接棒土地财政，已开始悄悄布局…

最近这些天，一则关于湖北国资改革的消息成功引发了广泛关注。

湖北省深化国有“三资”管理改革推进会在武汉近日召开，会上嗑儿唠得贼硬：

“一切国有资源尽可能资产化、一切国有资产尽可能证券化、一切国有资金尽可能杠杆化”；

并着重强调了：“能用则用，不用则售，不售则租，能融则融”的十六字方针，进一步推动全省国有“三资”管理改革取得更大成效。

熟悉我国文件表述风格的朋友们都知道，“一切”怎样怎样、“尽可能”怎样怎样这类表述其实是不多见的；

湖北省之所以深化国有“三资”管理改革上用了如此表述的方式，态度之坚定一目了然。

至此，这场发起于湖南又推广到湖北的国资改革，因起大刀阔斧的风格得到了前所未有的瞩目。

不少老少爷们儿一听这个话，第一反应就是——“难不成这是要盘活国有资产，地方要上杠杆的节奏？”

非常不准确，你这都属于现场直憋啊！真要是这么简单估计也犯不上大车小辆地上热搜，你这都不够油钱…

玩笑归玩笑，在笔者看来，这无异于一次比较全面的系统性改革，用意就在于将“资源-资产-资本”形成完整闭环，改写地方国资运营和地方财政的底层代码。

咱们一项项来拆解你就明白了——

“一切国有资源尽可能资产化”，可以理解为将土地、矿山、林业、江河湖泊、其它公共空间及其特许经营权确权归集、评估定价、建立台账与共享数据库，并形成现金流契约。

换言之，选择那些能率先形成“可预期现金流”的国有资产，实现其全面盘活，为后续的资产证券化和资金杠杆化提供必要压舱石。

“一切国有资产尽可能证券化”，可以理解为各类基础设施、产业园区这些可能产生持续现金流的国有资产打包成常见的Reits（不动产投资信托基金）、ABS（资产支持证券）、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）等金融工具。

这样一来，相当于打通了存量资产与资本市场的导管，其最直接的目的有三个：产生稳定现金流、加速资金周转、优化资产负债表。

“一切国有资金尽可能杠杆化”，可理解为通过地方国有资产提供融资担保，去吸引数倍乃至数十倍的社会资本进入国家战略导向的领域，如科技创新、产业升级、民生短板等。

相当于以“四两拨千斤”的手法，去实现从“拥有资产”到“管理资本”的跃升，形成了“资本+产业”的良性联动。

纵观这个闭环——

先创造可供交易的“合格产品”，再实现价值的市场“变现”和回笼资金，最后用回笼的资金放大了国有资本的效能，引导社会资本服务国家战略。

在这个过程中，拓宽财政税收来源、降低债务风险。

而“能用则用，不用则售，不售则租，能融则融”态度之坚决，本质上与“一切”、“尽可能”的表述一脉相承，旨在压实责任、落实到位。

这一揽子操作，旨在改写国资运营和地方财政的底层逻辑。

国有三资改革这个事儿，你瞅着新鲜，其实不然，很多省市其实已经在干类似的事儿了，方式方法可能不同，但性质大差不差。

早在2023年5月，湖南省就印发了《湖南省国有“三资”清查处置与管理改革总体工作方案》，对“六类国有资源、五类国有资产、两类国有资金”进行盘活；

近一两年来，重庆、青岛、天津、南京等地纷纷结合本地实际情况，陆续出台了类似的盘活存量闲置国有资产的行动方案或若干措施。

以上城市的相关行动内容，主要集中在引入基础设施REITs、资产证券化、股权转让等方式盘活存量资产，盘活资金从数百亿到上千亿不等，推动了一大批重大项目建设运营与重点领域改革。

