开发商ICU、土地减值、房价普降三千，五年了，这才是济南楼市的真实一面？

这几天在家里找到了一张2020年的楼市地图...

看了之后我只想说无限唏嘘，当下济南楼市的惨状，是5年前，也就是站在2020前绝想不到的神奇图景。

本文不吹牛逼，并不会告知诸位，啊中海拿下了文博西地块，啊大济南的房价破5万指日可待，啊买房吧，啊巴拉巴拉。

我们就是通过2020年、2021年两年的开发商情况、土拍情况、房价变动与当下进行比对。

而这些数据大家动动小手都能搜到，小编就不对具体的数据过多解释，尽量把业内的知识讲述的浅显点，继而让大家明白，济南楼市到底是个什么现状。

其实本文不太希望各位转发(因为我并不想挨骂）， 因为有些事情还是少点人知道比较好，省得评论区整天一大堆济南房价早晚4000的神奇言论....

特别提示：

图是随便配的，只是为了让大家阅读的时候放松一下，找了点风景好的照片。

01

我们该如何判定一个开发商是活着还是死了..

有些人可能会讲，XX项目还在售证明某某开发商还活着，XX开发商还有办公地证明开发商还活着。

正如那句名言，有些人活着，但是宛如死了。

判断一座开发商存活与否，唯一的指标就是该开发商在土地市场的动向。

有些开发商济南不拿地，山东不拿地，但是全国依然在拿地，这证明开发商仅仅不看好济南的土地和房价，而不能证明开发商已经死掉了。

甚至我们放宽一些，我们在阅读某些土拍快报里，我们要学会阅读这些快报里面的开发商报名情况。

如果开发商依然在土拍（报个名也行），那证明这种开发商依然在存活，要比那些“500强、100强、老牌房企”但是已彻底湮灭在土地市场的开发商强万倍。

鉴于我没法挨个点名劝各位避坑某些楼盘，但是某些楼盘的风险性依然较强，有的是交付质量，有的是延期问题。

比如前段时间一下大雨就被泡的协宸熙岸...

我们以2020年6月份的土拍为例。

6月11日，新城在22家报名房企中竞得经十一路C-1地块，这块地最终变换成1.8万甩卖的新城时光印象。

据媒体披露，这22家房企分别为：

世茂、碧桂园、中海、正荣、阳光城、招商、鑫苑、中梁青岛、城投、旭辉、万科、绿城、弘阳、金地、阳光100、保利、三盛、银丰、金科、新城、海伦堡、金辰、

这些个加粗的房企大家大可搜搜现状，我就不过多点评了， 只能说一个时代已经落幕。

同样2025年的土拍焦点为中海盛福地块，报名的房企变成了7家，分别是中海、保利、金茂、华润、招商、瑞马、海通（其实还可加上鲁投毕竟也在隔壁拿地了）

2020年全年104宗居住地块（含商住混合）总成交金额，占全市住宅、商办用地总成交额（约558.4亿元）的86.2%，480.97亿元，2024年这个数字锐减成77宗，290亿。

