北京
聊西城楼市，绕不开的永远是—新房太少！
但最近有个炸裂的消息：白纸坊板块的光源里项目，预测将有1800套新房要入市！
尤其是二环内，新房供应常年处于断档状态，这绝对是一场“风暴”。
今天就跟大家好好扒一扒这个项目，还有周边几个二手房小区的真实近况：
先看光源里，这个二环内的 “民生新盘”，到底藏着多少惊喜？
首先得明确，光源里不是普通商品房，而是北京市重大民生改造保障项目。
位置就在西城区白纸坊地区樱桃园路口东南侧，北临白纸坊东街，东临半步桥胡同，西侧是右安门内大街。
光看这坐标就知道，是正儿八经的二环内核心地段，周边配套堪称“全熟”。
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项目占地约13.22公顷，规划了9个地块，其中7个是居住用地，还配套了1个幼儿园（教育用地A）和1个消防站（消防用地D），整体规划很完整，不是单一的住宅孤岛。
规划建筑规模约57.45万平方米，其中住宅建筑面积27.44万平方米。拆哥之前的一篇文章有具体数据，大家可以细看看→
之前在2024年12月28日，项目已经交付了首个回迁安置地块C1地块。
最新的进展是项目指挥部2025年9月16日官宣的：C2、C4地块室内装修已基本完工，正在做小市政和园林施工。预测近期同步交付。
C2地块总建筑面积9.73万平方米、C4地块总建筑面积8.3万平方米。
户型覆盖很全面，52平西向一居、67平西向两居、94平东西向三居、130平南北通透四居，刚需落户、小家庭改善都能找到对应选项。
最让人眼前一亮的是二环内+新房+西城学区组合。
光源里是近两年新建的房子，新中式建筑设计，还有中式围合感，小区里打造了纵横两三百米的十字景观带，绿化康体设施配齐。
划重点来啦：这个项目对口的是宣师一附小，是西城区的区重点！
关于价格，已经交付的二手房10 月参考均价8万元/㎡，上个月报价能听到8.8万元/㎡左右，虽然下降了8%左右，但在西城仍属中上水平。
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这次新房入市后，对区域价格体系会带来怎样的影响？咱们可参考看看区域内几个标志性楼盘的表现：
同样在宣师一附小旁边的远雄大观，改善型，抗跌但门槛高。
2005年左右房龄，由台湾开发商打造，自带一种精致调性
户型以120-160平大三居、四居为主，定位偏改善，小面积户型极少，刚需基本没机会，部分楼栋临街，早高峰会有噪音；
由台湾开发商打造，自带一种精致调性。小区业主惜售情绪特别浓，常年不怎么出房，都觉得自住舒服+孩子上好学校，根本没理由换房。
当前均价10万-12万/㎡，上车门槛算高的，但小区本身品质过硬，降幅很小，抗跌性强。
再看看光源里北侧，一路之隔的万和世家和凯迪尚府。
万和世家是2003年的纯商品房社区，6栋都是8-9层的板楼，舒适度拉满，东侧有小门能直接进到万寿公园。
但房龄渐长，户型设计不如新房，这是客观事实。
凯迪尚府2010年左右建成，就一栋楼，层高8-14不等；临街，应该会有噪音问题，算是万和世家的二期。
现在的二手房均价都在11-14万㎡，比较两个月前下降了4%。
这样看下来，远雄大观、万和世家、凯迪尚府之间存在博弈，区域市场的“旧秩序”在等待“新变量”的到来。
而光源里这次1800 套新房入市，为西城核心区的二手房市场，预先注入了1800个“变量”。
一个二环内、品质新房、自带区重点的大型社区，一旦形成规模化的二手房流通，将极大增强这里的市场活跃度，可能成为西城内部一个价格的风向标。
就算同地段下，新房的户型和居住体验更有吸引力，可以说，光源里给当下区域的二手房价格，预设了一个“天花板”。
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