成都土拍三季度的压台大戏，彻底冷场

9月25日和今天，短短一周时间内，成都中心城区推出了三季度土拍市场的压轴和压台两出大戏。

压轴的，是起拍楼面价再次刷新全城纪录的东大街地块；而压台的，是久未露面的天府艺术公园板块，以及坐落在刚刚开校的树德旁的怡心湖A区土地——本以为剧情发展会很好看，结局却不尽如人意……

话不多说，直接看地！

双流今天出让的土地，来自怡心湖A区，为 38.5亩住宅用地，容积率2.5，最终由渝成房地产（ 重庆银河）&空港兴城联合底价竞得， 成交楼面价10500元/㎡、成交总价6.74亿元。

说起来，怡心湖A区也快两年没放地了，上一次还是2023年11月，今天这宗地北侧的44亩宅地被空港发展底价拿下，楼面价11800元/㎡。

近两年来，随着资源兑现，怡心湖城市价值攀升，楼面价却降了1300元/㎡，看似划算， 但好歹也是上万的成交价，在二圈层中仍是扛把子。

1、树德中学怡心湖学校本月已正式开学！

地块东北侧，就是树德领办的九年一贯制学校，包含30个班、1350个学位的小学，以及18个班、900个学位的初中。

此外，树德领办的A区高中也正按建设计划有序推进中——家门口读树德，不要太安逸！

▍来源：@中建七局土木工程公司

2、约452亩A区公园，预计年内建成！

地块东北侧约600米，便是在建中的怡心湖A区公园（怡心湖A区生态恢复工程项目），占地面积约452亩，主要打造以湿地公园为核心的都市休闲服务区，配套生态、品质生活及部分企业服务功能，预计今年12月建成投用。

▍A区公园&B区主湖区（来源：@双流发布）

3、商业配套进行时

A区公园除了绿地与湿地外，还在临怡腾路侧配置了约27亩商业用地，拟建设开放式商业街区，将打造以餐饮超市等零售为一体的商业生活广场，空港发展集团在回复网友时表示：预计2025年动工，2028年投运。

你看，名校、公园、商业都在逐步补齐，怡心湖确实越来越宜居了。

值得一提的是，重庆银河&空港兴城今天拿下的这宗新地，也将是怡心湖A区的首个新规项目。而它的出现，也让现已有6个项目可售、2个新项目尚未入市的A区市场竞争变得更为激烈——他们会拿出怎样的产品力，也更值得拭目以待。

金牛本来今天计划出让但又紧急撤回的土地，来自正儿八经的天府艺术公园片区，为约 30亩住宅用地，容积率2.0，起拍楼面价15500元/㎡。

上周天府新区拿出了麓湖公园区核心区的，没想到仅以16.4%的溢价成交，远不及市场预期，戳了解地块详情。

而今天金牛也拿出了压箱底的板块，最终结果成交相较天新地块更不及预期……

毕竟，天府艺术公园片区的上一次供地，已经是2023年8月了：容积率仅约1.4的超低密土地由成都城投置地以18600元/㎡的楼面价底价竞得，清水楼面价达到当年最高（36000元/㎡）。今年，该地块以「国宾7号院」之名正式入市，出手就是276～390㎡的5F大平层，妥妥的市区罕见低密豪宅。

而今天这宗地，原本是在金牛区去年的供地计划里的，但计划赶不上变化，并且相较于两年前城投置地拿地时，起拍楼面价还下调了。

▍地块周边实景

UP君认为主要原因还是在于：国宾7号院所在的位置更核心、发展更成熟，属于天府艺术公园「三坊」中的文创坊，而今天撤回的30亩地则与公园还有一个地块之隔。

▍来源：金牛区2024年投资白皮书

但它的优势也不少。

第一，离地铁站仅约600米。

地块被划入了6号线兴盛TOD范围内，地铁优势肯定是首位——对于高端项目的业主而言，地铁可以不坐，但必须要有。

第二，兴盛TOD规划商业很巴适。

已经打围的兴盛TOD占地面积超400亩，将依托轨交站点布局高星级酒店、商业综合体以及科创、传媒等产业，学校、绿地等生活配套，形成集聚科技创新、商业体验、文化传媒等功能的多元复合创新活力区，未来可以近享TOD商业资源。

