传奇滨江：独一无二的民企样本

一直备受瞩目的民生药厂地王项目在昨天公布案名，滨杭传麒府以“传奇作品”的名义正式亮相，标志着杭州“不限价”地王时代正式启幕，而它的开发者更是传奇本身。

在今年1-6月全国房地产开发投资同比下降11.2%、新房销售额下降 5.5%的背景下，滨江集团以一系列扎实的数据交上了一份惊艳的年中答卷。

上半年，滨江集团实现营业收入454.49亿元，同比上升87.8%；实现净利润26.92亿元，同比上升120%，其中归母净利润18.53亿元，同比上升58.87%；毛利率12.24%，较上年同期上升2.67个百分点。

根据8月26日新品发布会上披露，今年1-7月滨江集团实现销售额615.6亿，位列克而瑞全国房企排行榜第10位，民营企业第1位。

从去年到今年上半年，再到最新的销售榜单数据显示，滨江已经稳居民营房企头把交椅。

作为全行业唯一一个重仓单个区域情况下跻身TOP10的房企，滨江集团这个区域深耕样本是独一无二的，未来也基本不太可能再出现第二家类似这样的民企巨无霸。

但它在行业整体收缩背景下所呈现的生存智慧和战略博弈，值得我们细细品味。

不可复制的经营模式

区域聚焦、与城市共生

前几年，在其他房企在为规模扩张而奔波时，滨江选择了一条差异化的道路：深度聚焦杭州，做透浙江市场。看似放弃了全国化扩张的机会，实则构建了独特的区域深度运营模式。

特别是大本营杭州，长达33年的深耕令滨江早已与这座城市血脉相连。2025年上半年，其新增的16个土地储备项目中，14个位于杭州，截至报告期末，公司73%的土地储备集中在杭州。

这种“饱和式”深耕策略，让滨江对杭州的市场脉搏、政策动向、客户偏好有着远超他人的理解和反应速度，从而能更精准地把握投资和推盘节奏。

此外，滨江模式的难以复制在于杭州这座城市本身的不可替代，10几年的城市发展也成就了滨江。作为全国楼市表现最好的城市之一，杭州也给滨江提供的稳定的回报。

过去十年，杭州每5套商品房就有1套由滨江打造；在5万以上的高端市场，滨江占比超53%，6万以上的市场占比更达70%。

另一方面，很多人对滨江的认知是“稳健”。但在董事长戚金兴看来，“一旦有机会就要牢牢把握、追求倍速的增加。”

去年滨江前一刻还在“主动卧倒、匍匐前进”，10月杭州放开限价后便迅速跃起、发力狂奔，全市97宗不限价宅地中，滨江拿下25宗，占比高达26%；尤其今年1-7月，在杭州斩获地块多达19宗，拿地金额居杭州第一，占全市总量的三分之一。

滨江集团重仓杭州还能穿越周期，核心优势之一还在于其卓越的资源整合能力，将浙系民间资本有效地协同起来，并充分利用其多年积累的供应链优势，共同打造“滨江”这块金字招牌。

据悉，在合作项目中，95%以上是由滨江操盘，这种深度绑定合作方的模式，不仅降低了风险，还形成了强大的合力。

滨江集团的模式，本质上是一种基于深度地域认同和价值共创的“与城市共生”模式。它不仅在开发房产，更在持续参与并深度融入一座城市的进化历程。

这种扎根于城市文化基因、依赖长期建立的信任关系和资源整合能力的模式，让滨江在杭州乃至浙江这个特定市场中，几乎成为了一个无法被撼动的存在。

难以追赶的产品能力

标准清晰、品质稳定

在地产行业，敢举牌拿地顶多算有胆量，而能把每块地都“销售兑现”的才是真功夫。从拿地开工到入市清盘，有人形容滨江的整个操盘过程往往顺得就像“拧开水龙头就出水”一样。

很大程度上就是因为长期产品主义坚持下，使得“滨江造”这三个字自带信任背书。尤其是今年“好房子”成为了楼市主旋律，这个早在多年前就开始践行“让老百姓都能住上一套好房子”的房企更加如鱼得水。

现在，滨江的五好体系对“好房子”有了更加具体的注解，包括好建筑、好装修、好景观、好配套、好服务。

同时，随着限价的放开，滨江再次升级自己的产品体系，将产品划分为“钻石”、“翡翠”、“玉石”、“玛瑙”、“水晶”、“琉璃”六大类型。

到这一步，可能很多房企都可以做到，但难就难在落地执行，其中的命门就是对工程建设的把控，滨江一直将它牢牢地捏在自己的手心。

因此，滨江集团不是产品线最丰富的房企，但可能是产品标准最清晰、品质最稳定的房企。

正是基于对产品力的极致追求，滨江有超过96%的老业主愿意向亲友推荐，实现了口碑营销的良性循环。一手房销售良好，二手房溢价率高，交付满意度高，业主推荐率高，这四大优势共同构成了滨江产品的独特竞争力。

在发布会上，戚金兴给杭州的这25个项目排了个序，其中最重磅的无疑是“三大传奇”，开篇提到的滨杭传麒府就是其中之一，其余两个分别是水电新村项目和世纪城丰北地块。

这三个项目加上奥体的奥映鸣翠和萧山老城的浩运府，又被赋予了“武林壹号”级别的定位。滨江在打造“好房子”的路上继续前行。

尤其是水电新村项目，戚金兴当场喊话CCD等合作伙伴，“只要作品足够出彩，投入没有上限。”

坚实的财务底盘

负债率低、融资成本持续下降

滨江看上去拿地凶猛，但他的财务报表却无比稳健，在民营房企中独树一帜。

截至2025年6月末，滨江的并表有息负债规模为333.52亿元，较上年末下降40.83亿元；净负债率低至7.03%，现金短债比高达3.14倍，账面货币资金295亿元完全覆盖94.08亿元的短期债务，短期偿债能力无忧。

更值得一提的是，公司权益有息负债亦较年初下降近40亿元，债务结构中银行贷款占83.9%，直接融资仅占16.1%，负债来源清晰稳定。扣除预收款项后的资产负债率为57.8%，“三道红线”持续保持绿档。

支撑这份稳健的是滨江极强的资金实力和融资能力。

公司近年来融资成本连续下行，从2020年的5.2%逐年降低至2024年的3.4%，并在2025年6月末达到3.1%，创下历史新低，在民营房企中融资优势明显。

融资成本持续下降，充分反映了市场对滨江优秀的资产价值、强大的经营能力和优质的公司信誉的高度认可。

同时，滨江拥有充裕的银行授信支持，截至同期授信总额度1290.2亿元，较上年末提升6.14%，其中未使用额度达979亿元，占总额度76%。

除此之外，滨江还有尚未结算的预收房款达1013.4亿元。

这种财务稳健性，使其能在周期波动中从容布局，甚至逆势把握发展机遇，实现可持续、高质量的发展。

滨江集团凭借其区域深耕的战略定力、产品主义的极致追求、财务自律的稳健经营，在本轮周期中保持了生存和发展的主动权，已然成长为一个民企巨头。

历经33年，其不可复制的独特性赋予了它依然旺盛的生命力。那些一心做大的房企，如今只留下了一段传奇；而张弛有度的滨江，仍在继续书写传奇。