广东
昨天，中信城开否认120亿元接盘绿景白石洲项目。
这个深圳乃至全国最大旧改项目，因其耗时长、拆迁难而为人所知，更因为万科在其中有权益而备受关注。
中信城开虽然否认接盘，但所传言内容，为解读这个项目的困境，提供了参考视角。
到底谁是最合适的接盘人。
传言内容很简单，即以120亿元入股，获得项目2期、3期、4期50%的权益。
三年前，万科以23亿元入股，获得白石洲项目公司8%股权。
万科不参与项目1期、2期，入股资金定向投入3期、4期，并享受项目3期、4期20%的利润分派。
项目3期拥有超80万平方米住宅，以及等体量的商务公寓；项目4期则是80多万平方米的商业办公业态。
万科入股是一次融资，也是一次战略合作，彼时万科旨在与绿景，进行商业地产全面合作。绿景前后也参与了万科一些商业项目的投资。
万科入股时，绿景白石洲项目公司股权整体估值为330亿元。
如今项目1期已开盘销售，120亿元获得2期、3期、4期50%的权益，似乎并不是一个离谱价格。
绿景几乎为这个项目孤注一掷。
深圳本土房企绿景集团，十多年前介入白石洲旧改，前年才推出第1期销售，受市场环境影响并未售罄。
如今绿景面临巨大的资金压力，以包工头起家的黄康境，拥有港股上市公司绿景中国超70%股权。
黄康境作为大股东、绿景中国、万科分别拥有白石洲项目公司18.4%、73.6%、8%的权益。
绿景中国如今数亿元债务违约，导致近300亿元债务交叉违约，而目前账面资金仅19亿元。
过去几年里，绿景为白石洲项目总投入可能超200亿元，如今白石洲项目净资产，就占绿景中国净资产的8成以上。
绿景会不会轻易放手？
绿景与万科的合作，有回购权也有退出权。如果2025年9月30日前未取得项目开发贷款，或股东需要超预期投入，绿景可以回购万科股权。
如果2025年12月31日之前，白石洲项目未取得3期、4期四项许可证，或绿景未能与万科就4期项目达成整体开发与运营规划协议，万科可以退回股权。
代价是万科入股价加12%的复合年度回报，以及相应股东贷款。
如绿景未能支付代价，万科在项目3期、4期的利润分派比例从20%提高到40%，或将复合年度回报由12%调整至24%。
从协议来看，万科与绿景的绑定非常深入，绿景如果不回购万科股权，将付出巨大的代价。
绿景面临两种选择，第一是与万科达成相应协议，例如与万科就4期达成开发运营协议，促使万科保留股权；第二便是找到金主，替换万科融资。
中信城开确实不是最优接盘人。
中信城开在深圳主要承接“中信系”关联项目，如此前大额授信对象佳兆业的项目；而绿景白石洲的主要授信行是光大银行。
绿景中国320亿元总有息负债中，超过280亿元为银行贷款，光大银行是其主要授信行，项目股权变动应取得光大银行点头。
万科也不是没有可能继续合作，毕竟白石洲项目位于南山核心区，未来资产升值前景可期。
绿景如今不仅需要钱，还需要增信，大型国央企接盘是最佳接盘人，但也需要市场认可的大盘操盘能力。
没有其他路可以走了，绿景孤注一掷投入白石洲，最终被白石洲所拖累，如今只能“割肉”求生。
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