宁远喜、温惠案庭审旁听（15）

今日庭审，宁远喜第二辩护人首先继续回应诉讼代理人意见。

1.案涉房产2014年实际出售价、评估价均明显高于2011年，诉讼代理人关于“内部交易”的观点不成立，不能得出1500万元价格低的结论。

2.德高公司评估所依据的市场条件不存在，报告中未见其所引用的公开渠道市场信息等资料，且评估时间为疫情期间，不可能进入现场勘查，且现场勘查仅限于房产外观。报告使用“收益法”错误，当时租赁市场不发达、类似交易案例不多，关于标的描述不实，相关限制条件不存在，评估结论无依据。

3.贷款评估结论取决于客户贷款需要，通常根据贷款人的需要进行评估，这一情况虽不规范但却是现实，因此该评估结论不能作为价格参照。

4.诉讼代理人关于“两被告人以1500万元的房产贷款2400万元，即使不归还贷款还赚900万元”的观点错误，是对被告人人格损坏。被告人受让案涉房产并非为了骗取贷款，两人均为体面之人，不可能骗取贷款，事实上在积极还贷。

5.诉讼代理人的相关比喻不恰当，混淆了各主体的独立法人关系，母子公司间就案涉房产的交易是对房产账面价格的确认，且两被告人间不存在串通低价的行为。

宁远喜第二辩护人质证意见：

1.关于调取的大中公司工商登记资料等书证，取证日期早于本案报案、立案日期，均为非法证据。相关资料仅客观说明大中公司情况，不能证明1500万元价格系两被告人串谋侵占。

2.证人证言均系本案报案前取得，证据不合法。证言内容仅反映客观情况，不能证明犯罪，黄梅芬受宁远喜安排将租户押金取现转存大中公司的陈述真实性存疑，其系迫于压力配合做证，客观性不足，且财务上本无理由将该押金直接从宝新能源转入大中公司。

3.不认可大中公司与租户租赁合同的证明目的，虽能证明大中公司通过案涉房产获得了1409万元租金收益，但忽略了买入房产的资金价值。2014年司法对民间借贷利息的保护最高为36%，若将购房款1500万元用于房贷，则3年即可回本，可见房租收益并不高。且大中公司在宝丽华公司场地办公，均无人提出异议。

4.关于大中公司证券账户流水，均系报案前非法取证，且不能证明证明目的。

5.关于大中公司审计报告，仅反映资金往来情况，温惠仅暂时管理相关资金，且该报告聘请书所列资料与本案无关，相关个人流水情况与本案无关，侦查行为违法。对各方往来资金审计不全面，人为忽略部分往来情况，根据辩方审计报告显示，各方账目最终持平，温惠不存在从大中公司分利情况。

6.黄喜华、赖宇证言仅证明其账户的实际使用情况，不能证明其他事实。

7.对朱颂奎等办理贷款相关人员证言、大中公司贷款资料的取证均为本案报案前，无法证明被控行为，仅能证明贷款过程，系刑事查收经济纠纷。

8.朱春萌提供的“费用清单”与本案无关。“房屋租赁台账”手写记载案涉房屋账目价值为956万元，证明1500万元售价并不低，且出售过程有过询价过程，存在被优先购买权人先行买走的可能，证明宁远喜并无侵占故意。

9.温惠以其母名义所购商铺性质、位置与案涉房产均不同，且该处房产面积小的价格高，大面积房产则价格低，根据相关规范，二楼价值仅为一楼60%，证明1500万元售价不低。

温惠第一辩护人质证意见：

1.关于案涉房产买卖合同、大中公司工商资料、证人证言等证据只能证明大中公司成立及其投资人相关情况，但均与职务侵占行为无关，本案核心为两被告人的被控行为及是否侵占了案涉财物，且证人证言不真实、相互矛盾。

2.关于德高公司价格评估报告。

第一，报告以及起诉书均存在基础概念错误，根据相关评估规范规定，“市场价格”是指已成交同类型房产的平均值，而根据评估报告所采用的定义描述，报告所称“市场价格”实为“市场价值”，导致该评估结论与起诉书指控依据不一致，指控存在基础错误。

第二，该评估报告有效期为一年，超期自行失效，本案重一审起诉时即已经到期失效，不能作为本案证据。

第三，该评估报告产生于2022年，但所依据的却是当时已经作废的1999年版评估规范。且公安机关委托事项为进行价格鉴定，属于法定证据类型，但德高公司却出具了评估报告，其仅可进行成本测算、资产评估活动，而无权进行鉴定活动。

第四，评估报告载明参考了市场行情、网站等信息，但报告内并无引述，且无底稿，依法应当作为报告附件提交法庭审查，否则相关人员涉嫌出具虚假证明文件罪。根据官方及权威媒体报道，2014年全国房市处于下行期。

