A股的破十年新高与房地产的持续调整

A股昨天破4000点，今天站稳4000点以上收市（4016.33点），十年新高。

是一个历史性的时刻，尤其是与房地产进行对比，这个历史性就更加的凸显。

我研究了房地产20多年，也算是一个老股民。此时此刻，我想有两个话题应该是后台的粉丝们共同关注的：1）A股的后续应该怎么看待？2）A股的2025年会否成为房地产的前声？

第一个问题，我认为要首先弄明白A股自低点反弹以来的核心原因，然后才能往下谈。

有许多文章已经谈了很多观点，我只谈我觉得是“常识性”的看法。就三个，这两个原因我们都可以在下面和房地产进行对照。

其一，A股跌得多。机会都是跌出来的，价格跌得多了，跌破了价值，机会就出来了。去年9.24时刻，沪深300的动态市盈率大约是12倍，股息回报率达到了3%，分别可以说是标普500指数的一半和一倍。和2015年5178点的高点相比，上证指数去年低点是2635点，最大跌幅49%。但实际上我认为真实跌幅要更大，原因之前说了，A股权重是传统行业（金融、能源等），把科技股加上，比如成分股几乎都是内地资产的恒生科技指数从最高11001.78点跌到2720.38点，最大跌幅超过75%。

答案很简单：但凡是B盘，最起码的标准动作都是腰斩，跌一定要跌到超跌才会有人进场。

当然，底部都是后验的，需要其它因素相配合，马前谁也不知道。

其二，政策的加持。自去年9.24之后，政策对股市的支持要比房地产“猛”得多。从打击坚持、促进上市公司提高股东回报、国家队的抄底、类平准基金的建立、保险资金的放宽，尤其是今年初的民营企业家大会……一系列的组合拳，统归一句话：真金白银的持续托市。这些政策弹药一直在打，慢慢产生效用，的确是稳定了股市军心。一个典型的表现是，和去年9.24行情相比，这段时间的股市上升，大股东减持的少太多了，显示出市场信心回归了很多。

其三，利率与AI。前面是背景，如果要说到直接原因，我认为一方面是，相比于贷款利率的下降，存款利率太低了、下降太猛了，导致了“资金大搬家”——随便把钱放到哪里去，都比待在银行好。另一方面则是，人工智能技术革命的扩散成为事实，虽然中美有摩擦但依然在价值链上——中国的科技巨头拼命的购买芯片，以及人工智能扩散引发了能源与大宗商品价格的上升。

所以，有粉丝跟我交流时，我的态度很明确：本轮A股的上升，“水牛”的成分更大。GDP的增长和民企、家庭的感知度相悖，企业基本面的改善可以说一般，但是，资金太泛滥了，国家队的托市、居民资产源源不断的搬家，托出了一个“牛市”。但常识告诉我们，如果企业的盈利能力不能得到持续修复，行情越猛反而越没有基石。上半年，盈利能力最强的中证500指数整体净利增速为7.38%、沪深300仅2.45%，同比增速还有回落。

A股这样的行情，他国历史上不是没有，日本股市在1993-1995连涨3年，之后又跌了7年。

是以，我真心期望A股可以走的更久更好，让许多企业可以借机化债，让许多家庭可以趁此多赚点钱，然后大家把贷款还还，压力都轻松一些。但是，这个行情我选择不参与，我握不住，我关注的企业我还下不了手——反而香港市场上更多。我也不着急，有的是时间。

第二个问题，如果说A股到底有个反弹，那房地产能不能有，A股的2025会否是房地产的2026呢？

这是近来不少粉丝和我交流时的一个重点，有的童鞋觉得，股市好了很多人有钱了，这些钱会去拉动房地产，从而带动房地产也触底反弹。

我希望是，但我认为比较低概率。

我们来对照一下。

其一，房价是跌幅巨大，但可能还没到超跌的地步。北上广深累计平均跌幅是在30-40%，和2008年相比当然是大多了，但此一时彼一时，放在今天的经济形势来对比，还不足以让新的买家产生跑步接盘的浓烈意愿。这些我在前文里谈到了《》，两个指标都显示出，买家动力依然很弱。虽然这个说起来很残酷，但是从需求方面观察，这是一个需要面对的事实。即便是房价跌了很多，但是需求依然很无力提振。

其二，政策支持对房地产与股市不可相提并论。上面说了，这1年多来政策对股市的支持是“真金白银的托市”，但对房地产，整体上讲一句话：贷款展期。并且在制度设计、产品结构这两个方向上，反而都不利于商品房市场的触底企稳——制度设计在于“14号文”《》、产品结构在于“新国标”《》。

最新的五中全会可以说是给出了响亮的信号：决策层对国民经济“去房地产化”的“战略定力”超乎想象。通篇提到房地产，只有“高质量发展”五个字。想一想，通缩如此、房价如此、房企如此、居民财富贬损如此，而在面向未来5年大规划中，房地产提及如此。态度若何，一目了然。

我再给一个对比。房地产开发投资占GDP比重从2020年的14%快速下降到今年上半年的7%，腰斩了。但同期，GDP增速分别为8.4%、3.0、5.2%、5.0%，今年前三季度是5.2%，平均都在5%以上。这会给你一种什么感觉？是不是：离开了房地产，好像也没啥大不了的？

这就是政策设计的愿景，以及经济学家们所指出的事实：国内房地产现在的调整是“结构性”调整。房地产（这里指的是商品房）事实上被允许以一种缓慢的速度渐渐下行，托房地产和托股市，完全两个概念，托房地产显然不是要回头，托股市则是要实现化债之目的。

其三，贷款利率下降的太少太慢。这一点我已经谈到不想再谈了，美国CPI在2.9%，利率可能年底前就要降到跟我们一样的“3字头”了，而我们的CPI趴在0左右已经10个季度了。按道理，我们的利率应该要快速降到1%以下才行，而且现行贷款利率明显与存款利率的下降步幅不一致——贷款利率的下降步幅明显小于存款利率。这样做的目的无非是：撑住银行的资产负债表，并且驱赶家庭把资金搬到股市去，但是代价是全体房奴——在供房的与新买房的。

继续降首付的意义等于0，但是贷款利率下降的太少太慢，对于新买家而言，他们根本没有意愿去买房子。也就是说，利率调整的保守，阻碍了房地产的触底企稳速度。

所以，如此对照下来，粉丝们渴望的房地产像股市那样来个绝地反弹，在我看来，不是太容易。未来一段时间，房地产大概率依然还是会处在震荡盘整的过程，而股市，在流动性的推动下，可能还是会有一些支撑，但是落到企业身上，我个人愿意选择继续等待。

如我之前所言，基于综合考虑，我对A股得配置只想“赚点慢钱”，所以我侧重布局了许多面向全球的宽基ETF，它们今年给我带来了令人满意的回报，我目前还不认为这需要进行什么改变。

希望最后的事实证明我对市场的理解是错的，那样意味着有更多人赚到钱，也是一番好事。

判断是一回事，操作是另一回事，我们在房地产或者股市里混，唯一的目的是活下来、并且赚到钱。如果你判对了，但是没赚到可观的回报，那依然说明知行不一。

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