买卖必修课：不要太内耗，勇敢踏出第一步

这两年我花了一些时间去做C端，接收过太多的咨询，买房的、卖房的、炒股的，等等，有时候每天最高都有数十次交流。

总结下来，他们给我一个非常重要的感触：人们在投资上赚到钱或者亏钱，本质上说与智商、学历乃至财富都没有太多的关系，反而是性格、行为方面的影响更直接。

这个感触，恰恰是巴菲特多次谈到的，你想在投资上赚到钱，不需要你会下三维象棋，拥有正常人的智商、正常人的常识就差不多够了。老巴多次以此谈到长期资本管理公司（LTCM）的教训，这家公司的参与者有多牛呢？两位诺奖经济学奖得主——罗伯特·莫顿、迈伦·斯科尔斯，BSM期权定价模型的缔造者，原美联储副主席——戴维·马林斯，所罗门兄弟时期的明星交易员团队，哈佛、MIT的数学家。曾经被誉为“全球每平方英寸智商密度最高”的投资“梦之队”，认为可以通过精密的数学计算持续赚到大钱。

LTCM在1998年俄罗斯金融风暴中亏了90%，并在2000年破产清算。

这个案例我常看，我也建议我的粉丝们有时间多读读经济方面的历史，它会教会我们很多，尤其是对一件事情本质性、常识性的认知。

我注意到非常有趣的事情是，咨询我的粉丝里，有一些会在咨询完非常果断的去行动，有的则会在时隔一年半载之后又回头来告诉我：他什么都没有做，然后又问我：你觉得未来的市场会怎样？——把之前的问题又重新问了一次。当然，我这么说并不是在讲“我的看法是对的”、“跟着我没错”，而是在强调一点：哪怕是大家在判断上取得了共识，但是转化为行动上，却依然是千差万别。这个背后，自然是有很多不为外人知的原因，无法一概而论。但仅就结果而言，就是我上面说的，更多折射的是个人行动力的特征。

强调行动力而不是判断力，这一点，恰恰是我这几年面临房地产大调整以来最为重要的收获。我是在有一天看到乔布斯的一段视频突然有所顿悟，他大意是说：真正的战略思想家，从来都是行动家，他勇敢的把自己的想法最终转化为了商业实现。我们身边有太多人，经常会对商业发表高明的见解，告诉你应该如何如何做，但是你最终会看到：真正把一个Idea转化为商业模式并且赚到钱的人，寥若晨星，哪怕是同时有100个人想到同一个Idea，最终真正去坚持走到最后成功的人，往往也就那么1-2个。这个过程，很难说大家的智商、学识有多大的差别——如果有他就不会在那开始的100个人之列。

是以，在投资行为上，我会更加倾向于大致方向想明白了，就果断去行动，让自己更加紧凑的知行合一，不要再无休止的“三思而后行”，“两思”就够了。而且，当你开始行动的时候，你会发现，它会真正反过来促进你的认知变得更加深刻。

依据这样的简单的思维，放在卖房买房这件事上，我们可以得出一些很有趣的观察点。

我体会到最重要的一个观察：太多的人花了太多的时间去预测市场，而不是去让自己行动起来。人们太愿意展示自己的聪明，而忽视了常识。

预测市场，这是无论房地产还是股市，人们最喜欢做的事情。每一天早晨睁开眼，我们就会面对铺天盖地的新闻信息，然后我们去筛选，找出感兴趣的、觉得重要的，去与别人讨论。讨论的起点和落点永远都是：这条政策会让房价涨吗？PPI上升了美联储9月还会大降息吗？如果不会，那么，就等待第二天，也许第二天会有新的利好政策出台。如是这般……

我愿意不断的重复我的主张：不要在预测上浪费时间。如投资大师林奇所说，你在宏观预测上多花10分钟的时间，你就浪费了你人生的10分钟。这里我的理解，它有两层含义。

第一层，宏观预测的不靠谱性。市场不是物理世界，市场是由人组成的，人有变化能力，人有动物精神，人会自己创造变量，变量可以无穷大。所以，预测越宏观，涉及到的变量越多，预测越会错得可笑。举个最近的例子，4.2关税战以来，华尔街有几家顶级机构预测对了今天美股暴力反转30-40%的走势？一家都没有！

第二层，市场预测和你的微观行动是两回事。请问未来的房地产市场是涨还是跌，具体到你手里的那套房子卖还是留，严格来说有多大关系呢？我认为同样完全没有任何因果性。如果你的房子本身很差（那说明你的选择错了，是一个“绩差股”），那么就算是未来市场涨起来了，你一样是未必起得来；而如果你自己现在的负债已经到了悬崖边（那说明你之前的行动错了，你买了自己买不起的东西），那么无论未来是涨是跌你都需要离场重新开始。

