋渗漏水价格应当公开透明，建议纳入物业公开收费标准！

日常生活中，走进社区物业公司，经常可以看到一块挂在墙上的《物业公司工程维修项目及收费标准》公示牌。这块公示牌上通常会公示物业维修项目的收费标准，维修项目大多是以“计件费”为标准的物业维修公示内容。包括，工程维修计件费：更换灯泡10元/只、更换三通20元/只（以上不含材料）；电器维修：换日光灯10元/支、换开关插座20元/只（以上不含材料）；洁具维修：更换台盆60元/个、更换马桶150元/个（以上不含材料）等。但不难发现，由于房屋维修渗漏水无法采取计件费制，导致几乎没有一家物业公司会把房屋维修渗漏水的价格拿出来公示或纳入公开的收费标准。实际上，房屋维修渗漏水价格虽然不能计件费制，但却可以以“工时费、登高费、材料费、措施费”等单价向社区居民公示。

社区房屋渗漏水维修价格鱼龙混杂，价格也是千差万别，更有一分价格一分货之说。社区居民在房屋漏水维修洽谈过程中往往处于弱势地位，一来他们很难搞懂房屋渗漏的原因，二来对于导致房屋渗漏水问题应该采取什么样的维修方案和措施并不了解，三来居民对于物业法律法规的掌握经常处于盲区也是导致房屋渗漏水维修价格居高不下的原因。生活中，社区居民经常会遭遇物业维修房屋渗漏水漫天要价、渗漏水维修屡修不好、维修后服务质量差等尴尬问题。

查清楚房屋渗漏水的原因是明确房屋渗漏水维修价格的关键。只有明确原因才能制定合理的维修方案。打个比方，有病人身体不舒服，发高烧，他肯定要先去医院做检查，让医生检查发烧的原因，究竟是感冒引起的发烧，还是吃坏肚子引起的发烧，只有检查出发烧原因才能有针对性的开药，开了多少药才能准确地结算多少金额的医药费。同理，社区居民对于房屋公共或共享部位出现渗漏水影响居住的应当先进行检测，经有资质的检测机构出具房屋渗漏水的原因或证明，然后根据查明的渗漏水原因让检测单位或物业公司制定有针对性的维修方案，维修方案应该包含工时费、材料费、特殊登高费、措施费等报价，这里面的工时费、登高费、措施费应该是物业主动公示或公开的收费标准，而材料费则可以由业主自行提供或委托物业代购。

上海地方性法规对于房屋维修渗漏水检测也有类似规定：《上海市住宅物业管理规定》第七十三条规定：需要对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新的，物业服务企业或者自行管理执行机构应当及时制定维修、更新方案。第（五）款：屋顶或外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用，经有资质的鉴定机构出具证明的。这个鉴定机构的证明说白了就是房屋渗漏水的检测，检测结果应该足以说明房屋渗漏水的原因，之后根据渗漏水原因交由物业制定维修方案。物业公司提供的维修方案应该包含工时费、材料费、特殊登高费等。

实践中，很多社区居民反映物业提供的房屋渗漏水维修价格太高，费用明细模糊且透明度低，根本没有所谓的房屋渗漏水检测或由专业机构出具过证明，就一个笼统的面积或米数单价，更没有讨价还价的余地，实施过程中修不好、反复修、被莫名赚取差价、侵占维修资金等问题十分严重，维修价格不仅严重偏离市场，也严重损害了人民群众的合法权益。

以上海康城为例，类似上海康城维修外墙渗漏水的价格为521元/每平米，窗台栏板渗漏水维修价格460元/每米，且两项价格叠加计算近千元，价格已经是市场价格的八倍还多。然而，据上海康城很多业主反映，原盛孚物业维修漏水经常是去年刚修好，今年又开始漏水，维修质量很差，维修漏水总是漫天要价，相关渗漏水面积计算存在弄虚作假问题，与上海康城两委一中心张军萍宣传的红色物业出入很大。一方面康城业主长期被“红色物业”宣传所吸引，另一方面，红色物业实际管理差，维修渗漏水价格高且质量差，两者产生信息不对称，导致弱势的业主群体总是处于被动状态。特别是原盛孚物业经常做损害上海康城业主合法利益的事情，远不止维修渗漏水价格高质量差等问题。对此，上海康城居民普遍表示反感和无奈，维修基金的长期亏损及滥用，网上的不实宣传和报道，已经让一些上海康城居民付出很大代价，比如：维修基金账户见底，不得不进行充值。

相关建议：一、将房屋维修渗漏水相关价格纳入物业公开收费标准，其好处是可以有效扼制物业向居民社区提供房屋渗漏水维修乱开价及漫天要价等乱象问题，公开公示维修房屋渗漏水的收费标准还有助于扼制物业腐败问题的发生。特别是房屋渗漏维修费中的“工时费、登高费、措施费”纳入物业规范维修收费标准后应同时向社区居民公示，能有效杜绝不明真相的社区居民承担不合理的高昂费用，类似或相同工艺的维修不再出现较大价格差或说不清楚费用摊派等。物业不能再以“平方面积”这样的模糊组价向居民收取房屋渗漏水维修费用。

二、通过公示“工时费、登高费、措施费”可以一目了然看清一个工人在一天合理工资内所提供的劳动力服务时长，比如维修工人每小时60元或80元，登高费200元一次，措施费100元一项，防水材料由业主自购等。通过这样的分项拆解及公示价格，有利于帮助社区居民厘清合理的维修房屋渗漏水的总价格，特别是人工成本和材料成本的组成，这样也规范了物业向居民提出合理维修费用。

三，房屋维修渗漏水的“单价计取标准”应由社区业委会、居委会、房管部门共同协商，参考本地市场价格或本地区人工定额按小时分摊计算较为合理；这么做的好处公开化、透明化、竞争化，引导物业向社区居民提供透明合理的维修服务；工时费、登高费、措施费以外的材料可由居民自行购买提供，也可由物业公司和居民协商后由物业公司代购，如此一来，除材料费以外的人工成本就可以避免各种暗箱操作，也能让老百姓对模糊不清的房屋渗漏水维修服务有明确了解。避免人民群众因信息不对称或不熟悉房屋渗漏水维修市场行情等受到蒙骗或上当。

四、鼓励物业对房屋维修渗漏水维修进行跟踪服务，对房屋渗漏水维修良好的案例或项目可由社区进行公示、也建议房管部门开展房屋渗漏水维修的红黑榜，对于价格不透明、维修质量差的要予以处罚、对于服务态度好，售后负责任，维修质量好的要给予奖励或推广。

作者：步亚辉（民盟）