5000万起的上海「最高顶豪」，处境越来越难了…

近两年，上海顶豪市场热度不减，不过要比较知名度，海泰北外滩一定榜上有名。

它是目前上海在售的“第一高超级豪宅”，最高约170米，配备上海首个配备屋顶停机坪，以及防火防弹安全屋等设施，话题度十足。

其物业费每平每月收费36元，户型从350㎡-1500㎡，一年的物业费最少15万，最多65万。

虽然有众多光环加持，然而总爷发现它的销售之路走得异常艰难，疑似面临交付延期、销售停滞、资金吃紧等多重困境。

据网上房地产数据，截至8月6日，项目仅售76套，2022年至今才去化50%，在上海豪宅纷纷热销的这两年，海泰北外滩的销售数据可以说很惨了。

总爷还注意到，项目二批次43套房源，8个多月也只网签了9套，目前网签率不到20%，感觉越来越难卖了…

如此低的去化效率，在上海顶豪市场极为罕见。今天，总爷就来跟大家聊聊，这座“上海第一高豪宅”，处境为何越来越难了？

01

上海最“壕”楼盘之一，话题度拉满

海泰北外滩坐落于北外滩核心区域，占地约1.94万平方米，总建筑面积约9.5万方，由三栋约160-170米超高层构成，与陆家嘴、外滩形成“黄金三角”。

项目坐拥一线江景，大平层和复式面积从370㎡到1500㎡不等。

海泰在设计上可谓不计成本，建筑由约翰·波特曼建筑设计事务所操刀，上海华尔道夫酒店就是他们设计。

还有株式会社日建设计、博埃里建筑设计事务所、AECOM 艾奕康等，都是国际大师团队。

项目外立面为Artdeco风格，形似金字塔，底层架空打造了水景大堂。

项目的户型标新立异，采用“钻石型”户型，也有人说像法老的墓地“金字塔”，每个房间都有大阳台，部分户型还可进行定制化设计。

在精装的品牌选择上，据悉海泰北外滩非常舍得砸钱。配备Miele黑标产品、Gaggenau、antoniolupi卫浴全系列产品线、INAX马桶等顶奢品牌。

网传装标超过3万/㎡，这意味着哪怕是最小户型，装修成本都超过1000万，相当奢侈。

除了看得见的地方下功夫，海泰北外滩在看不见的地方同样用心，工法样板间把所有管线都陈列了出来，用材用料与隐蔽工程堪称极致。

因为是超高层，地基很深，光地下室就足足有5层，地下车位配比达到了1:5。

另外，地下还配置了恒湿恒温的储藏空间、家庭酒窖、家庭影音室、室内干衣系统等，极致奢华。

02

遭遇资金链危机，交付不及预期

海泰北外滩宣称对标汤臣一品，“为全球最高标准而来”，可惜实际交付进展却不及预期，这成为其去化最大障碍。

一方面，项目交付疑似出现延期情况

根据公开报道，项目一期原定2024年底左右交付，但截至目前，项目仍处于“赶工期”状态，很多中介表示项目争取近期做交付。

对于总价5000万起步的顶豪而言，交付时间不确定无疑是对信心的巨大考验。

而在交付问题背后，是开发商资金链承压的阴影。

海泰在2024年遭遇流动性危机，一笔80亿银团贷款于当年8月到期，因工期和预售节奏滞后，不得不延长贷款。

海泰集团副总裁在采访中提到：“实际上我们的工期和预售的节奏是跟不上这个节奏的。”

所幸，海泰北外滩作为上海首批“白名单”房企，获得由工商银行上海分行牵头的银团近亿元贷款纾困，暂时缓解了压力，但这也暴露了公司的资金隐患。

购房者最关心的问题变成了：“房子能按时按质拿到吗？”、“开发商的窟窿到底有多大？”、“后续会不会有更多问题？”，买这样的顶豪确实需要勇气。

另一方面，已呈现的涂料外立面不被市场认可

海泰北外滩外立面采用日本SKK自洁涂料，据说这种涂料具备防水透气功能，还能避免外饰面高空坠落的危险。

然而涂料所呈现出的视觉效果，与石材和铝板存在明显差距，因此被市场以及业主吐槽“没有豪宅感”，甚至被诟病“像保障房”。

总爷也曾远距离看过海泰北外滩立面，确实与目前最新的顶豪立面差距不小，未来二手房的资产价值很难得到保障。

03

产品力硬伤，顶豪光环下的去化难题

事实上，纵观上海所有豪宅产品，可以发现海泰北外滩去化困难，根源在于其产品存在诸多硬伤。

一方面，高价格与产品的不匹配

海泰北外滩定位顶级豪宅，主力户型建面约350~1200㎡，总价覆盖7500万至2亿区间，完全是顶豪级标准。

然而对顶豪而言，私密性是基础指标之一，通常会采用更为独立的梯户配置以最大程度的减少干扰、保护隐私。

然而海泰北外滩的低区产品却是“一层四户”，中间两套为370㎡户型，东西边套为680㎡户型，与顶豪圈层所期待的私密尊崇体验存在明显落差。

海泰北外滩这块地开发周期超23年，漫长等待使得产品规划与当下市场需求出现代际落差。

比如项目得房率仅约72%，对比如今同价位豪宅普遍80%以上得房率，空间使用效率稍显不足。

要知道，如今上海5000万以上的价格段，买家拥有很大选择权。

这个价格既可以选择外滩包块的高层新房，甚至也能够上一些风貌别墅产品，真没必要买海泰北外滩产品落后的超高层。

产品与客群的错位，使得海泰北外滩陷入 “高不成低不就” 的尴尬境地。

另一方面，周边城市界面支撑乏力

海泰北外滩周边城市界面较为杂乱：南侧老旧建筑密集，西侧紧邻七浦路服装市场，中低区视野被宇航大厦遮挡，周边商业配套以沿街商铺为主，难以匹配顶豪调性。

高净值人群选择顶豪，买的不仅是房子，更是圈层与生活场景，海泰北外滩的城市界面是天然劣势，导致买得起的人看不上，看得上的人买不起。

在总爷看来，顶豪永远是属于少数人的藏品，要么占据不可替代的核芯地段，要么具备划时代的产品力，抑或拥有绝版稀缺资源。

反观海泰北外滩，地段与产品上并不够极致，资金和交付上还有点问题，项目滞销也不让人意外。

海泰北外滩的困境，其实是当前高端房地产市场调整期的一个缩影：在豪宅供应愈发丰富的当下，有缺陷的豪宅项目很容易被市场抛弃。

想要项目畅销，产品的极致打磨、价格的精准定位、开发商的稳健运营、配套的成熟完善、以及最重要的，对承诺的如期兑现等， 缺一不可。

这座上海“第一高顶豪”能否走出销售困局，前路依旧十分漫长。

对于海泰北外滩，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。