一批宁波有钱人马上要被抛弃了

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本周三，老司机去看了几个楼盘，有老的有新的，有郊区有市区。

由于安排在同一天，这种对比带来的冲击感非常强烈，看完后我的第一感觉就是：

一批老业主又要被晾在历史的山岗上了。

首先去到的是东钱湖的宜和东方，其实这房子根本不老，才交付不满2年，简直就像刚过门的新娘子一样新。

但后面老司机会讲到，即便这么新的房子，在现在的新盘面前，也已经是牛得不行的牛夫人了。

宜和东方这套房子是一套合院，面积318平，当初房东花了900万+，看这个总价就知道，房子肯定是不差的，就位于小区景观轴上，花园靠河，又是个边套，可独立入户，甚至有一点双拼的感觉。

这样的房子在当年肯定是抢手的，但时过境迁，现在房东想卖掉，不仅不抢手，甚至不知道谁会来接盘了。

首先是地下室要算面积，这就会劝退很多人；其次户型也会劝退不少人，318平方只有3个房间，而且厨房超小，也没有露台等赠送空间；再看外立面，一水的涂料，普通的门窗，与现在的大玻璃全干挂完全布不能比；内部层高也相对普通，没有挑高空间，没有电梯预留，跟现在的设计相比，毫无亮点可言。

同一天去看的某别墅新盘，首先示范区就非常震撼，开发商上把中轴线的园林和建筑全部呈现出来了，没有几个人挡得住这样的视觉冲击。再来看样板房，7.2米的挑高地下室，一下就把老别墅的普通地下室比了下去，更狠的是地下室不仅把包含整个建筑，连花园下面也给挖空了，实用面积是建筑面积的翻倍都不止。巨大的空间再加上样板房直击人心的装修设计，老别墅还怎么够看？

所以老司机说，现在每一个新盘，都在精准背刺前些年的老业主，只是当初谁也想不到。

毫无疑问，我们正处在住房产品的快速迭的代期，这里面既有市场因素，这几年销售压力在倒逼开发商做出好产品；也有政策因素，现在允许低容积率产品出现，鼓励高赠送的四代宅，倡导所谓好房子；还有设计、材料和工艺的显著进步。

住宅迭代的规模一点也不亚于电动车对与油车的迭代，考虑到换房周期和房屋的流动性，这种迭代对于房东带来的影响，甚至要远高于汽车的迭代对车主的影响。

时光回流到5年前，包括老司机在内的所有人，也都无法想象今天的产品形态。

我甚至有种预感，这次迭代所体现出的代差，会超过历史上任何一次迭代，今后出来的新产品，相对于过去的产品，其领先程度将会是断崖式的。

这是将来的买房人的福音，也是所有之前的业主的坏消息。柴静说，当时代抛弃我们时，甚至连一声招呼都不会打。这话放在当前的住宅市场，再贴切不过了。

前几天，住建部长召开记者会，首次较为系统的阐述了所谓房地产“新模式”，即普通需求住保障房，改善型需求住商品房。新模式首次界定了商品房今后的身份：

面向改善型市场。

这意味着，未来新的商品房开发，基本都会是改善型产品，商品房是“好房子”的主战场，必将对之前的改善型产品构成碾压。

需要强调的是，这个迭代的过程才刚刚开始，离定型还有比较漫长的过程。也有可能产品一直会创新，持续的迭代可能会成为新常态。

面对这样的迭代，手上持有的房子怎么办？大原则有两条：

1、不要持有过多的刚需产品。部长都说了今后刚需靠保障，和保障房抢客户，没有前途。

2、保持手上资产的动态更新。宁波最早的豪宅代表是中央花园，如果拿着一直不放，现在恐怕还不到2万元/平。

当然，要保持这种更新不容易，豪宅的流动性普遍不高，尤其是新豪宅楼盘层出不穷，流向二手豪宅的客户更加非常有限。

所以，对于豪宅的投资还是要谨慎，宁缺毋滥，首先考虑的是自住，自己住或者给孩子留，如果不打算住，纯粹就是投资的，尽量还是少买。

如果钱多一定要配置，那就关注一个点——稀缺性。稀缺性可以是多角度的，如景观稀缺性，无敌的江景或海景；资源稀缺性，老司机之前说明湖沿岸的房子会很保值，不是因为明湖有多漂亮，二手它的岸线只有那么长，你占据了别人就没机会了，岸线是稀缺资源；还有历史文化的稀缺性，欧美有些名人旧居，价值历久弥坚；还有设计的稀缺性，出自著名设计师之手，也是价值的保障。

当然，有些因素我们是无法预测的，比如城市发展规划的变动，经济形势的变化，产业是生命周期等，最终也都会影响到豪宅的价值。

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