大租赁时代的机遇：贝壳省心租的轻资产托管逻辑拆解

“《住房租赁条例》为住房租赁行业带来了身份、供给、进化等三大机遇。

图 | 网络

今年7月，国务院发布《住房租赁条例》（下称《条例》），为我国住房租赁行业发展注入了新的政策动能。这也让拥有庞大市场规模的住房租赁市场与行业备受关注。有了上位法可依的住房租赁行业或将迎来新的发展机遇。

贝壳找房高级副总裁、贝壳惠居CEO王拥群

在《条例》即将正式施行之际，房互与贝壳找房高级副总裁、贝壳惠居CEO王拥群展开深入对话，探讨关于住房租赁行业的机遇、趋势，以及贝壳惠居的实践等，以期为行业提供参考与借鉴。

王拥群表示，《条例》为住房租赁行业带来了身份、供给、进化等三大机遇。其不仅赋予住房租赁企业独立法律主体地位，更通过鼓励分散式民宅出租、“非居改租”等政策，激活个人房东合规意愿，盘活存量资产，还促进房源信息透明，服务价值提升。

在这样的法律保障之下，以贝壳省心租为代表的租赁企业运营将走向更安全的运营时代，也将更专注聚焦服务和效率的提升，提升租赁行业整体水平。

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清华大学五道口金融学院于不久前发布的住房租赁发展白皮书中数据显示，中国租房人群呈现增长态势，租房人口已经达到2.6亿人，而且租客年龄呈现上升趋势，中国租客的平均年龄在2025年已经提升至34.1岁。

白皮书中数据还表明，随着生活品质的提升，租客对服务和品质的要求越来越高。调查显示，37.6%的租客会考虑出租房的配置，包括维修等服务；此外，也有近22%的租客会担心面临押金租金不退痛点问题。

透过数据不难看出，一方面是市场需求仍然旺盛，另一方面则是基于品质需求提升，租客越来越重视稳定居住以及租金和押金的安全。综合因素之下，正在加速一些并不重视服务、资金链并不安全的租赁企业的出清。

在政策与租客需求变革的双轮驱动之下，住房租赁市场正在由此前长期以“拼差价”和盲目做大规模的“重托管”模式，转向一个“拼效率”和“拼服务”为特征的新时代和新机会正在来临。

在此背景之下，以“微利可持续”为理念的贝壳惠居旗下贝壳省心租轻资产托管经营模式正式浮出水面。虽同为托管方式，和传统吃差价的“重托管”模式不同，贝壳省心租的轻资产托管彻底摈弃了“低进高出”的二房东模式，不靠赚差价获取利润。

贝壳省心租同业主商议租价、招租期以及签订托管协议后，以同业主签订的托管价对外招租，租客的签约价即是业主的招租价。

这样的“租金透明，无差价”模式设计，没有让业主和租客的任何一方利益受损。但是，作为托管运营方的贝壳省心租，如何保证自身的合理收益，以能够持续的生存下去？

贝壳省心租的核心收益主要来自于深耕客业需求之下的服务。贝壳省心租向业主、租客收取一定服务费，以维持提供24小时管家式服务。

这也就相当于贝壳省心租的轻资产托管模式利润来源相比传统一些模式（如“二房东”）更为透明和薄利，甚至，除去服务成本，单套房的利润不如普租。

在低毛利率之下，一些规模较小的企业往往很难承担快速规模化的成本，也难以提供强大的服务整合能力等。

毫无疑问，贝壳省心租“租金透明，无差价”的方式，很容易被市场接受。

从业主端看，贝壳省心租的“收房价”几乎等同于市场价，业主收益和普租相持平又能享受到托管带来的省心服务；从租客端来看，贝壳省心租的租金同市场价相当，并不需要支付更高额的租金。而从贝壳省心租本身来看，由于租价不会明显高于市场水平，其出房也更为快速。

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贝壳省心租快速出房能力以及强大的服务整合能力背后来源于贝壳深厚的积累。“在租赁领域的实践，（贝壳惠居）并非从零开始，而是基于20年积累的“人店网络”与居住服务基础设施的自然延伸。”王拥群如是说。

