地产大变局：谁能成为中国版的“三井不动产”？

地产财富会

行业新旧模式转换中，

一批地产大佬正在悄悄换活法，

不靠借钱续命，

而是靠经营造血。

2025-9-11

2025年，是中国房地产行业真正意义上的“分水岭”。

已发布2025年中报的TOP50上市房企，亏损者数量为33家，占比超过6成；今年上半年归属母公司净利润为-984.83亿元，亏损额较去年同期增加323亿元；营业收入同比下滑者的为36家，占比超过7成。

这表明，房地产行业整体仍处于深度调整期。

政策层面，“构建房地产发展新模式”不再是一句口号，而是成为企业生存的必答题。深度调整中，比较积极的一面是，仍有一批房企却逆势跑出韧性曲线：

比如，龙湖营收同比增长25.4%，经营性收入占比达22.6%，贡献核心净利约40亿元；华润经营性收入也逆势增长2.5%，占比达21.7%；招商蛇口“开发+运营”双轮驱动成效初显……

所以，这是一个值得行业思考的话题——

当增量市场见顶，什么样的企业才能真正穿越周期？什么样的模式，才能活得更好？

现金流是命

杠杆是病

高周转、高杠杆、高负债——曾是房企扩张的“三板斧”，但也成为这一轮周期中不少企业爆雷的导火索。

债务压力仍是行业共性难题。

根据中指研究院统计，截至2025年8月，共有20家出险房企债务重组或重整计划获批准，化债总规模突破1.2万亿元。

表：出险房企债务重组或重整获批情况

图源：中指研究院

过去几年，市场深度冲击，房企经营受到较大影响，自2020年起房企出现债务违约，其中2022 年更是密集爆发期，债务违约房企高达 44 家，截至目前全国共有77家房企发生债务违约。

化债，成为绝大多数房企的当头大事。

但也有一批企业，早在行业狂欢期就预判到风险，主动“刹车”，率先转向稳健经营模式——

它们不再追求规模神话，而是拼现金流、聚焦债务结构优化。

在行业“缩表”浪潮中，龙湖是提前“踩刹车”，主动有序压降负债规模的房企之一。在今年上半年有息负债硬生生砍掉65个小目标，在手现金近450亿元，净负债率控制在51.2%，三道红线指标继续稳居绿档，融资成本更是降低至历年低点3.58%，长短债结构合理，短期债务占比仅15.1%。

华润也不弱，净有息负债率仅39.2%，融资成本2.79%，现金短债比1.95，稳得一批；保利同样表现优异，综合融资成本控制在2.89%，净负债率压到60%以下。

这些房企的共同点是——

财务自律安全，经营多元稳健，他们不依赖借新还旧，而是靠经营性业务“自我造血”，这才是这些房企能平稳穿越周期的关键。

业务重构

“第二曲线”真的来了？

开发业务对应的是增量市场，经营性业务才是存量时代的出路。

行业对“第二曲线”的探索从未停止。如今，一批企业已经跑通模式——

运营与服务业务不仅贡献收入，更成为利润稳压器。

·华润上半年经常性收入突破205亿，其中以商业为主的经营性不动产业务营业额为121.1亿。

·龙湖2025年上半年运营及服务收入达132.7亿，创历史新高，占总营收22.6%，贡献核心净利润约40亿。

·保利发展上半年经营收入25.4亿，同比提升13%。

·包括招商蛇口，都是资产运营业务做得比较出色的，上半年该业务营收34.53亿。

这背后的商业逻辑非常清晰：

运营业务中，如商业板块华润万象生活、龙湖天街等，凭借高出租率和高毛利，成为现金牛。比如龙湖上半年运营业务毛利率高达77.7%。

轻资产服务如代建、物管，则进一步放大品牌与管理输出能力。比如，上半年保利物业实现营业收入83.92亿，归母净利润8.91亿，同比分别提升6.6%、5.3%，贡献持续加大。