因此，我们在看很多房地产市场分析文章的时候要明白，很多文章只是在完成一份工作而已，你用KIMI你也可以写，但文章本身不会自动产生交易，也不会为你的行动负责任。你要回到你的微观、你的当下，去选择你的行动。如果你把你的决定建立在未来的预测之上，我敢保证，结果一定是：你会陷入到无穷无尽的等待中。卖房子是这样，买房子也是这样。

我更加愿意相信，在你人生的某个阶段，勇敢去踏出第一步，是非常非常重要的功课。

对于买房子而言，我多次明确了我的主张：如果我是真刚需，我现在就会买，我不会等一分钟，我真不关心房价的后续涨跌，当下的人生幸福更重要（前提是控制好你的房价收入倍数，之前视频里说过了）。这样的论调现在在网上是被嘲笑的，并且会被攻击为“房地产的托儿”。不少连房子都没有买过的网友们，总是觉得自己才最聪明。

我不再使用流行的那些观点——“刚需就是买房自住、是消费品”，而是想说明白一点：有些事你光靠坐在那里想、坐在那里分析，是没有结果的。投资和成长都一样，是需要经历的。你要先踏出第一步，思想才能真正成熟起来。（我作为一个）过来人告诉你，其实人生根本不用买房子也可以过得很好，但这就像一个45岁的豁达之士跟他14岁的小孩讲人生大道理一样，你不要指望他15岁的时候能明白你45岁才明白的道理，他需要去经历他必须经历的一切。

在房地产市场里，刚需就是14岁的小孩，你需要去经历必不可少的弯路。

没有人不买房犯错误的，我的第一套房买在布吉，并且是在2007年的高点，而在2003年我只要1年就能存够首付的时候我在干什么呢？我在把我的钱存银行定期。因为我那时候连深圳关内关外是啥意思都没搞懂。如果我有后视镜，我当然会在2003年刷信用贷买很多房子，并且我不会去布吉。但这些经历教会了我慢慢的建立纪律，并在接下来买得非常成功（同时也伴随着买错）。这些经历，才会真正教会你正确的投资道理，别人的说教，不会（像我现在的讲道理，也一样无用，只对自己有用哈哈）。刚需买人生第一套房子，是成长路上的必修课，你可以多花点功课减少信息差——比如我主张你前面三四年多换几个区域去租房子住，感受一下不同，但要注意，你不要指望着天天网上扒信息就能做对决策，也绝不要迷信有所谓的大V指导就能做对。要做对，自己必须要先踏出第一步，勇敢的去接受犯错，事后看没什么大不了，有些错要早犯。

现在市面上大多数自言“刚需”的童靴，实质上是想“抄底”。这本质上开始就错了，要知道，如果你一开始就是想通过房地产赚钱的话，你已经把买房这件事当做“投资”了——消费品根本不存在抄底。既然是投资，你就得明白最起码的一点：投资很难，投资是一门专业，投资赚钱不是小白的菜。

太多人根本搞不懂这一点。

对于卖房子而言，同样是如此。你要学着去认清现实，学着去纠错（如果你先前的行动犯了错）。

现在房地产的现实是什么？

如果说你到今天还在沉浸于“来一波政策房价反弹我好出货”这样的思想里，那么，我要提醒你认真看一看如下事实：房地产从2021年第二季度调整开始到今天，时间已经过去了5年，这期间出了这些大政策——2022年“金融三支箭”、2023年大面积放宽限购、2024年“9.24新政”、2025年“新国标”，房价一毛钱也没涨，深圳还普跌了40%。

看到这样的现实，不需要你很聪明，只需要你有常识就够了。不是没有救市，年年都在救市，救不起来而已。明白这一点，做判断、做行动，也足够了。

至于割肉不割肉，当然要要看个人情况而不是看市场状况，有些肉要割，有些肉绝对不能割。什么样的“肉”要割？你犯了错的肉要割，比如买错了（买了个烂盘），或者扛不动了（马上要濒临破产），或者空在那里不能创造现金流（每个月只能辛苦给月供），都要早点割掉。我早两年确立了这样的三项原则：首先降负债，其次确保现金流，然后再寻找投资新机会。我也是这么行动的。留得青山在，不怕没柴烧。

段永平说的非常一针见血：犯错了就要立即纠错，越早纠错，代价再大也都是最小的代价。没有经历过，绝体会不出这话的深刻。

但有些肉不能割，你没有犯错，只是市场在调整，如果你负债很低，手里的房子是核心资产，为什么要割掉呢？租出去，关上房地产的信息，直接开干第三件事——寻找新机会，over。

至于市场状况，是最不重要的因素，也许你卖了它转头涨了，也许你继续熬着它一直跌，也许，反之，都可能。但总之，不要逼着自己无穷无尽得陷入内耗之中。踏出去第一步，给自己一个重新开始的机会。

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