第五，评估报告的前提因素之一“空置期”确定为每年30天，得出8.33%的空置率，但评估时案涉房产已经全部空置将近10年，空置率实际为100%，租金收益为0。

第六，评估报告的假设、限制条件之一为“市场稳定，未发生重大宏观变化”“房屋符合质量、验收规范”，但案涉房屋使用20年后就出现漏水，不符合规范要求，且通道规格不符合安全、验收标准，两部电梯均停用，使用条件变化，因此评估结论错误。

第七，相关规范要求房产现场勘查应当对房屋外观、室内拍照，但报告中仅有一组照片显示房产全景俯瞰图，无法显示房产外观以及内部使用状况，若评估人员虚假评估、出借印章也可能涉嫌犯罪。

第八，评估报告特别说明被评估单位对其提供资料的完整性、可靠性、真实性负责，本案被评估单位是大中公司，但评估资料却是由委托方公安机关提供，委托方与评估方存在利益勾连，评估结论不客观。评估机构做假情况普遍存在，公诉机关应当审查，照片显示案涉房产客流极少，濒临废弃。

第九，德高公司仅为价格评估机构而非房地产评估机构，其所持资质仅为非官方价格协会颁发，无权对案涉房产进行价格鉴证。

第十，报告税务计算所依据的规定已被废止。

第十一，报告载明的评估目的是为委托方了解价格作为依据，并不属于相关评估规范规定的15种评估目的。

第十二，房地产评估基本标准术语中并无“价格类型”，而应当是“价值类型”，报告中使用“价格类型”，结论无依据。

第十三，相关规范规定的估价方法中并无“市场法”，评估机构却基于这一不存在的方法得出了不存在的“市场价格”。

第十四，报告选了三个同处的二层商铺作为可比实例，但该三处商铺的对比价格从“市场成交价”变更为“市场挂牌价”，相互矛盾，不能指控犯罪，应当审查相关底稿。且根据人民法院入库案例裁判观点：评估认定依据为挂牌价缺乏客观性，评估结论不能作为定罪依据。

第十五，案涉房产所在区域租赁市场萧条，并不发达，补充评估报告采用“收益法”估价有疑问，与原报告方法也不同。且报告自创评估公式，公式定义也不符合相关规范要求，“收益期”取值过长，结论错误，不能作为指控证据。

第十六，报告未按要求优先使用推荐的方法计算报酬率，而是使用了“累加法”，不合常理，且未给出必要说明。

第十七，报告无评估人签字仅有印章，违反相关规范要求，印章显示评估人身份为“注册价格鉴证师”，但该认证师职业及相应印章已被废除，不排除作废印章被人恶意利用。

3.关于朱春萌提供的“房屋租赁台账”，显示案涉房产净值为956万元，根据相关财务方法可推算购入成本为1149万元而非2387万元，诉讼代理人相关观点错误。

4.关于温惠以其母名义所购商铺买卖合同，其中三套均为单层建筑而非多层中的一层，相对价值更高，但商铺面积越大、单价越低，案涉房产在二楼，租金仅为一层的四折。

5.相关证人证言矛盾很多，且与办案定罪无直接关联，本案应以客观证据为主。

温惠第二辩护人质证意见：

1.关于大中公司工商登记资料，调取时间为诈骗案报案后第三日，与职务侵占罪指控无关，相关调取证据通知文书涉嫌伪造，且形式上看大中公司与两被告人无关。

2.虽然两被告人均安排其亲属参与管理大中公司，但不能得出两人都是实控人的结论，其中仅有宁远喜与大中公司存在混同，实控人仅为宁远喜。

3.相关证人证言均系办案机关提前侦查取得，程序违法。黄梅芬所述退还租户押金不需要董事长亲自安排，虽报批单有宁远喜签字，但仅为形式签字。

4.大中公司与租户的租赁合同不能证明大中公司的实控人情况，且后续租户陆续退租，房产空置至今。

5.审计报告仅系对各方资金往来的凌乱统计，无法从中得出任何结论，不能作为指控依据。且两被告人资金往来平衡，审计报告存在故意隐瞒。

6.黄喜华、赖宇两人银行账号由温惠控制属实，但并无实际证明意义。

7.朱颂奎等人证言形成于本案报案前，系非法证据应排除。

8.关于德高公司评估报告同意第一辩护人意见，不能作为指控依据，案涉房产价值应当查明，关键因素是当时地产市场走势、宝新能源经营策略，以评估价作为房产价值很荒唐。

最后阶段，宁远喜综合各辩护人意见，要求法庭重视对德高公司评估报告的审查，并再次强调本案事实不清、证据不足，其无任何犯罪行为。

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