昔日神盘前滩公馆，要跌落神坛了……

曾经五开五捷、多次日光的顶级红盘，如今竟也难卖了。

2024年9月首次入市至今，前滩公馆连续推出六批次房源，前五次热度都堪称现象级——

每一次开盘，都宛如一场楼市盛宴，吸引无数购房者竞逐。

一批次225套房源，认购超600组，强势触发积分，入围分50；

二批次148套房源，认购率400%，再次触发积分，入围分60.87，开盘即罄；

三批次92套房源，认购率又破新高，达到了451%，入围分64.77分，再次日光；

四批次240套房源，认购800+组，入围积分57.41分，延续“日光”战绩；

五批次230套房源，认购超520组，如今基本售罄，实现五开五罄。

可以说前滩公馆亮相起销售成绩便惊艳四座，认购率一路飙升，用实打实的成绩证明价值。

但市场正在发生变化，8月16日六批次房源入市后，前滩公馆这场持续多月的抢房盛宴却突然降温了。

据悉六批次房源首开当日仅去化7成，目前已续销1个月，网签去化率刚79%，与此前“一房难求”的盛况形成强烈反差。

平心而论，这样的去化成绩其实也不差，然而对于习惯了“日光”的前滩公馆而言，已显露出“神盘光环”的松动。

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昔日神盘，六批次成绩不及预期

前滩公馆一度被视为“前滩滨江洋房的最后入场券”，更是陆家嘴集团手中的一张王牌项目。

首开11个月累计销售额突破156亿元，超千套房源被一抢而空，这份成绩单在全上海足以傲视群雄。

近一年项目（2024年6月30日-2025年6月30日）累计2894人次认购，稳居浦东楼市第一；浦东成交面积、金额、套数三项冠军加身。

图源：小胖看房

前期之所以能横扫市场，区位+价格差是一大杀手锏。前滩CLD南翼，不算最核心的位置，但仍可辐射前滩优质资源，区位具备一定号召力。

11-12万/㎡的均价，差不多相当于“九折”上车前滩，性价比足以让购房者忽略不少短板。

产品设计也加分不少，项目规划打造海派风貌社区，涵盖花园洋房、叠拼别墅、低密合院等多种产品类型。

整体设计融合三种海派建筑的风格，外滩晚期历史文化风貌、古典厚重的外滩早期历史文化风貌以及优雅低密的Art-Deco摩登艺术风格，在建筑设计上颇具特色。

社区采用“小街区、密路网”设计，规划“三轴、两街、十大组团”花园景观。

同时还配备双会所，中区约2000㎡地下会所满足健身、家庭派对、双泳池等全龄多元需求，南区约800㎡地下会所提供高端会客等服务，进一步强化了产品竞争力。

前五批次火爆热销，但到了六批次时，风向却变了，明明还是同样的产品类型，推出后市场却反应平平，“神盘滤镜”逐渐褪色。

曾经一房难求的神盘，竟然也开始卖不动了。

而那些被抢房热情掩盖的问题，终于在购房者回归理性后浮出水面。

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争议不断，前滩公馆短板凸显

在小红书上，一条“劝退前滩公馆的理由”的帖子底下，100多条评论道出了曾经众多购房者的纠结。

图源：小红书

1）定位模糊：客群混杂的圈层矛盾

项目坐拥滨江地段，周边规划千亩城市森林、体育公园等生态资源，非常适合塑造低密豪宅区的形象。

但户型设计跨度极大，既有80㎡左右的小户型让预算七百万级的家庭能圆“前滩梦”；又包含180㎡以上的大户型瞄准豪宅买家，试图通吃多类市场。

但这种“高端刚需与豪宅混居”的规划，很容易导致客群的天然割裂。

而且前滩公馆小户型房源的占比不低，让大户型买家觉得社区“刚需化”，整体圈层被拉低；小户型买家则面临“配套不够成熟”的尴尬，最终陷入“高不成低不就”的困境。

2）“三无现状”：定位与需求的错配

如果说定位模糊是隐性矛盾，那么“无地铁、无优质学校、无近距离商业配套”的现状，则是更直观的短板。

交通方面，地铁19号线预计2030年才通车，可能有延期风险，26号线更还处于规划阶段，存在不确定性，预计兑现周期或超10年。

教育资源上大概率面临统筹入学，与周边动迁房共享教育资源，难以满足对优质学区有需求的家庭。

商业配套依赖较远的前滩太古里等高端商业，日常便民类商业设施较为匮乏。

3）价涨量增：市场接受度面临考验

前滩公馆一批次整体均价为11.5万/㎡，到六批次，整体均价涨至12.18万/㎡，不到一年时间直接涨了约6800元/㎡。

尤其小户型涨幅备受关注，以84㎡面积为例，一批次均价约8.5万/㎡，六批次均价已升至10万+/㎡，单价涨超1.5万/㎡，总价均价更是涨超百万，引发“高位接盘”的市场顾虑。

一房一价表84㎡对比

同时，项目累计推出超千套房源，大体量供应对未来流通性构成潜在压力，投资价值进一步被稀释。

而且，项目前期也已经消化了大量选择性忽视短板的客群，到了第六批次，购房者对“无地铁、学区弱、得房率低”等硬伤的接受度更低，最终直接反映在销售数据上。

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重仓前滩，新项目入市能否破局

作为老牌国企，陆家嘴集团在上海的城市开发进程中占据重要地位，开发过陆家嘴中心区、新国际博览中心等标志性项目。

而在前滩板块，这家国企更是重仓布局住宅，从东方悦澜到世纪前滩·天汇&天御，再到前滩公馆，多个项目的落地让陆家嘴集团成为前滩开发的“主力军”。

如今，在前滩公馆六批次遇冷的背景下，陆家嘴集团再次在前滩推出全新住宅项目，已确定案名为“前滩滨江道”，进入入市倒计时阶段。

陆家嘴集团对这个新项目的投入力度不小，2023年4月便通过股权交易斥资约147.78亿元持有的三林滨江南片区相关项目股权，一举拿下这片兼具滨江资源与板块潜力的核心地块。

前滩滨江道地处浦东新区三林镇，紧邻前滩百合园，距离滨江仅400多米，步行即可享受滨江景观资源。

定位“海派未来社区”，既延续了陆家嘴集团标志性的海派设计理念，提炼上海百年海派文化的建筑精髓，打造典雅与摩登兼具社区风貌。

项目近期动作频频，预计本月下旬开放临时展厅，当前销售团队已全部到岗，按照计划有望在年内推出首批房源。

但不可忽视的是，随着前滩公馆六批次遇冷，这个新项目前景未必顺畅。

在前滩公馆“跌落神坛”落幕之后，前滩滨江道能否走出一条“价值回归”的新路径，仍需时间给出答案。

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