资产管理覆盖长租公寓、产业办公、康养医疗等，抗周期性强，龙湖冠寓出租率稳定在95.6%；

一句话总结：

经营性业务正在成为利润“调节器”和风险“缓冲带”。它不像开发业务那样大起大落，而是持续、稳定、可预期。

这一点，在国际市场早有验证。

日本三井不动产在1997年亚洲金融危机期间，开发业务巨亏781亿日元，却凭借586亿日元的租赁利润扛过周期，最终成功转型为综合不动产运营商。

目前，国内如龙湖、华润等企业的经营性收入占比已突破20%，正向30%~50%的国际成熟水平靠拢。

可以说，未来，谁能把经营性收入做成主引擎，谁就能真正告别周期波动。

战略纵深

从“开发商”到“运营商”

如果说财务是生存的底线，业务是盈利的基石，那么战略——

才真正决定一家企业能走多远。

头部房企已在积极探索符合自身标签的新模式，其中龙湖涵盖基本盘、增长盘、创新盘的“三盘战略”尤为值得关注：

不是简单多元化，而是一场有节奏、有纵深的模式重构。

严格来说，龙湖的基本盘不是开发业务本身，而是五大航道业务共同贡献的正向经营性现金流+持续优化的债务结构。

2025年上半年，其含资本性支出的经营性现金流净流入超20亿元，有息负债中银行融资占比87%，融资成本3.58%——这才是真正意义上的“安全垫”。

龙湖的增长盘由运营+服务业务的四个航道构成——商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造。它们不仅是收入的贡献者，更是穿越周期的稳压器。

2025年上半年，这四个航道合计贡献收入132.7亿元，占比22.6%，核心利润约40亿元。

凭什么？

凭的是天街97%的出租率、冠寓95.6%的整体出租率、龙智造65%的同比增长——运营效率，才是增长的硬道理。

创新盘方面，龙湖正在做的，是跳出“地产思维”做生态。

2025年初推出集成各航道产品与服务的“龙湖”APP，打通购房、租房、商业、服务全场景，真正实现“一个龙湖”直达用户。

更值得关注的是其结合AI布局行业级应用，计划从内部试水转向对外输出——未来的龙湖，可能不止是一家房企，而是凭借“智创空间、智享服务”全新战略，开启全新发展模式。

同样，华润发力“大资管”、保利打造“新增长线”、招商蛇口加码“资产运营”，战略虽不同，路径虽各异，但逻辑一致：

从“开发卖房”转向“运营服务”，从“赚差价”到“赚久钱”。

所以，归根结底房地产不再是一场规模游戏，而是一场关于现金流、运营力和可持续性的长期竞赛。

从这些房企身上，行业现在谈得最多的新模式的核心特征其实已经清晰可见，在地产财富会看来，主要有以下几点：

第一是财务模式转变，从靠融资杠杆到靠经营现金流驱动，当前，稳住现金流，保障现金流安全远比规模重要；

第二是收入结构优化，存量市场住开业务越来越难做，但经营性业务却是一个优质且可持续的增长点，经营性收入占比不断提升，正成为利润压舱石；

第三是能力体系重构，以前靠风口吃饭，未来靠能力吃饭，野蛮生长年代的容易钱谁都会赚，但新的行业环境下，房企最重要的一场必修课是——从“拿地—销售”的单一能力，转向“投—建—管—退”的全周期运营能力，这才是未来吃饭、赚钱的真正利器。

2025年，是中国房地产真正进入存量时代的元年。政策定调、市场出清、企业转型，一切都在加速推进。

旧模式正在崩塌，新模式尚未完全确立。真正完成债务结构转换、实现经营性收入为主的企业，仍是少数。

但可以确定的是——

未来能活下来的房企，不一定是规模最大的，但一定是财务最稳、运营最强、模式最可持续的，最能提前预判并做出适应性调整的房企。

它们或许会成为中国的“三井”，或许会成为中国的“住友”，但更重要的是——

它们正在重新定义，什么才是房地产企业该有的样子。

这场转型远未结束，但方向已经清晰。

这一次，没有侥幸，只有选择。

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