广东
我是紫沐，这是我第465篇日记。
保利辰园湖景，也就是保利航天奇观项目，这周六将同步开放售楼部和样板间。
吹风价也出来了。
75-89㎡塔楼，吹风5.2-5.5万，总价390万起；
126-128㎡板楼，吹风6万+，总价750万起。
考虑到牛奶厂的地段，考虑到牛奶厂二手3.8万的单价，保利辰园真不便宜。
当然，现在开发商都喜欢往高了吹，往低了卖。
实际开盘，预计会有惊喜。
75㎡三房，350万起；89㎡三房，420万起；126㎡四房，680万起，更贴近真实价格。
这价格能不能冲？
老实说，保利的操盘和定价，是有东西的。
虽然单价不便宜，但折合到总价，竟然还能保持稀缺性。
整个天河东，或者说整个东部，在350-450万预算段，还真没有一个盘，比保利辰园环境好。
刚需预算，追求环境，保利辰园就是最优选。
126㎡板楼，也是同样的策略。
环境比它好的越秀观樾，125㎡总价接近850万。
其他的，不管是保利天奕、保利天曜还是保利天瑞，单纯看环境，也没法媲美保利辰园，而且总价更贵。
这就是保利辰园最大的稀缺性，能满足低预算群体和性价比买家对居住环境的需求。
仅凭这一点，去化预计就不会差。
当然，保利辰园并不完美，交通硬伤非常明显。
顶豪不需要地铁，但保利辰园不是顶豪啊。
顶豪的出行习惯，和刚需刚改的出行习惯，本就差异巨大。
保利辰园既然定位刚需起步，就必须清楚，刚需对地铁依赖度是比较高的。
而且汇悦台和凯旋虽然没地铁，但开车通勤珠金琶也就几分钟的事，路网极其发达。
保利辰园所在的路网能做到吗？
以目前的拥堵程度，可能10分钟都走不出奥体。
房子周边的配套，会直接影响生活方式。
便利的通勤，不管在什么地方，都是生活幸福感的基础。
所以保利辰园的通勤硬伤，注定会劝退不少买家。
而这些被劝退的买家，就会被竞品吸纳，比如珠江天河都荟。
我一直觉得天河都荟和保利辰园，就是目前天河东最有竞争力的两个楼盘。
一个环境好，一个配套好，就看你怎么选了。
而如果要买保利辰园，我建议抓住这波首推。
因为首推的1栋板楼和10栋塔楼，位置都非常好。
比如10栋，在塔楼里面属于一线临湖。
后续大部分塔楼，都不会再有这么好的湖景视野。
而1栋板楼，属于2T2户设计，有独立电梯厅。
对比另外两栋双拼板楼，私密性会更好。
至于具体户型，我们这两天去看过，对比上半年顶级新规户型，确实有差距。
设计没啥问题，交标也是对标天瑞的高标准。
主要是飘窗这块，回归了80公分的大飘窗。
在经历过窄飘窗和零飘窗冲击后，落差在所难免。
不过据说交付飘窗会打3留5，如果能执行，户型实用性会高很多。
首开就是最好楼栋，叠加稀缺的环境资源和性价比，或许就是保利辰园吹风高的底气。
作为下半年为数不多的亮点盘，热度不会低的。
感兴趣的朋友，这周末可以看起来了。
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