▍兴盛TOD意境图

第三，教育资源丰富。

地块南侧为即将动工建设的七中万达学校初中部与人北小学分校，东北侧跨过金芙蓉大道再走约300米就能到七中万达，都是公立学校。

第四，生态资源强大。

地处天府艺术公园片区内，生态应该是最不用多说的——地块虽然距离迎桂湖超过了1公里，但胜在西南侧隔一个地块就是蓉园+芳菲湖+文创坊，蜀园则在南侧不远处。

▍地块西南侧的芳菲湖&蓉园

此外，约30亩的规模+2.0容积率+地块方正+限高33米，妥妥的改善指标，操作几乎没有难度，同时西侧待出让住宅地以后建筑如果足够低矮，高楼层还有直面湖景的视野——最后时刻撤回，确实很可惜！

锦江上周四出让的土地，来自东大街，为 18.7亩住宅用地，容积率2.5，吸引3家房企参拍。在41轮加价后，以19.5%的溢价率花落国贸地产， 成交楼面价25100元/㎡，成交总价约7.8亿元。

这宗地在开拍前，就收获关注无数，原因无他：时隔短短3个月，成都起拍楼面价又一次破纪录。

上一个纪录保持者，就在今天这宗地的东侧——国贸地产6月19日竞得的38.5亩地块，成交楼面价35500元/㎡，成交当天直接拿下「成都楼面价TOP2」的头衔，仅次于金三的41200元/㎡！详情：

因此这宗地在开拍前最大的看点，就是：楼面价能否再创新高——答案是：并没有。

但换个角度来看，国贸地产的再出手，也是其「摊低成本」的一种思路：两宗土地的平均楼面价约32147元/㎡，同时还有成都TOP2楼面价的价值背书，也更利于后期的产品打造。

ps：上一次土拍稿漏掉的区域配套—— 鸿宇合泰·商业及配套项目，位于地块东侧，为4.3万方体量的商业综合体，主要包含商业、酒店及配套用房。

▍鸿宇合泰·商业及配套项目（来源：中冶建工集团官网）

此外，《2025年锦江区土拍手册》已经将38.5亩地旁的规划小学标注为「盐道街小学（规划）」，家门口的名校，想想都巴适！同时旁边的停车场和绿地也已发布工程招标公告，区域即将迎来城市界面焕新。

最后对地块和区域价值再做两点补充：

第一，稀缺性极强。根据《2025年锦江区读地手册》，国贸的两宗东大街地块应该是锦江区、二环内，2025年及未来2～3年出让的最后两宗涉宅用地。如果按计划推地，在其之上的项目，可能是未来2～3年内锦江区离一环最近的新房，没有之一。

第二，虽然如今平均楼面价已达32147元/㎡，但依然有极高的价值潜力。

除了地段的稀缺性以外，9月5日成都规自局发布了一则调规公告，主要内容就是将上图中的6号商业地块，调整为商兼住用地+微绿地，这宗一环内的涉宅用地一旦入市，住宅部分的楼面价应该很可观。

作为与之相隔400～500米的纯宅地，国贸新项目未来价值也十分可期。

目前，国贸项目尚未官宣产品信息，但上一宗宅地已有了“地标级住宅”之定位。“自拿地以来，团队已进行多轮方案调整，力求打造独具特色的高端住宅”，国贸地产内部人士透露，“我们将以此为契机，向市场展现国贸在高端住宅领域的专业实力”。

未来，D10、国贸项目以及土地待出让的一环内新项目，大概率会形成东大街上的豪宅地标集群，期待已经拉满了！

9月中心城区的土拍，到此落幕。整体来看，土地市场确实和成都的天气一样，一夜入秋。

但从数据来看，情况也不是那么悲观：整个三季度成交的20宗土地，半数都实现了溢价成交。虽然很多地块的楼面价未及预期，但平台托底的情况相较于去年明显减少，民营企业参拍积极性也较高。

与此同时，据中指数据， 今年1～8月，成都千万级新房成交套数同比上升，说明资本还是很看好成都市场的，也在一定程度上给了房企在核心板块拿地的信心。

▍来源：中指研究院

明天开始，我们将迎来2025年的最后一个季度，土地市场能否重回巅峰？欢迎留言讨论～

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今年土拍合集↓

>9月16日：

>8月22日：

>7月25日：

>6月26日：

>6月19日：

>5月23日：

>4月22日：

>3月28日：

>3月27日：

>3月11日：

>2月25日：

>1月27日：

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编辑：Zoe Ⅰ 美编：Amy Ⅰ 主编：Comet

图文来源：成都向上/网络

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