北京
前文回顾：
很多人想不明白，北京房价跌成这样，是谁在买房？
中介的解释是——刚需。
这个解释似乎可以蒙混过关，刚需嘛，实在没办法了，不得不买房。
现在的房子太小，想换套大的；
现在住的太远，想换套近的；
现在房子太老，想换套新一些的；
我要结婚，买套婚房；
孩子要上学，买套学区房；
要退休了，买套养老房...... ......
听起来一个比一个需求真实。
但我觉得，以上都不是他们的“钥匙门儿”。
如果你也做过无数次咨询，了解真实需求的过程中，你才会发现，几乎所有需求阐述完过后，都要不经意加上一句：
要兼顾房子的租金。
我用力回忆过，最早在2016年-2017年，以及2021年和2023年，好像很少有人提及此事。
因为那时候北京租售比，实在低的可怜，一套500万的房子，一个月普遍租金六千上下，有的甚至也就是5000出头，租售比普遍在1.2%-1.3%，能超过1.5%，那都是一大关。
租售比那么低，为什么还要买房？
因为有上涨预期，甚至正在经历暴涨。
就现在而言，估计只要脑袋没坏掉，应该不会有人认为房价会马上暴涨吧？！
就算美联储刚刚降息了，也不会对房价上涨预期，有什么短期影响。
（本周六沙龙→）
是的，这个逻辑线条就对上了。
至少在北京，现在买房的大多数人，并没有把房子当做投资品，而是当做储蓄品。
更没有人会因为不买房就要睡大街。
换句话说，这些人正在“打着刚需的旗号，在做另一种储蓄”。
这个过程，是缓慢的、渐进的，这个过程是大厦被轰然推倒后的“筑基”。
稍微明白一点的人都知道，这次降息的本身意义，远不及它的宣示意义。
这是打开了一条新的降息通道，这才是最让人头疼的。后面比较靠实的说法是，至少在明年中之前，还要再降息3次。
我们的LPR，不就一直在等对岸的消息嘛。
如果你刚卖了房、钱到了账，可能还不觉得怎样，那些在一两年前卖房的人，手里的现金都快“长毛儿了”。
这些人也曾经尝试过投资，好像大多数人的结果并不太好。
只能都放在银行里，暂时吃少量的利息。
他们在现金收益肉眼可见的急速下降前，寻求一种相对的平衡和安稳。
我觉得这个过程，是一个量变的过程。
暂时肯定还没到质变的程度。
从市场的实时成交看，大中介单周成交量其实已经从7月份最差时候的1500套，到了上上周的1700套，以及上周的1799套。
按照本周前三天的情况看，这周突破1800套是毫无悬念的事了。
（单周增加300套，一个月就是1200，换算到全口径就2500套左右了，那月成交可是要过1.5万套的）
我在这里，不想聊房价问题，倒是有一点提示可以给到各位：
当房产的中短期需求，是“储蓄”而不是“投资”，且利率在持续下降时，确实要适度注重租金回报率，因为当你未来又想卖出时，接手的人会比你更在乎租金回报率。
这里就涉及一个矛盾：
租金回报率高的房子，往往会有较大硬伤，比如里面办公的很多、环境很乱。
破解这个问题，有两种可能：
1.从价格上找补。比如最近不少法拍房，很多是市场价格的85折左右（当然不是所有且要确认可交房事宜）。按照正常租售比1.8%算，1.8%/0.85=2.1%，租售比即达到2.1%以上了。
2.从标的物选择上找差异。环境相对不错小区里的大面积低单价，这种房子普遍租售比在2.2%以上，甚至有些小区可以到2.5%左右。而且从价格看，这种房子稳定性较强，普遍是抗跌的。
（注意：这种房子需要一事一议，不能一概而论，更不是很多人眼中的那种老破大）
目前看2.2%是一个很关键的数字，在不考虑一直降息的前提下，2.2%的租售比，在算账上，已经是“零成本房”了，就是说，理论情况下，哪怕全部房款都是2.2%贷款资金成本，也可以全部覆盖月供。
如果真是按照年底前，再降息两次算，每一次的降息，都是多出来的、能进兜里的现金流。
本周六我会在，系统详尽地分析，欢迎来听。
我把沙龙提纲列出来方便大家了解：
★资产需要进行重新定价
★政策可能会打乱发牌顺序
★持有房产的逻辑正在发生重大变化
★交易节奏与以往都不相同
★刚需刚改又该何去何从？
↓扫码报名：（截至发文，已报名28组）
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