1.海通拿地远比先烈便宜，球墨喜迎价格重构；2.奥体西路明日正式通行，泉城路10月中旬启动改造

最近新闻比较多，只能做个大杂烩给大家看看。

01

球墨板块的房价即将迎来重构，新房性价比急剧提升，二手房业主再次瑟瑟发抖，这种重构并非源于舆论，而是源于实打实的土拍成果。

我们先简单回顾下其他先烈们的战果：

2018年9月，海信8.2亿拿下2块住宅用地1块商服用地，住宅容积率1.6、2.1，分别对应的成交楼板价为9300元/平，8900元/平。（翰墨府）

2020年8月，龙湖以超18亿拿下了6宗捆绑地块（含商业），住宅最高楼面价7909元/平。

2020年11月，碧桂园近9亿拿地，楼面价8306元/平，还需要代建约7200平的安置房。（凤凰壹品）

这就是球墨板块的巅峰时刻，后面的地价越来越亲开发商。

像2023年雍泉府的地价，历控和建发仅花费了区区5591元/平的楼面价就收入了囊中。

这梳理这些土拍价格的时候，比较有意思的是中电建。

2023年，中电建在土拍市场上杀红了眼，接连击败中海、华润、保利置业、建发、中电建和海信、瑞马共7家企业的角逐，最终经过241轮较量，被中电建以69486万元的价格收入囊中，楼面价9626元/㎡，溢价率53.1%，容积率2.8.

时光荏苒，您猜怎么着，马路对面今儿刚拍了2块地，在地图上粗略显示是这样，被海通底价成功拍下，连个对手都没有...

这两块地在月份还得到了相关部门的推介，两块地的属性分别为建面25864、容积率2.1、楼面价5393元/平；建面5003、容积率1.5，楼面价3472元/平。

看图都能看明白，如果现在土拍，中电建能双份海通地块，容积率还能从2.8降到2.1。

看了最新消息，现在的国誉凤启270万就可以买170的大宅了（单价不到1.6）......

说起海通的话，确实有深耕泉城的决心，作为东营来的开发商，在不长的时间里已经有了两个项目了...

除了海通以外，万虹缦云府也正在蓄势待发，毕竟楼面价仅5948元/平，容积率仅有1.7，也属于开盘在即的状态了....

现在的市场环境，我都能感到一丝萧瑟。

在过去这种土拍信息，我的朋友圈一大堆发的，而时光荏苒的现在，发类似的土拍信息的人都没多少了，我也没法子粘贴复制，而现在也得打开计算器咔咔算账了。

很多人喜欢问什么样的房子坚挺，我只能说配套完善、周边没有砸盘、开发商还能释放点利好信息的，这样的盘能在当下更加坚挺一些。

比如银丰玖玺城这样的，这几天看着盒马也开业了，最起码有利好在这里镇着，周边新盘价格也不低，房价也有所依照。

最后说一句，如果你打算近期在球墨买房，可以重点关注我提到的两个盘，一个是万虹缦云府，另外一个就是海通。

这个板块还是蛮成熟，这两个开发商也都属于脚踏实地的那种，可以关注。

02

从网上看到奥体西路这块可以尝鲜运行了，包括最近很多航拍的视频也证实了这件事，可以说是球墨和张马屯近期最大的利好了,对济南的交通提升力度也非常强...

官方消息是29日零时正式开放通车，大家及时更新导航。

还有是我个人非常关注的一件事，也是设计泉城路的改造，这件事从去年就有相关消息流出，马上10月中旬就会启动改造。

我看了很多报道，包括相关的智能站台、步行道路、路面材质等等，好多地方都会跃升。

有一说一，这些年的泉城路确实稍显落寞，我前几天去泉城路溜达，相较于过去客流依然密集，但是让大家停留的容器相对较少，反而是路边献唱的跳广场舞的比较热闹。

另外个人想提个建议，能不让这些开花车的大爷们在泉城路倒着开车吗？

确实挺危险的，毕竟多数人也不想下车说一句老出色的孩子...

硬件人文这块都得跟上好吧...

下面是相关媒体的原文，重点加粗了，原文有删减。

8月27日，泉城路品质提升项目设计方案专家咨询论证会召开，7位来自全国城市规划、交通工程、景观设计等领域的专家，围绕方案展开了深入研讨，指出了针对性的优化方向。

聚焦泉城路作为“济南文化展示窗口”“泉城特色商业文化街区”的功能定位，深入挖掘历史文化内涵，打造既时尚现代又内涵丰富的个性化特色街区，让泉城路更具“标签化”，避免“千街一面”。聚焦泉城路的交通功能，在细节优化上做文章，将泉城路北侧现有公交站改造为港湾式停靠站，减少公交车停靠对主线车流的干扰;同时设置绿化隔离带，引导行人通过信号灯控制的人行横道或规划天桥过街，兼顾安全与通行效率。

针对方案优化过程中涉及的行道树迁移问题，经与相关部门开展多轮研讨论证，通过对港湾落客区的位置优化以及合理缩减青龙桥公交站台长度等方式，将原方案中的迁移计划进行优化调整，同时制定行道树修剪方案，进一步提升道路沿线绿化景观的整体美观度。作为此次品质提升各界最关注的问题，泉城路路面材质的选择，也在充分征求各方意见、充分尊重民众意愿、充分综合论证的基础上，最终确立了“保留特色，优化提升”的施工方案，继续沿用标志性的大理石路面，增强石板的抗压能力与稳定性，改进石板铺设工艺，既留住城市记忆，又适配现代交通需求。

改造不仅要“修道路”，更要“塑气质”。在景观提升上，方案将慢行系统与商业前区深度融合，通过连续绿化、休憩空间引导人流，激活沿街商业氛围;同时对泉城路沿街建筑进行分类设计，重点优化1-3层立面，让街道轮廓线既延续古城街巷的温婉节奏，又彰显当代济南的开放气度。未来，泉城路上还将构建一条主题文化轴线，打造泉水诗词座椅、直饮台、市井场景等小品，将《老残游记》中的品茶画面与排队打泉水的生活记忆具象化;打造泉水形态的铺装纹理、灯具等，形成可感知的文化线索，全方位呈现济南泉水文化。

泉城路的智慧化建设不仅是“布设备”，更是“创场景”。在智慧策略引领下，智慧灯杆、智慧公交车站与智慧商亭等设施广泛布局，集成信息发布、环境监测、安全监控及便民服务等功能，成为街区智能感知网络的重要节点，重塑消费者“容易来、方便买、舒服游”的全流程体验，让科技设施与文化传播深度融合，使泉城路在智慧创新中延续古城文脉，彰显济南的时代活力。

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