而且特别需要指出的是，这些土地较5年前那可优质太多了，因为多为改善盘的原因，所以土地出让金的涨幅高于建筑面积的涨幅。

这些年大家也能看到，很多号称“”稀缺“”的区域不停有土地往外冒，和吹的稀缺完全是背道而驰。

时隔5年，变了人间，牌桌还是那个牌桌，玩家纷纷离场，地方豪强落子省城，优质地块频出，这也为了土地资产的减值埋下了伏笔。

02

土地资产减值，顾名思义，大家在网上经常能看到，某些开发商在早些年抢夺的高价地块，经当下的财务机构一评估，远远远远低于当年的土拍价值。

20亿变成10亿，7亿甚至5亿都是有可能的。

我们同样以现在即将入市的新盘为例，这里面唯一的个例就是中海CBD的壹号地，确实破了纪录，但是剩下99%的土地价格较5年前都是减低。

中海盛福项目的土地价格为9750元/平、溢价率50.7%，记住加红的两个数据，5年的12月3日越秀的楼面价12528元/平，溢价率27.71%

我个人认为拿什么大华地块和中海地块做对比纯属NC，因为两块土地的性质差异巨大，虽说同在一个片区，但并不说明问题。

但越秀不同，在地图上能看到，两块地属于斜对角，配套几乎共享，但是盛福片区历经5年的完善和成熟。

一平米的土地价格降了2500块，而更为夸张的的是，反而溢价率还上去了。

这件事只能证明，土拍部门为了吸引更多的开发商入局，主动把底价降了

下半年要入市的万虹缦云府，楼面价5948元/平，海信翰墨府9300、凤栖翰林6500、凤凰壹品8306、国誉凤启9296、建发雍泉府5592。

如果对比容积率和地块位置，缦云府和翰墨府的差异有3000块一平这么大吗？

改善片区、刚改片区基本属于泥沙聚下，刚需就更有意思了。

张马屯建工春和景明的楼面价6410元/㎡，17年斜对面锦悦府拿地的时候这块地8118元/平（张马屯都是那波高峰，多数都在这个数字之上）

地价同样有2000块的差异。

2000块大家不要感觉很少，如果2000块全部应用在精装之上，你买到的房子会美轮美奂的...

同理，如果2000块用于降价，更会起到摧枯拉朽的效果。

所以，这也是我一直搞不太懂某些人的思维，期盼中海提振房价的心情可以理解，但是中海/鲁投对于产品里的打造和提升同样要考虑在范围之内。

其实存在一种可能，这些搭上新规（新规相当于地价又降低一些）的四代宅，不但居住性能远超隔壁二手房，折算赠送的话，卖的也未必比二手房贵。

那么问题来了。您的二手房卖给谁呢？

03

在讲完开发商和土地之后，再看看讲一讲房价的走势。

实际上现在已经相当明确了，有些房子受累于土地市场的减值，有些房子受累于居住性能的落后，更多的房子两者兼有，还掺杂了很多投资客的恐慌情绪。

下面用实际案例来点评，均取材于贝壳二手房价与当年的新房价格。

因为楼盘众多，我只能找一些具备特点的楼盘来举例。

金地华著，地段没有明显减值、居住性能比力高万科海信强多了，业主赔个利息。

万科繁荣里，地段减值（哥这就别刚了），居住性能较周边稍强，一平掉3000。

汉峪济高梧桐郡，地段稍减，居住性能稍强，掉个2000

绿地御山台，地段明显减值，居住性能较周边不算强，4000块

鲁能泰山7号，唐冶学区房，地段没有明显减值，居住性能减值，而且投资客众多，较高峰掉3000，比开盘价还是好一些。

骏茂府，地段减值，居住性能少强，投资客不多，较开盘3000块

中海华山、领秀城、文旅城，属于基本三项基本凑全了，所以导致会出现惊爆眼球的房价。

好多人问我们家的房子能保值吗，你就按照这三大项去卡，基本就能得出结论。

比如我说个冷门的，中海国社紫御公馆，洋房产品，这个小区就很意思，小区内部的房价呈现两极分化。

只要是户型设计和当下户型相匹配的，房价相当稳定，部分四室的房主可以赚点钱的..

而那些奇形怪状的三室房源一个比一个降的低...

甚至从挂牌量上看，好房子好房源房主有点惜售的意思....

再比如南边的博观山悦，当年可以3万的价格，如果放到二手房市场您是会选博观山悦呢，还是华润望云呢...

老破小人尽皆知就不提了，前些年吹捧的超级豪宅二手房同样在回落....

最后我在讲点最近的感悟。

因为这段时间房价下跌走势明显，这就导致很多我们心目中的老豪宅其实已经成为尾大不掉的滞销货。

比如全运村同样会出现单价不超2万块（还有更便宜的）的房源，好多人就开始上头，哇全运村耶，梦中的情房，居然这么低，我要趁现在入手。

但实际上，像这类老豪宅因为居住性能的走低，极有可能还会继续下探，尤其是在面临济南楼市的新态势新情况之下。

老的评判标准旧有的评判观念极有可能变成陷阱，即使它是全运村。

按照现在的市场形势准确评判房源的价值，切勿被老光环迷花了眼。

这算是个忠告。

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