据了解，贝壳惠居致力于将人店网络打造为提升行业效率的基础设施。

截至今年3月底，贝壳全国拥有约5.5万家线下活跃门店、约49万活跃经纪人，形成了覆盖城市社区的服务网络。人店网络作为基础设施，在”收出房“深度协同，链接更多房源和租客，为租客提供更多房源选择，同时提升房源出租效率。

另外，贝壳以数据为核心推动机构从经验驱动向数据驱动转型。

依托多年普租业务积累，省心租沉淀了海量房源数据、标准化服务流程，这些都成为租赁服务的“隐形基础设施”。数据驱动既可以提升对住房租赁行业的精准洞察，又依托标准化服务流程、智能工具应用等数据化方案，系统提升从业者的服务响应效率与专业能力。

具体来看，在不断的探索中，贝壳省心租也完成了01到09版产品的多次迭代，一些新的技术系统被应用。

在技术应用对效率提升上，贝壳省心租已经搭建了全链路的数字化管理系统，从人到房实现全流程、全生命周期的线上服务；整合智能设备，搭建租赁行业的IOT智慧租住体系；同时基于信息系统，完成了以AI为代表的信息科技的重构，提升效率。

在服务上，对整个链条的服务者分为云管家、资管经理、租务管家、供应链师傅、客户经理/经纪人、服务管家六个角色，促使服务更加专业化。在租前提供房屋检修、面对面交房、保洁等服务，租中和租后提供24小时线上服务、维修和租后物业交割等服务。

贝壳公布的数据显示，贝壳省心租的平均出房时间为13.6天，入住率达到97.7%，远远高于行业均值。2024年贝壳财报显示，当年第四季度的二次出房天数从年初的接近15天缩短到12天以内，全年租客续约率提升至约54%。

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经过近四年的发展，以贝壳省心租为核心发展的贝壳惠居，已经成为贝壳“一体三翼”体系中重要的组成部分。2024全年，贝壳惠居租房净收入143亿元，贡献利润率，从2023年的-1%增长至2024年的5%。

可以说，贝壳省心租已经在事实上验证了住房租赁市场“低毛利可持续”发展的可能性。贝壳省心租的轻资产托管模式也印证了通过提供服务也能做好市场，未来这种新模式或将成为住房租赁行业经营模式中的必然趋势。

从行业反馈来看，贝壳省心租已经在贝壳体系内成功被门店和经纪人认可，成为他们愿意主动力推的业务。相比普租的一次性服务，贝壳省心租业务给经纪人提供了长期服务业主和客户的机会，以建立更长期的客户关系、增加多方信任感，而高租客续约率也同时印证了，租客也有意愿接受贝壳省心租的长期服务。

而清华五道口金融学院在住房租赁发展白皮书中也明确指出，轻资产托管模式必将成为“大租赁时代”的主流发展方向，在此模式下，轻资产托管机构为实现可持续盈利，具备更强的驱动力去深度拆解、精准挖掘市场租赁需求，进而持续升级租赁产品体系与服务标准，形成“需求—服务—盈利”的正向循环。

另外，在贝壳省心租的经营模式中，服务和效率是其核心竞争力。除了贝壳省心租的经营模式使得其本身具有较高的出房效率之外，贝壳的技术优势和人店网络，是贝壳省心租实现快速规模化的重要因素之一，而规模又促进效率的提升，实现正循环。

在快节奏时代，挣快钱似乎成为了一些企业的共识，静下来做产品、考虑长远利益的企业也少了下来。然而，住房租赁这个庞大的市场注重客户体验，才能更好增强与客户的粘性，贝壳省心租用心做服务或将为行业带来无限畅想。

“我们（贝壳惠居）不把规模作为我们核心的考核指标，反而是做品质和交付，要把租住安全作为我们的重头戏。”王拥群如是说。（完）

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法律支持：北京中治律师事务所合伙人 刘检玲

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