促销≠撤资！一文看懂长实大湾区“以价换量”背后的经营逻辑

上半年，房地产市场依旧面临挑战，受宏观经济不确定性及房价走势尚未明朗的影响，尽管各地持续推出支持性政策，香港与内地市场的购房情绪仍趋于谨慎，房企业绩分化愈发明显。

8月14日，长江实业集团（01113.HK，以下简称“长实”）发布2025年中期业绩。报告期内，集团实现物业销售收入约73.66亿港元，同比增长约59%。尤其在内地市场表现亮眼，物业销售收入达38.27亿港元，同比跃升117%。

不过，因“以价换量”的促销策略，整体利润出现小幅回调。上半年销售收益录得17.68亿港元，同比微跌约3%。其中，香港地区销售收益显著收缩，仅实现约7400万港元，下跌逾九成；而内地及海外市场的收益则实现可观增长。

在行业整体承压的背景下，长实仍能逆势实现销售收入增长并保持整体平稳，凸显了其审慎灵活的经营策略和穿越周期的稳健实力。

01

短期打折促销卖房

实则是企业常规经营

近期，有关“李嘉诚长江实业旗下和记黄埔地产推介大湾区四个房地产项目”的消息引起市场热议，包括惠州泷珀花园、中山泷珀花园、广州逸翠庄园及东莞海逸豪庭，总计约400套，打折力度较大

一时间，网络上出现不少言论指长实此举意在“清仓撤资内地”。然而，房地产开发企业的主营业务本就是物业销售，将正常促销行为简单等同于撤资，无疑属于过度解读。面对尚不明朗的市场环境，主动让利、加速资金回笼、推进库存去化，恰恰体现出企业应对周期的运营能力和财务策略。

实际上，长实于今年7月推出“大湾区双居生活”计划，以“大湾区房价只有香港的五分之一，甚至十分之一”为卖点，鼓励香港市民赴内地置业，既助力香港融入国家发展大局，也推动大湾区城市协同发展。

长实文嘉强（左）和长实马励志（右）

数据显示，港人北上置业趋势确实在增强，尤其是大湾区交通和生活配套持续完善，对香港中产和高龄人口具较强吸引力。

长实集团执行委员会委员兼会计部总经理文嘉强在业绩会上指出：“这次大湾区双居活动的买家反响良好”。他表示，推出营销活动、吸引有需求的港人前往大湾区置业是应对内地楼市疲软的策略之一。

长实执行委员会及财务委员会委员兼企业业务发展部总经理马励志表示：“发展商仍专注于清理库存，因而此时推出的房源，价格仍然较为优惠。”同时表态，“定价需匹配市场供需”，降价是应对去库存和市场调整期的短期手段，非长期战略。

上海中原地产分析师卢文曦认为：“在当前市场环境下，房企面临去化压力，尤其在高库存区域，‘以价换量’是房企普遍采用的策略，通过特价房等方式，吸引买家，从而带动整盘销售。虽在一定程度上压缩了短期利润，但多得比如现得，有效加速了资金回笼和库存去化，现金在手更为安全。”

同时他强调，打折促销是开发企业正常销售行为，以“撤资内地”等字眼博取流量，显然是不可取的。结合其显著低于同行的负债水平与高度多元化的业务结构，长实不仅能够平稳应对行业波动，更为未来在周期底部把握逆势投资机会创造了有利条件。

02

土储86%布局在内地

大湾区仍是重点区域

从中期报告数据来看，长实在内地持有的土地储备规模达到5800万平方呎，占其总土储比例的86%，显示出集团战略重心依然深度聚焦于内地市场，尤其是大湾区，持续贡献可观的开发收益和销售潜力。

长实在中期财报中明确表示，公司将积极顺应市场变化，持续贯彻“货如轮转”的高周转策略，加快住宅项目的推售节奏，提升资金使用效率。与此同时，集团仍秉持一贯的审慎投资理念，在维持低杠杆的基础上，持续在核心城市和经济高增长区域物色性价比优越的土地资源，为未来可持续发展奠定基础。

最近，长实凭借其稳健的经营策略和优质的项目布局，获评“2025年度投资价值地产企业”。其在北京、上海等重点城市的高品质项目不仅销售表现亮眼，大湾区多城市的协同发展和战略深耕也获得行业高度认可，进一步巩固了其作为头部房企的品牌实力与市场信心。

03

财务稳健，流动性充裕

净负债率处于行业低位

截至2025年6月，长实净负债率（负债净额与总资本净额比率）仅为5%，较2024年末进一步优化，持续处于行业极低水平；银行结存及定期存款达330亿港元，流动性充裕，财务结构稳健，展现出强劲的抗风险能力和财务弹性。

同时，长实获标普“A/稳定”和穆迪“A2/稳定”信贷评级，财务稳健获国际评级机构认可。

尽管物业销售收益因促销策略短期内有所承压，但集团多元化的经常性收入业务有效缓冲了周期性波动。期内，租赁物业、酒店及服务套房以及基建与实用资产业务持续贡献稳定现金流。

早前，花旗银行报告指，长江基建集团牵头出售英国铁路车辆租赁公司Eversholt UK Rails权益，预计带来可观收益，进一步增强现金回笼能力。

管理层在中期业绩会上明确表示，未来几年物业发展业务的盈利贡献占比可能有限，但投资物业租赁、酒店运营以及基建类经常性收入业务预计将保持强劲韧性和稳定增长。马励志强调：“集团手持充裕现金资源，将继续秉持审慎原则，于香港及内地市场积极物色回报合理的优质投资机会。”

04

理性看待房企促销行为

关注长期价值与战略定力

当前，内地房地产市场仍处于调整阶段，但随着核心城市持续推出宽松政策，购房需求正逐步释放。大湾区“互联互通”机制不断深化，港人北上置业及养老趋势日益显著，为区域市场带来结构性机会。

长实近期在大湾区推出的项目促销活动，是企业在市场周期中的主动应对策略，旨在加速资金回笼、优化库存结构，而非所谓“撤资内地”的信号。

事实上，长实内地土地储备占比高达86%，其中大湾区更是其战略布局的核心区域，显示出长实对内地市场尤其是大湾区长期发展的坚定信心。

多家机构分析指出，在行业整体承压的背景下，采取“以价换量”策略是房企普遍应对方式。长实凭借优质土储、稳健财务和多元化业务结构，展现出较强的抗周期能力。其促销行为应被理性看待，更应关注其长期的资产质量、战略执行力及现金流管理能力。

展望未来，长实凭借其充裕现金、低负债率和持续优化的业务组合，在波动市场中把握投资机会，将进一步巩固其作为头部房企的市场地位与品牌影响力。

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