广东
我是紫沐，这是我第468篇日记。
这个国庆，市场热度确实有回升。
但对比去年，还是弱了不少。
虽然软文中喜报不断，但量化后的真实数据，不太好看。
根据冰山指数统计，今年国庆1-7日，24城成交量同比下跌52%。
广州跌幅比大盘还惨，跌了57%。
大盘整体萎靡，但部分个盘，去化还不错。
理解这些热销盘都有什么特点，很重要。
因为有真实购房需求的，国庆很多都出手了。
他们的购房逻辑，决定了未来二手市场，哪些楼盘更有流通性。
复盘下来，卖得好的楼盘有两类。
一类是配套好，一类是价格好。
前者，看珠江天河都荟和保利辰园湖境的表现差异，就很有代表性。
辰园湖境刚出来的时候，信心满满。
独一档的环境搭配总价优势，也确实有稀缺性。
但早在它规划出来的时候我就说了，刚需盘没通勤，是大硬伤。
市场也是这么投票的。
整个国庆下来，天河都荟的去化，明显比辰园湖境要好。
说白了，虽然每个买家需求不一样。
但不同总价段，都有固定的硬需求。
比如刚需吃地铁，刚改吃通勤+学位，改善吃学位+环境，豪宅吃环境+圈层。
能满足这些需求点的楼盘，往往更有流通性。
辰园湖境环境是好，同价位几乎没有对手。
但它的优势，并不是对应客群的最大需求。
通勤的硬伤，又恰恰是刚需难以忍受的。
这就注定了，未来去到二手市场，流通性不会太顺畅。
所以选什么面积段的产品，要根据楼盘的优势来定。
天河都荟配套好，但环境一般，更适合刚需-刚改。
那71-105㎡这个面积段，就更契合楼盘定位。
反过来，辰园湖境最大的亮点是环境。
那126㎡纯板房，就更能凸显优势。
这是很基础也很重要的选筹逻辑。
新房买到手，就成了二手房，流通性是必须考虑的。
再好的楼盘，买到错配的产品，流通性也会打折扣。
配套的优先度，现在已经有追平，甚至超越地段的趋势了。
不管是天河都荟，还是保利天奕和保利天曜，这些热销盘，都有配套齐全的共性。
日常通勤和生活足够便利，是现在买家最看重的因素。
至于地段，目前很多房子，都是地缘性购买力为主。
像珑曜上城和珑岄上城这种，地段在广州连第二梯队都排不上。
但学铁商在线，产品过关，靠地缘性客户，同样卖得很不错。
以前投资买房的观念盛行，荔湾上班的，出于东进南扩，甚至会买到黄埔去。
但现在不一样，买房真就为了改善生活质量。
在哪里工作和生活，就尽量在周边买房，才是主流。
只要配套产品好，靠地缘性购买力，就足够撑起流动性了。
当然，如果在配套好的基础上，叠加漂亮的价格，威力会更大。
这个国庆，不管是热销盘还是普通盘，都在让利促销。
比如保利翡丽甲第，之前吹风很硬，10万+的价格。
但国庆开盘，直接就限量96折，价格8字头起步。
还有很多网红盘，比如辰园湖境有99折+福利房源，凯旋新世界有95折专属优惠。
连保利天奕和天曜，国庆都在搞优惠。
近郊和边郊新盘，让利只会更多。
不管好不好卖，不管喜报有多爆，以价换量，依然是操盘核心。
谁降价猛，谁就卖得动。
有些素质一般的盘，大幅让利之后，去化也上来了。
比如中建天钰，价格打到4字头，佣金又给得猛，国庆成交就蛮不错。
从现在到年底，类似的让利促销，我觉得不会少。
因为国庆的成绩，整体不如预期。
去化任务没完成，价格惊喜就可能出现。
有刚需上车和改善换房需求的，年底这个节点，可以多了解市场了。
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