纵观这些“先行一步”的省市，我们不难发现以下两个关键点：

清一色是经济大省，这使得它们得以拥有较为丰富的存量资源和资产，且有强烈的动机去盘活存量资产，寻找新的财政增长点；

金融创新意识较强，地方政府具备较强的资本运作能力和人才储备，为其引入社会资本和市场机制提供了有力保障。

简而言之，就是有家底积累、有现实需要、有人才落地。

大家不约而同地将目光投向国有“三资”改革，背后的核心原因与土地财政转型、地方财政压力、以及高质量发展的要求高度正相关——

首先，房地产进入新周期，依赖土地出让金的传统模式变得愈发值得商榷，必须开辟新路线接棒“第二财政”。

2021年，全国土地出让金总量大约是8.7万亿，当时许多一二线城市的土地财政依赖度在70%-140%之间。

卖地收入给力当然没毛病！

可问题是，到了2024年，全年土地出让金收入已经下降至约4.87万亿，到了2025年，前三季度国有土地使用权出让收入大约为2.23万亿，同比下降4.2%。

从二级市场销售情况来看，今年前三季度商品房销售面积约6.58亿㎡，同比下降5.5%,销售金额6.30万亿，同比下降7.9%。

当下的去库存，本质上是在以时间换空间的基础之上实现存量出清，因此，缩量提质的土拍供应思路短期内不太可能改变。

站在地方的角度来审视这一切，那就是必须要有来钱道儿去接替过往轻车熟路的土地财政。

其次，地方化解隐性债务风险过程中，需要通过盘活优质资产来增加现金流、降低负债率。

这是当前深化“三资”改革最直接、最紧迫的背景。

如前文所说，虽然过去依赖土地出让金收入的老路子已经步入拐点，但长期积累的债务负担与往后各项公共服务事业开支依然任重道远。

在这样的背景下，“三资”改革当然会以迅雷不及掩耳之势登上历史舞台——

将地方手中大量沉睡的、非流动性的资源与资产，通过市场化手段激活；

无论是将基础设施打包成REITs，还是出让特许经营权，其直接目的都是；

创造新的、可持续的现金流，从而为地方政府提供宝贵的偿债资金来源与后续公共事业的经费来源。

自己家的零件摘吧摘吧拿来“造血”，总比单纯依赖借新还旧举债“输血”靠谱多了吧？

既能在盘活过程中提升国有资产运转效率，扩大就业溢出效应，又能优化政府资产负债表，有效防范和化解区域性金融风险，为财政的长期健康与安全奠定基础。

这么一举多得的事儿如果在全国铺开，影响力绝不次于当年的土地财政横空出世。

第三，要实现高质量发展，就需要大量资金投入科技创新和产业升级，财政直接投入有限，必须通过国资撬动社会资本。

时下我们经常会提到的科技创新也好，产业升级也好，绿色转型也好…这些领域所需的长期资金投入堪称天文数字。

单靠财政直接拨款解决问题？

一来杯水车薪，二来会抑制企业出于市场竞争机制而自发形成的竞争意识与创新意识。

因此，政府财政角色发生深刻转变就成了时代的必然。

简而言之，就是要从直接投资者，转变为社会资本的引导者和撬动者。

时下各地推进“三资”改革过程中提到的“资金杠杆化”，正是对以上问题的精准回应——

以少量财政端资金作为药引子，旨在吸引和撬动数倍乃至数十倍的社会资本、金融资本流向战略性新兴产业和“卡脖子”关键技术领域。

这样一来，无疑放大了国有资本的效能，重塑了产业发展的投融资生态。

最直接的，既能“给项目找钱”，又能“为钱找好项目”，一不留神双向奔赴了。

盘活国有三资，本质上是推动股权财政代替土地财政，让沉默的资产开口说话，从而重新定义钱的运转效率。

咱们前文里也提到了，这是一个改写地方财政底层代码大活儿，肩负着一部分为“第二财政”寻找第二增长曲线的使命。

但值得注意的是，在落地实施阶段依然会有一些现实挑战需要积极应对——

第一，估值定价这一关，具体如何操作。

文件里提到“一切国有资源尽可能资产化”，那第一步自然就涉及估值。

但在操作层面，给那些非标准化的、带有公共属性的资源资产作定价，还是要比想象中复杂一些。

江河的航运特许经营权值多少钱？ 森林公园的生态价值该如何股价？ 复古街区的文化品牌这类无形资产又该值多少钱？ 还有数据资源这类新型资产应该执行什么估值参考表现？

这玩意儿又不像卖房子，有个清晰的周边存量市场成交价参考；

定价低了，涉嫌“国有资产流失”的帽子一旦扣下来，谁也担不起这个责任；

定价高了，市场要是不买账，有价无市，那一通操作的现实意义又是啥呢？

所以，给国有三资做估值定价，需要在探索市场合理价格区间与履行国资保值增值责任之间找到微妙平衡点。

这是后面一切操作的最大前提。

第二，如何使得国有三资改革相关的证券化产品“叫好又叫座”？

“一切国有资产尽可能证券化”的美好愿景，需要资本市场买单才能落地。

而资本市场的精明之处，就在于它会用脚投票。

一个现金流不稳的产业园、一处位置偏僻的基础设施在打包成Reits或者ABS的过程中，如何摇身一变成为资本市场普遍看好的标的？

另一方面，如果各地一窝蜂地上马类似的证券化项目，就会产生大量同质化产品涌入市场，理论上会稀释一部分流动性，从而抬高发行成本。

因此，确保证券化资产的质量、设计出真正具有长线吸引力的产品…对于地方而言十分关键，这考验的是地方的金融操盘能力。

第三，最深层次的挑战，依旧是管理模式和思维的转变。

说得再直白一些，就是从资产管理切换到资本管理。

长期以来，许多地方国资系统习惯于当房东收租或者当“业主”直接参与经营。

这种模式特别适合工业追赶期和增量发展模式，本质上还是以国有制为主体、多种所有制共同发展。

但是，如今的国有三资改革，要求地方升级成为精通资本市场与金融运行逻辑的“基金经理”或者说“战略投资人”，对专业性的考验今非昔比。

咱们举几个例子你就明白了——

譬如说设立产业基金，要求具备识别前沿科技项目的毒辣眼光；

譬如说实现资产证券化，需要熟悉实体经济的运营荟聚和复杂的金融工程；

譬如说管理特许经营权，必须具备现代公司治理和市场化运营能力。

对于我们普通人而言，这场声势浩大的国有三资改革很有可能带来媲美98房改的深刻影响。

笔者将其拆分为以下四个部分——

投资渠道将进一步拓宽。

譬如更多基础设施REITs、资产证券化产品上市，为我们提供了门槛较低、收益相对稳健的新型理财工具。

让普通人在成为重大公共设施“股东”的同时，获得相对稳健的收益。

即将创造更多就业机会。

随着国资引导基金密集投向科技创新、产业升级领域，必将加速催生一大批高质量的新兴产业岗位，影响无数人的职业赛道选择。

就业是最大的民生，对于老百姓来说，稳增长、稳就业就是最为实实在在的好处。

公共服务将进一步改善。

盘活的资金若能量化于民生领域，如城市更新、教育、养老、医疗等等，将直接提升大伙儿日常生活的品质与便利度。

尽管过去几十年，我们在以上课题已经取得了举世瞩目的成就，接下来向深水区的迈进同样牵动着亿万老少爷们儿的切身利益。

楼市政策底有望加速到来。

核心逻辑在于，它从根源上为地方财政提供了“土地出让金”之外的替代性收入。

手中余粮更足，才会更有底气摆脱“刺激房价-拉动卖地”的短期循环，转而专注于构建以保障性住房、城市更新等房地产发展新模式。